高質量轉型科創領域，新湖加速駛入發展快車道

今年兩會上，民營企業紓困成為關注熱點之一。

尤其地產行業築底還在持續，民營房企處境尷尬，一方面掙扎於現金流困局，另一方面期待尋求國資“庇護”，卻苦於優質資產不足，或缺乏上岸通道。

究竟該如何做，事實上兩會上已經給出答案。

總書記強調，“高質量發展對民營經濟發展提出了更高要求”“有能力、有條件的民營企業要加強自主創新，在推進科技自立自強和科技成果轉化中發揮更大作用”。

而順應國家政策方向，踩準市場節奏，説起來容易，真正做起來卻並不輕鬆。尤其要快人一步、做到前瞻性佈局的企業，更是少之又少。

新湖中寶，絕對稱得上其中之一。

因勢利導，超百億佈局科創領域

早在幾年前房地產行業尚處“黃金年代”，新湖並未隨波逐流，大規模舉債進行規模擴張，而是穩紮穩打的同時，持續在高科技領域落子佈局。

公開資料顯示，自2015年開始，企業積極響應國家“科技創新”號召，着手佈局高新科技領域。

短短几年內，新湖中寶對高科技企業的投資累計已超100億元，佈局涵蓋區塊鏈、人工智能、高端製造、芯片設計、生物醫藥等多個板塊。

其中如趣鏈科技、邦盛科技、宏華數科、雲天勵飛、蕙新醫療等眾多參投企業均擁有國際領先的國產自主可控技術，且已形成較為完善的規模和體系。

推動高質量發展離不開現代化產業體系的建設，其中既需要加快發展數字經濟，促進數字經濟和實體經濟深度融合，同時也要求進一步推動製造業向高端化、智能化、綠色化發展。反觀新湖中寶的佈局方向，恰好是順應了國家現代化發展的戰略需要。

如今，新湖中寶的高科技投資已經逐步迎來收穫期。目前，新湖中寶所投項目已有3家登陸科創板，1家登陸創業板，1家通過發審會，未來3年左右將有約10家被投資企業進入IPO，持續推動公司價值提升及利潤貢獻。

值得一提的是，這些企業普遍具有較高的技術壁壘，業績穩健且成長前景明確。

以2019年拿到科創板001號受理批文的晶晨股份為例，該公司是智能機頂盒和AI音視頻芯片領域的龍頭，且在Wi-Fi芯片與汽車電子市場拓展方面屢有突破。

2021年，晶晨股份實現營業收入47.77億元，同比增長74.46%；歸母淨利潤8.12億元，同比增長606.76%。據悉，新湖中寶入股時，晶晨股份估值55億元，如今其市值已突破400億元。

難能可貴的是，即便在房地產行業不斷探底的大背景下，企業仍在堅持承擔應有的社會責任，以實際行動回饋社會。

2022年12月26日，新湖中寶新增“鄉村振興”概念。

入選理由顯示，企業助力鞏固拓展脱貧攻堅成果，接續推進鄉村振興，圓滿完成“新湖鄉村幼兒園建設暨怒江州全覆蓋項目”。

截至2021年底，該項目累計出資一億多元，在西藏亞東帕裏和湖北恩施、四川儀隴、青海玉樹、貴州納雍及國家脱貧攻堅決戰重點“三區三州”之一的雲南怒江州等滇、黔、青、藏、川、鄂 6 省區建辦新湖鄉村幼兒園 249 所。

新湖相信，企業在全面貫徹落實新發展理念、紮實推進高質量發展的過程中，前瞻性佈局眼光與強烈的社會責任感缺一不可。

強強聯合，財務靈活性優勢凸顯

更讓其他民營房企羨慕的是，今年2月，新湖中寶成功與衢州國資聯姻，成為較早“上岸”房企的典型代表。

彼時新湖中寶公告稱，為協助公司進一步爭取地方政策支持，全面深化合作，推進公司轉型，公司控股股東新湖集團與衢州市國資委旗下新安財通簽署股份轉讓協議，擬向後者轉讓其所持8.59億股股份，佔公司總股本的10%，轉讓價格為2.64元/股，合計現金對價約22.7億元。

