首虧即百億，華僑城被“雙輪”擠入牆角

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）盛名之下，其實難副。

曾經依靠地產與文旅雙輪驅動，打造滬深豪宅與歡樂谷主題公園等城市名片，吃盡時代紅利的華僑城，如今地產浪潮退去，同樣面臨這來自地產和文旅行業的雙重壓力。

當2022年度業績陸續發佈，華潤、中海、保利等眾多央企夥伴紛紛進入安全屋，才知道“裸泳”的只有自己。

華僑城A董事兼總裁王曉雯也在業績會上坦誠：“2022年是公司上市以來經營承壓最重、最為困難的一年。”

地產與文旅雙雙下滑

財報顯示，華僑城2022年主營業務由盈利轉為虧損，營業收入767.67億元，按年減少25.17%；淨利潤及歸母淨利潤均錄得超百億虧損，分別為128億元及109億元，同時這也是華僑城上市以來首次出現虧損。

不同於傳統房企，華僑城營收主要來自住宅開發銷售與主題樂園等文旅綜合運營收入，去年營收分別為493.7億元和272.2億元，同比下降16.3%和37.2%。

地產方面，2022年華僑城累計實現簽約銷售額552.72億元、簽約銷售面積266.55萬平方米，分別同比下降33.0%、33.2%。

企業去年總計有76個樓盤及少數尾盤在售，主要分佈在36個城市。具體從銷售結構來看，簽約銷售額主要來自一二線城市，合計佔比達到78.8%。

單從這些數據來看，華僑城住宅銷售情況還要優於行業平均水平。根據克而瑞發佈的行業全口徑銷售排行榜，其銷售排名從2021年第50名上升至第35名。

文旅方面下滑則更為嚴重。

2022年，行業受到需求收縮、供給衝擊、預期轉弱三重壓力，國內旅遊總人次25.30億，比上年同期減少7.16億。

華僑城作為老牌主題樂園運營商，自然首當其衝，去年不僅營收滑坡嚴重，盈利能力也隨之大幅削減。數據顯示，企業去年旅遊綜合業務毛利率僅24.47%，同比下降約8個百分點。

按區域劃分，企業去年營收的核心貢獻城市為上海、蘇州、成都等，作為華僑城起家之地的深圳等地則罕見失守。

數據顯示，企業去年華東地區錄得收入324.36億元，佔營業收入比重42.25%，收入金額同比增長10.42%，收入貢獻則上升13.61個百分點；以往對收入起到支撐作用的華南區域，近取得營業收入224.47億元，區域收入按年減少超5成，達54.23%，佔總營收比重從上年47.8%降至29.2%。

被超1400億待售庫存壓垮

事實上，地產與文旅業務銷售下滑帶來的業績虧損，僅僅是冰山一角，資產減值損失問題才是華僑城本次百億淨虧的內在核心。

要知道，截至2022年末，企業單單達到可售標準的住宅存貨總量就高達1960.26億元，佔總資產的近一半，為49.89%。

即便剔除546.67億元已售未結轉部分造成的合同負債，企業待售住宅存貨仍舊超過1400億元，佔企業總資產的36%。

巨大的庫存壓力，疊加非熱點城市房價下行等因素，即便不考慮龐大的資金壓力，單單資產減值損失就足以壓垮這家上市房企。

華僑城在年報中表示，根據謹慎性原則，該司預計房地產市場短期調整壓力仍然較大的情況下，預計未來現金流量的限制低於賬面價值的存貨，計提了存貨跌價準備115億元。並長期股權投資，固定資產及其他資產減值準備12億元，二者合計資產減值損失127億元，佔利潤總額比例為128.84%。

值得一提的是，管理層在業績會中還指，出於房企投資策略普遍區域謹慎，公司2022年通過股權轉讓方式獲得投資收益較上年減少11億元。

這個信號預示着，華僑城一方面可能是在去年減少了通過股權轉讓方式“變現”的操作。另一方面，則是在行業下行中持有資產及項目股權仍保持着持續減值的風險。

要知道，“賣子度日”早已是近幾年華僑城維持現金流與淨利潤的“慣用手法”。

觀察者網查閲年報數據發現，企業2019年-2021年排除轉讓股權帶來的“投資收益”之後，僅非流動資產處置損益就分別達到34.91億元、30.39億元和11.33億元。

今年4月，華僑城又將國內首個寶格麗公寓項目公司（上海首馳企業管理有限公司）的 51% 股權賣掉。這家公司擁有的物業包括位於中國上海山西北路 108 弄的 133 套公寓及相應土地使用權，建築面積約 24937.36 平方米。

現金流壓力下，主動減速

鉅額虧損之下，企業財務穩定性也不容樂觀。

儘管憑藉央企的強大融資能力，華僑城2022年綜合融資成本再次得以優化，從2021年末4.46%降至4.23%，但超過1400億元待售庫存壓力之下，企業財務費用增長11.24%至26.65億元。

從“三條紅線”指標來看，儘管仍保持綠檔經營，單各項指標已表現得相當危險。

截至2022年末，公司非受限現金短債比為1.49；淨負債率為85.9%，較2021年末上升26.6個百分點；扣除預收後的資產負債率為69.9%，也較2021年末的68.2%進一步走高。

而根據企業現金流量表，去年經營、投資、籌資三項活動產生的現金流量淨額均為負數，分別為-5.75億元、-60.7億元和-193.36億元。

最終，華僑城2022年的現金及現金等價物淨額同比上年大幅減少451.71%，為-259.73億元。

以至於企業不得不放緩對外投資強度，報告期內投資額為40.69億元，較2021年同期90.03億元減少了54.80%。

全年僅新增土儲5宗，其中3宗來自招拍掛，2宗來自有償劃撥，花費土地總價款26.73億元，其中權益對價14.48億元，權益比例54.2%。

而上年同期，華僑城則是新增土儲23宗、新增土儲面積258.62萬平方米，建面435.06萬平米、總土地款302.80億元，權益對價177.77億元，權益比例為58.70%。

也就是説，2022年華僑城在投資強度上僅為2021年的1成水平，權益金額上為同期的8%。

業績説明會中，有投資者問起華僑城在2023年的投資規劃，該司戰略與投資管理部總監陳洪江指出，華僑城今年投資核心是以收定投，優中選優，公司將根據市場的情況適時調整投資策略。

簡而言之，華僑城的應對策略就是，收縮戰線，寧可少掙錢、堅決不能繼續增加庫存壓力。

這其實也是目前民營房企應對此輪行業危機的主流應對策略，只是如此一來，作為深圳等熱點城市崛起的見證者和參與者，手握世界之窗、歡樂谷、歡樂海岸、瑪雅水世界以及多個華僑城豪宅IP等一把好牌，華僑城卻白白錯失了像華潤、招商等央企夥伴一樣，在行業洗牌時趁勢崛起的時機，不免令人唏噓。