上海土拍魔幻96小時
解红娟

(文/解紅娟 編輯/馬媛媛)3次土拍中斷、20餘家房企挑燈夜戰、50家房企搶19宗地、28組競買人奪1宗地……為期4天的上海2023年首批次集中供終於落下帷幕。
4月18日至4月21日,上海共出讓19宗涉宅地塊,總出讓面積94.4萬平方米,總建面約198.9萬平方米,起價共計483.4億元。最後,19宗涉宅地塊全部成交,總成交金額519億,平均成交樓面價26089.9元/平方米,平均溢價率7.3%。
本輪土拍中,央企和國企仍是最大贏家。其中,保利包括聯合其他房企,拿到了3幅地塊,金地聯合體、象嶼聯合體等都有2幅地塊入賬。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示,這些房企在上海有穩定的拿地,有不錯的營收,收益可以繼續拿地,形成良好滾動,做到強者恆強。而且拿的地塊是熱門地塊,確保產品未來銷售不會有太大壓力,提前鎖定銷售業績。
“此外,國、央企拿地還是佔到8成以上,從這點可以看出綜合實力上還是國、央企有優勢。”在盧文曦看來,儘管上海土地熱度較高,但近期上海樓市銷售節奏有所降温,勢頭沒有3月那麼強,市場的反覆也會令民企拿地上會比較保守。
盧文曦指出,民企不是沒有收穫,比如龍湖聯合體拿下江橋地塊,新華地產拿下金山亭林地塊等。“也反應出當下房企的風格,雖然市場在轉好,民企拿地方面還是比較保守。”
重頭戲:35家房企奪地
由於留出部分利潤空間,此次上海土拍熱情空前高漲。
據觀察者網統計,上海此次出讓的19宗涉宅地塊中,有11宗地塊吸引了10家及以上房企參與競拍,其中,有4宗地塊參拍房企超20家,且全部位於莘莊板塊和西虹橋板塊。另外,莘莊社區16A-07A地塊熱度最高,吸引33家房企奪地。
有意思的是,上述4宗地塊全部放在最後兩日。
土拍第三日,青浦2宗地如期出讓,青浦區西虹橋小淶港西側52-20地塊吸引萬科、華潤置地、中海、綠城中國、建發、廈門象嶼、廈門、深圳南山控股等13組競買人蔘與競拍,在第22輪競拍時觸及中止價29.89億元,轉為一次書面報價。
最終,被上海泓喆房地產開發有限公司(華潤)以30.15億元競得青浦區西虹橋小淶港西側52-20地塊,樓面價 39769元/平方米,溢價率8.95%。
青浦區西虹橋龍聯路北側07-02地塊也吸引了華潤、中海、中鐵置業、金新城象嶼、建發聯發、中鐵建越秀、華髮江蘇海潤、招商南山、安徽高速、大華、國貿葛洲壩路勁、大家、綠城、保利發展等20組競買人。
此外,該地塊因系統問題開拍至晚上約22點30分。最後,該地塊被華髮江蘇海潤聯合體以19.19億元競得,溢價率8.98%,成交樓面價38689元/平方米。
作為本次土拍的重頭戲,兩宗莘莊地塊在土拍最後一天壓軸出場。
上海中原地產市場分析師盧文曦介紹,莘莊雖然位於外環外,但整體已經非常成熟,因此能有土地出來已經是比較稀缺的事情。上一次莘莊土拍還是2015年,所以也導致區域內新盤供應相當稀少。區域內改善需求多,後續不用擔心去化問題。
盧文曦進一步指出,本次莘莊供應兩幅地塊,均位於春申湖板塊,距離軌道交通12號線七莘路站大約1公里左右,步行可達,交通便利;周邊多個居住小區,幼兒園、小學、初中齊全;商業設施有莘莊維景印象城、華君廣場等,滿足日常生活需要。
58安居客房產研究院分院院長張波也指出,莘莊的高熱度原因之一是本地改善型需求的推動,由於很多居民是10多年前就居住於此,習慣了一個區域後,改善需求也往往會在同一區域進行置換完成。