在外界看來，此舉將新湖自身的創新機制與國資的資源和信用優勢有益結合，為其進一步深化產業佈局、加速轉型打下基礎。

不久後，新湖接連發行兩筆新債，其一用作盤活存量資產和保交付，另一筆用作償還美元債及補充流動資金。

這在民營房企中極為少見。

3月16日，據上交所披露，新湖中寶股份有限公司2023年面向專業機構投資者公開發行公司債券已獲受理，債券類別為小公募，擬發行金額為30億元。

本次債券募集資金擬全部用於與浙商資產指定主體設立的特殊機遇投資有限合夥企業。

企查查顯示，該合夥企業成立於2020年2月，所屬類別為投資與資產管理，資金投向主要為盤活存量資產、救助困境房企以及“保交樓、保民生”相關的房地產項目、棚户區改造或舊城改造項目開發建設等。

有行業人士向觀察者網表示，浙商資產作為浙江省國資委旗下專門負責資產管理的企業，募集資金投入其指定公司賬户，並不意味着項目現金流出現問題，只是當下特殊時期的正常做法。相反，這樣的操作對於在建項目來説更為穩妥，對購房者也更有保障。

而就兩天前，新湖中寶3月14日剛剛公告發布一則申請發行20億元中期票據的公告，發行期限不超過5年，募集資金擬用於項目建設、購回或償還境外美元債券、補充流動資金等法律法規允許的用途。

這對於長期處於“缺血”狀態下的房地產企業來説，無異於久旱逢甘霖。

事實上，去年底對內房企評級素來“苛刻”的國際評級機構惠譽就已經確認新湖中寶的長期外幣發行人違約評級（IDR）為“B-”，展望穩定。

要知道，在過去一年的海外機構評級中，民營房企幾乎清一色下調，就算部分頭部房企也迫於壓力，不得不主動申請撤銷評級。

但在機構看來，新湖真正實現了幾乎所有房企都想做而未能完成的轉型——多元化，這導致其財務具備靈活性，房地產規模可控且項目優質，短期債務覆蓋率充足。

地產為基，科技與製造並行

從營收構成來看，房地產仍是新湖中寶絕對的主業。

但與熱衷於規模擴張的大多數相比，新湖顯然更加追求品質，而非“以量取勝”。

典型如上海內環核心區域的明珠城、青藍國際、天虹、亞龍四大標杆項目，隨着近兩年相繼入市，不僅一舉奠定了新湖在上海高端地產開發領域不可撼動的地位，也為其在這個房地產行業變革之年，帶來了源源不斷的現金流保障和豐厚的利潤回報。

2022年半年報顯示，青藍國際二期三批次收官，275套房源全部售罄，銷售金額達44.71億元，期內已售未結貨值約450.84億元，處歷史高位。

新湖中寶在環上海圈具備質地優良、規模合理的土地資源，其中上海內環開發面積約175萬平方米，同時在以上海為核心的長三角區域投入一級土地開發達1000萬平方米，已迎來業績集中爆發釋放期。

截至年中，新湖中寶在開發和待開發土地面積約1400萬平方米，至少可滿足未來5-8年的開發需求；較低的土地成本為後續持續盈利提供了充分保障。

另一方面，新湖中寶謹慎納儲，期內新增土地儲備5.31萬平方米，新增建築面積16.63萬平方米。新開工面積34.20萬平方米，新竣工面積18.96萬平方米，結算面積24.09萬平方米，結算收入35.33億元，結算毛利率高達51.35%。

在品牌溢價能力日益提升的背景下，地產輕資產運行模式初具成效。公司在樂清、上饒、瑞安等地的多個項目與第三方企業合資設立公司共同開發，形成了多方合作出資並由公司操盤的輕資產運營合作模式。

惠譽預計，其並表合同銷售額將在2022年同比下降20%-30%。由於其在上海的更新項目需求仍然強勁，其銷售額下降幅度仍將低於大多數民營開發商。

在包括上海更新項目在內的新項目啓動支持下，2023年新湖中寶的並表合同銷售額可能穩定在150億-200億元，為企業帶來較為充足的現金流。

加之經歷近幾年的高科技佈局，新湖中寶已陸續完成從投入期到成熟期的過渡。

可以預見，隨着房地產行業風險化解工作逐步推進，以及國家對於製造業、高科技領域的政策支持力度加大，重點佈局“數智科技”和“高端製造”兩大領域的新湖必然加速駛入新時代的快車道。