盈利下降超四成，中海依舊認定“住宅開發是好生意”

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）房地產的寒冬，連素有“利潤王”之稱的中海地產也扛不住了。

日前，中海發佈2022年業績報道顯示，企業去年營業收入1803.2億元，同比下降25.56%；毛利率21.29%，同比下降2.25個百分點；合約物業銷售額2947.6億元，同比下降20%。

盈利方面，企業去年歸母淨利潤為232.6億元，同比大幅下降42.06%。

需要指出的是，這不僅是其營收、利潤同時連續第二年下滑，更是企業上市30年來，下降幅度最大的一年。

2021年同期，企業歸母淨利潤為401.55億元，降幅8.54%。

不過對於未來樓市，董事長顏建國依舊有着近乎盲目的“信心”。

他在業績會上稱，近幾年房地產市場進入轉折期，疊加疫情的影響，不確定性較大。但這些擾動因素，都不會影響中海的長期戰略目標，有信心成為世界一流不動產開發運營商。

2023年銷售目標增速超20%

對於2022年銷售、營收、利潤等業績全方位大幅下滑的原因，顏建國直言，疫情反覆等因素，影響了銷售和工程進度，結轉收入相應減少，這使得毛利率有所下降，另外在財務上也做了一定的減值撥備。

不過2022年企業依然憑藉2947.6億元銷售額跑贏同行，位列行業第五名，權益銷售額排名更提升至第三位。

其中，中海在北京、天津、廣州、深圳、廈門、杭州、香港的銷售額均超過百億元，北京更是一騎絕塵，銷售達493億元。

分區域來看，北部大區是為中海銷售額貢獻最多的地區，期內銷售額達773.4億元，佔比26.2%，其次是南部大區及東部大區，分別實現銷售額559.9億元及494.9億元，分別佔比19.0%及16.8%。

同時，2022年中海繼續加強銷售回款，當中北京、廣州、深圳、杭州、廈門及天津銷售回款理想，各城市均超過100億元。

特別是根據克而瑞發佈的房企2023年一季度銷售數據，中海全口徑銷售額835億元，同比大增73%；權益銷售780億元，升至行業第二，距離第一的保利僅差不到20億元，為企業帶來了極大的自信。

因此當同行們主動降速，普遍不再披露全年增速目標，把“活下去”“保交付”“現金流”放在首位時，顏建國卻堅持強調“今天、明天、後天的業務結構方向不會變，無論從利潤貢獻、週轉速度來看，住宅開發仍然是好生意。”

他表示，中海會堅守主航道，為住宅開發核心業務配置90%以上的資源。

中海行政總裁張智超順勢披露了2023年銷售增長目標——20%，這也是今年所有主流大房企中，增長目標最明確、最積極的。

對於20%的增幅，有投資人繼續追問這是否是保底概念，內部目標是否更高？

張智超表示，公司全年貨量7900億元，行業領先，且還沒有包含今年新增投資所產生的貨量供應，這是今年銷售增長20%的底氣所在，“我們內部肯定有更高的目標”。

拿地目標金額超1200億

中海的“信心”在土地市場同樣得以體現。

財報顯示，在土拍遇冷的2022年，中海逆市新增土地儲備40宗，購地金額1107.2億元，新增貨值2139.4億元。

其中，北上廣深四個一線城市佔據了48.1%，將近一半。

要知道，除公開市場拿地外，中海作為央企，同時肩負着幫忙化解行業危機的社會責任，2022年收併購投入106.6億元，不過其收購標的同樣集中在廣州、上海、成都等核心一線城市，時常被指“低價撿漏”。

截至2022年末，中海土地儲備為4389萬平方米，若加上聯營企業中海宏洋的土儲，中海系列公司的儲備將達到6842萬平方米，這也是企業將銷售增速目標定在20%高位的底氣所在。

對於2023年土地市場投資，中海管理層表示，在現金回款比較好的情況下，今年的投資仍將相對進取，拿地金額規劃了雙位數的增長。過程中會結合銷售、現金收入及公司財務狀況來實時調整和安排，同時將繼續尋求併購機會。

這意味着，企業今年的購地金額將在1200億元以上。

值得一提的是，在保持住宅開發為主業的基礎上，中海商業項目也有所突破。

2022年，中海商業物業收入達52.6億元，在疫情影響之下同比微增1.8%。

期內，中海新增15個運營商業項目，包括5個購物中心、1棟寫字樓、6家星級酒店、3棟長租公寓，新增商業運營建築面積88萬平方米。

短期內無償債壓力

財務方面，中海也充分利用了作為央企的融資優勢。

2022年，在全行業普遍融資不暢的背景下，中海依舊穩定獲取融資943.2億元，其中境內發行債券合共285億元。

境外融資方面，房地產行業境外債券斷崖式下跌的行情也未能影響中海，全年於境外共新籤200.4億元的貸款。

其中，在香港與12家銀行簽署121.1億港元的五年期銀團貸款，是去年全行業房股金額最大的一筆銀團貸款。另外還有一筆1億英鎊可持續發展表現掛鈎俱樂部貸款，為中海境外首筆綠色融資。

截至2022年末，中海的總借貸金額為2703.9億元，包括銀行及其他借貸為1655.6億元，擔保票據及公司債券為1048.3億元。平均融資成本僅為3.57%，處於行業低位。

其中，一年內到期的借貸金額393.6億元，佔總借貸的14.6%。

相比之下，中海手持貨幣資金多達1103億元，是為數不多的有千億貨幣資金在手的房企，短期內無明顯償債壓力。

這也是企業欲強行逆勢擴張、大膽抄底的根本因素。

但令人擔憂的是，房地產開發雖説是政策敏感型行業，同樣受市場供需關係決定，若短期內市場並未好轉，而企業消耗大量資金增加庫存，再強的財務底藴同樣無法硬抗。

同時，樓市下行週期逆勢擴張，將另銷售端壓力倍增，快速增長的渠道費用和分銷費用也將另企業盈利能力大幅削減。

數據顯示，中海2022年在營收大幅下降25.56%的前提下，分銷費用就超過39億元，反而較上年略微提升3.7%。

並且收到大幅舉債影響，企業財務費用同樣大幅提升22%。