張傑謝娜買房“跳單”？法院：缺乏事實和法律依據

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）時隔一年，法院發佈的一紙文書，消除公眾對謝娜、張傑購房“跳單”的質疑。

4月4日，中國裁判文書網發佈《上海雅鑾房產經紀有限公司與上海思和資產經營管理中心（有限合夥）中介合同糾紛一審民事判決書》，法院認定謝娜、張傑購房不存在“跳單”行為。

中介費超百萬元

將時間倒回至2022年2月。

彼時，一位化名為“H”的房產經紀人（以下簡稱“H先生”）發佈了一篇名為《謝娜、張傑跳單、威脅的中介感染了新冠》的文章，講述了張傑、謝娜夫婦在購買豪宅期間，存在“跳單”、不給中介費的行為，引發社會關注。

H先生稱，曾於2019年6月21日和22日兩次帶領張傑、謝娜看房，但隨後以“不喜歡，不會購買”的理由結束了此次帶看。但不久後發現謝娜和其母親以重慶眉開眼笑文化傳媒有限公司的名義，購買了之前他帶看過的房源。

因此，H先生質疑張傑、謝娜此舉是為避開大額中介費，私下聯繫房東購買該房源，而自己慘遭“跳單”。

據觀察者網此前報道，該房屋為上海思南公館東苑7號101室，房屋類型為公寓，用途是居住，面積341.77平方米，售價6200萬元，摺合單價約18.14萬元。若以買家1%、賣家1%計算中介費，總涉及到的中介費合計為118.2萬元。

為爭取中介費，H先生所在的雅鑾公司曾於2020年11月10日委託律師向張傑、謝娜發出《律師函》，稱雅鑾公司在2019年6月21日、22日陪同謝某、張某一行看房，因謝某方表示在滬不具有購房資格，但表達了考慮以公司名義買房的意向，看房後謝某方未再進一步聯繫雅鑾公司。之後，雅鑾公司瞭解到謝某方已經以公司名義購買該房屋，故要求謝某、張某就是否購買該房屋或思南公館其他房屋作出書面答覆。

但這和謝娜方表達的意思卻有些出入。據文書顯示，謝娜方表示，2015年謝娜因在思南公館拍攝節目，對思南公館比較熟悉，並在2019年向朋友表達過喜歡思南公館的想法，朋友隨即就向謝某的助理羅某推薦了霍某的微信。

“2019年6月21日，羅某通知霍某安排了看房，但是羅某沒有去，謝某和張某去了，因謝某和張某户口都不在上海，考慮以公司名義購房，但是雅鑾公司認為用公司名義購房也屬於限購範圍，所以謝某方之後沒有再看房以及聯繫雅鑾公司。”謝娜方表示，直到2019年9月，謝娜和太平戴維斯公司唐華吃飯，從唐華處得知可以用公司名義購房。

於是，謝娜方面開始推進購房計劃。2019年10，謝娜成立眉開眼笑公司；2019年12月，謝娜就聘請律師委託辦理看房買房的業務。2019年12月1日，謝娜的委託律師、太平戴維斯公司唐華、趙駿晨，眉開眼笑公司工作人員莫某去看了房屋，商定了購房方案。

“因正值年底，思和中心需要回籠資金，加上眉開眼笑公司全款購買，無需貸款，所以最終以5920萬元價格購買了係爭房屋，並於2020年2月辦理了過户手續，2020年3月9日取得係爭房屋的不動產權證書。”謝娜方説道。

各執一詞

“跳單”並非嚴格意義上的法律概念，通常所稱的“跳單”是指委託人利用中介公司獨有信息而繞開中介公司直接與另一方簽訂買賣合同，從而減少自己應當支付的中介費用或中介公司無法獲得應得報酬的行為。

要想知道張傑謝娜是否“跳單”，必須先了解該房屋銷售的具體模式。

觀察者網瞭解到，該房屋歸屬於思和中心，為銷售房產，思和中心與雅鑾公司之間達成非獨家委託代理銷售合作的合意，但雙方未簽訂書面合作協議。且該房屋非獨家委託代理的房屋銷售，其他任何獲取房源的中介公司均有權居間該房屋。

為了維護帶看中介方利益，思和中心規定中介通過微信報備方式帶意向買家看房，並填寫《思南公館·東苑來訪登記表》，該來訪登記表中，有客户姓名、聯繫方式、來訪時間，同時還需要客户簽字、中介公司業務員簽字以及銷售人員簽字。來訪登記表下方備註欄載明：客户有效期為確認之日起6個月，逾期需重新確認。

雖然H先生確實帶看過該房屋，但無法出示來訪登記表，稱，“該看房單，思和中心並未讓雅鑾公司拍照留存，亦未交給雅鑾公司，意向買家實地看房後，表達了計劃購買係爭房屋的意願，並表示其不具備在滬購房資格，擬考慮以公司名義購房，雅鑾公司客户經理霍某告知其可以註冊公司後購買，但之後意向客户表示不再購買。”

