利潤遠超收入，京東產發神奇的招股書是怎麼做到的？

【文/觀察者網 鄒煦晨 編輯/張廣凱】

近日，京東集團旗下京東智能產發股份有限公司（下稱“京東產發”）公佈港股申報稿，包括業務構成、營收概況及未來規劃等。

資料顯示，京東產發是京東集團旗下提供基礎設施建設、資產管理和綜合服務的子集團，通過投資開發、資產管理和多元化增值服務，為全行業提供現代化標準倉庫、一體化智能產業園、數據中心、光伏新能源等基礎設施建設與運營的綜合解決方案。

不過，京東產發利潤總額最主要的來源為“其他收入及收益淨額”，具體來説主要是旗下物業公允價值的增加，其金額竟然遠超主營業務收入。

利潤總額大頭居然是它

京東產發的業務始於2007年，彼時京東集團首次開啓自建物流體系的戰略。京東產發利用京東零售及京東物流進行擴張，之後於2018年開始獨立運營。

2020年，京東產發在越南購買土地，實現了第一次海外擴張。

2021年，京東產發完成A輪優先股融資，融資總額為7億美元。同年，京東產發通過收購印尼第三大物流基礎設施資產組合，完成了首次物流組合收購。

2022年，京東產發完成B輪優先股融資，融資總額為8億美元。同年，京東產發完成對前港股上市公司中國物流資產的收購及私有化。

截至2022年12月31日，京東產發積累了龐大的基礎設施資產組合，資產管理規模總額937億元，總建築面積為23.3百萬平方米，按建築面積計，在亞洲同行中排名第三，在中國排名第二，但是跟第一名的差距都非常大。

根據仲量聯行報告，京東產發亦於同業中實現最快增長，自2018年初至2022年底，總建築面積擴大的年平均複合增長率超過40%。

2020年至2022年，京東產發科目名為“收入”的金額分別為5.82億元、7.99億元、23.18億元。該業務包括，提供基礎設施解決方案、基金管理服務、開發服務等。比如，提供基礎設施解決方案涉及租金收入、基礎設施管理費、出售光伏能源等。

值得一提的是，如果直接跳過其他科目，直接看利潤表的後面幾項會發現一個罕見現象。即2020年至2022年，京東產發利潤總額分別為36.62億元、24.56億元、37.99億元，均高於京東產發同期的“收入”科目。另外，京東產發2020年至2022年“收入”科目帶來的毛利分別為2.29億元、5.14億元、16.37億元，均不到京東產發利潤總額的一半。並且，毛利扣除一些開支後，才歸入相應的利潤總額。

業績摘要，數據來源：申報稿

導致這一現象的主要原因是，京東產發2020年至2022年其他收入及收益淨額很高，分別為35.19億元、31.63億元、41.37億元，比京東產發當期的利潤總額都要高。

細分來看，其他收入及收益淨額最主要是投資物業的公允價值變動，2020年至2022年相關金額分別為23.46億元、29.54億元、36.1億元。申報稿顯示，京東產發無論是已竣工或在建的投資物業，按獨立估值確定的公允價值入賬，其中公允價值變動所產生的損益即為這塊。

將京東產發投資物業的公允價值變動再細分，其中已建成投資物業公允價值變動的金額不大，但在建投資物業公允價值變動的金額較大，分別為22.95億元、24.26億元、36.9億元。申報稿附錄顯示，京東產發在建投資物業較多，比如廣州花都物流二期為2020年開工，預期於2023年1月竣工，其已產生建築成本3.91億元，於估值日期現況下的投資價值為10.67億元。

在建投資物業公允價值變動摘要，數據來源：申報稿

關於投資物業的公允價值變動，京東產發在申報稿中表示，物業估值涉及作出專業判斷，並需要使用若干基準和假設。如果使用一套不同的基準或假設，公司投資物業的公允價值可能會偏高或偏低。於財政年度的最後一日，公司的投資物業根據獨立專業估值師作出的估值進行重新估值。公允價值根據所在地區的房地產市場狀況，主要受可資比較物業的供求、經濟增長率、利率、通脹及投資物業所在地區的政治和經濟發展的影響。此外，公司各建設中的投資物業的公允價值亦受建築成本及項目開發進度的影響。

未來可能會有多少關聯交易？

京東產發2020年至2022年產生歸屬於京東集團及其聯繫人的收入分別為4.2億元、5.52億元、11.25億元，佔“收入”科目的比例分別為72.1%、69.1%及48.5%。並且申報稿顯示，京東產發部分獲豁免及非豁免持續關連交易包括三塊，分別是基礎設施服務框架協議、共享服務框架協議、項目開發服務框架協議。

部分獲豁免及非豁免持續關連交易摘要，數據來源：申報稿

關於基礎設施服務框架協議，京東產發2023年至2025年建議年度上限分別為15.6億元、20.4億元、24.4億元。關於年度上限，京東產發在申報稿中表示，根據公司與京東集團及其聯繫人訂立的現有基礎設施解決方案安排，預計2023年至2025年的年度上限將持續增加。京東集團及其聯繫人租賃由本集團擁有和建造的基礎設施資產，這對本集團與京東集團及其聯繫人而言互惠互利。

共享服務框架協議則是，京東集團將向京東產發提供若干後台管理支持服務，包括但不限於共享辦公空間、文具或每日必需品的集中採購、 跨財務、法律及市場推廣功能的IT及軟件以及系統支持、與京東產發業務發展有關的品牌活動相關人員和費用以及多種雜項支持服務。

2020年至2022年，相關金額分別為0.44億元、0.74億元、1.09億元，佔京東產發營業成本及經營費用（包括銷售及行政開支）總額的7.9%、7.3%及7.6%。關於這塊，京東產發2023年至2025年建議的年度上限分別為1.66億元、2.49億元、3.73億元。

項目開發服務框架協議則是，京東產發將就辦公樓及其他項目等向京東集團提供項目開發相關諮詢及管理服務。京東產發2023年至2025年建議的年度上限分別為1億元、1.65億元、1.65億元。

除關聯交易外，京東集團還在2020年至2022年為京東產發提供資金。這一時期每期期末，京東產發應付京東集團的貸款淨額分別約為143億元、87億元、88億元，相當於總資產的56%、22%、11%。對此，京東產發在申報稿中表示，公司雖然有能力籌集外部融資以替換京東集團現有的資產貸款，但是置換貸款需與各個項目公司的當地銀行分別談判，這使得貸款談判非常耗時且過於繁瑣。

關於風險因素，京東產發在申報稿中提了一些。比如，京東產發部分子公司或合營公司用於開發基礎設施資產的土地為“工業或其他用途”，而非物流用途。因此，相關子公司或合營公司可能會受到行政處罰，包括髮出警告或整改令、罰款或無償沒收土地等。目前有關地塊總面積約為385千平方米。

風險提示摘要，數據來源：申報稿

關於募集資金，京東產發在申報稿表示可能有5類用途。一是，預計在未來12至36個月將用於進一步擴展國內基礎設施資產網絡，重點關注核心地理位置及戰略物流節點；二是用於進一步拓展海外市場的影響力，進一步強化海外市場的網絡；三是在公司國內的資產組合中建設屋頂光伏發電系統等；四是提升公司的解決方案及服務；五則是用於一般公司用途及滿足營運資金需求。