上述言論很快遭到了思和中心的反駁，其稱，“雖然雅鑾公司帶客户看房，但是根據雅鑾公司向媒體披露的事實，其帶看的意向客户並沒有確定購房，雅鑾公司帶客户看房時亦未依據思和中心的要求提供意向客户簽字的來訪登記表，因此雅鑾公司並未取得意向客户委託其購房的授權。帶看房屋不代表中介關係成立，亦不代表提供了中介服務。”

另值得一提的是，在思和中心看來，雅鑾公司主張的意向客户為謝某、羅某，系自然人，而實際購房的為眉開眼笑公司，系法人，兩者是不同的法律主體。“思和中心在正常交易中不會去審核法人的股東構成，只注重購房人是否有購房能力和付款能力，且在眉開眼笑公司購房過程中，雅鑾公司所稱意向客户並未出現過，思和中心不存在‘跳單’。”

眉開眼笑公司也表示，因為限購問題，雅鑾公司沒有提出相應的解決方案，否則，雅鑾公司理應繼續跟進後續事宜。此外，雅鑾公司的霍某沒有經紀人資質，在帶看房屋的過程中違反謝某方的事先告知，偷拍照片，故謝某方不願委託雅鑾公司進行中介，謝某方有權委託更好的中介公司提供服務。

“包括新開公司購房的限購問題、交易價格、税費、支付方式、交易流程等，太平戴維斯公司在與思和公司以及相關部門溝通後，就有關問題向謝某的委託律師作出詳細報告。”眉開眼笑公司坦言，太平戴維斯公司為購房提供了專業的意見和服務，價格也從原來雅鑾公司給出的6200萬元降至5920萬元，係爭房屋又非獨家代理，故眉開眼笑公司選擇房價低、服務更專業的公司進行中介並無不當。

“跳單”缺乏事實和法律依據

思和中心是否存在“跳單行為”？

法院指出，本案中，雅鑾公司帶謝娜看房的事實，雙方均無異議，本院予以確認。但對於謝娜是否簽署了《思南公館·東苑來訪登記表》，是否獲得謝娜的居間授權，雅鑾公司並未提供相應的證據。

“雅鑾公司稱來訪登記表由思和公司保存未交於雅鑾公司，而思和中心表示謝某並未簽署來訪登記表，由於該來訪登記表就目的而言主要是確認客户來源，是為了保護帶看中介公司的利益（是否享有6個月客户有效期），思和中心並無必要在客户簽字後不給雅鑾公司複印或者拍照。”在法院看來，對於雅鑾公司而言，在客户簽字確認後，其更應主動要求複印或者拍照留存，以為將來結算佣金之用，雅鑾公司疏於保障自身權利，其後果理應由雅鑾公司承擔。

在無法排除雅鑾公司存在上述情況的同時，亦無法排除存在謝娜確未簽字的情況。因此，在無其他證據佐證的情況下，本院無法確認雅鑾公司已經獲得了謝娜的授權，雅鑾公司主張謝娜在《思南公館·東苑來訪登記表》簽字，並以此要求確認雅鑾公司已獲得謝娜的客户身份有效期6個月的意見，本院不予採信。

另值得一提的是，思和中心知道謝娜看過房，但是並不存在跳過雅鑾公司直接與謝娜或者眉開眼笑公司簽訂房屋買賣合同的跳單行為。

事實上，謝娜是通過委託太平戴維斯公司居間與思和中心洽談，思和中心亦按照結算佣金流程對太平戴維斯公司的相關資料進行了審核，並按照合同價款的1%支付了佣金，不存在逃避支付佣金的行為。

對於張傑謝娜是否存在“跳單”行為，法院認為，根據本案查明的事實，係爭房屋的中介模式是非獨家代理，且中介公司的佣金由係爭房屋的出售方支付，購房者無需支付佣金，在購房者與中介公司尚未簽署居間合同前，購房者完全可以通過公眾途徑獲悉房源信息，亦有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同的成立。

本案中，謝娜雖由雅鑾公司帶看房，但是在看房後，謝娜與雅鑾公司之間再無聯繫。對此雅鑾公司認為已經向謝娜提供了以公司買房的方法，而眉開眼笑公司則認為雅鑾公司告知謝娜以個人名義買房屬於限購，以公司名義買房也屬於限購，但雙方均未提供相應的證據。

因此，在沒有相應協議等證據證明的情況下，無法確認雅鑾公司與謝娜之間僅憑帶看房即成立了中介合同關係，更無法確認謝娜事先或事後知曉會承擔帶看房後另行委託其他中介的法律後果，謝娜與思和中心之間亦沒有“跳單”共謀的行為。故雅鑾公司要求認定謝娜存在“跳單”共謀的主張，缺乏事實和法律依據。