“總體來説,對於房企來説,越是這類需求集中而明確的板塊,拿地的風險自然就越小,越是有大規劃,前期銷售熱度高的板塊,拿地的動力也越強。”張波説道。
因此,莘莊兩宗地塊成為本次土拍最熱門的兩宗地塊,閔行區莘莊社區MHP0-0201單元16A-07A地塊共吸引33家房企參與競拍;莘莊社區MHP0-0201單元13A-10A、13A-13A地塊共吸引28家房企參與競拍。
21日上午,首先出場的是閔行區莘莊社區MHP0-0201單元13A-10A、13A-13A地塊。該地塊有16個競買人中,其中僅4個聯合體,在拍賣師2次調整加價幅度後,2號直接報出“中止價”,競價過程前後不到30秒。
最後,該地塊被保利建工聯合體以13.09億元拿下,溢價率為8.52%,樓板價48105元/平方米。
接下來的重頭戲就只剩閔行區莘莊社區MHP0-0201單元16A-07A地塊了。該地塊共吸引同濟、中海、金隅、華潤、華髮、大華、萬科、北京建工、金地商置、電建、海信、金融街、五礦、碧桂園、金茂、建華、天安&象嶼、中鐵置業&中鐵諾德、中華企業、保利&上海建工、華僑城、綠城、安徽高速、中鐵建&越秀、招商&南山、建發&聯發、國貿&葛洲壩、上海城建35家房企、28組競買人。
因系統問題,該地塊開拍至9點,最後被中華企業以總價20.105億元競得,成交樓面價48029元/平方米,溢價率8.47%。
中海顆粒無收
“重返上海灘的三家房企裏,只有中海運氣差了點。”業內人士告訴觀察者網,原本以為萬科、華潤、中海會有一番大動作,但從結果上看,不如預期。
據觀察者網統計,在19宗地塊的總量下,中海報名7宗、萬科報名10宗、華潤12宗。 最後,華潤競得1宗、萬科競得2宗,中海顆粒無收。
雖然數量不多,但華潤和萬科競得地塊質素不錯。華潤競得的青浦區西虹橋小淶港西側52-20地塊,在本輪土拍中熱度排名第四,共吸引建發聯發聯合體、大華、招商南山聯合體、國貿葛洲壩路勁聯合體、中鐵置業、中海、象嶼天安聯合體、華髮越秀聯合體、保利發展、萬科中鐵建聯合體、華潤、安徽高速、綠城這13組約20家房企參與競拍。
觀察者網瞭解到,該地塊在第22輪競拍時觸及中止價29.89億元,轉為一次書面報價。 最終被上海泓喆房地產開發有限公司(華潤)以30.15億元競得,樓面價 39769元/平方米,溢價率8.95%。
萬科開局保守,首日以底價37.83億元競得的松江區廣富林街道SJC10004單元2街區19-01、25-01號地塊及人民北路地下連通道舉例,該地塊總建築面積24.89萬平方米,但住宅面積僅10.68萬平方米,佔比42.91%。
接下來的幾天,萬科雖有參與,但一直沒能競得地塊。直到土拍最後一天,萬科以聯合體搖中了閔行區梅隴社區MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊,成交總價75.49億元,溢價率為8.98%,樓板價46402元/平方米。
值得一提的是,該地塊起始價69.23億元,是本輪供地中起始價最高地塊,對應的土地開發面積也不少。數據顯示,該地塊土地用途為居住用地,出讓土地面積為65071.2平方米,建築面積162678平方米。
“從地塊質素上看,閔行區梅隴社區MHP0-0306單元地塊最佳。”盧文曦表示,該地塊面積大,適合房企多次開發,即使開發完成後也屬於一箇中型社區,為萬科服務的引入做了鋪墊。
對比之下,中海顆粒無收,戰況慘烈。
盧文曦表示,中海報名7宗,但最終卻顆粒無收,一方面,是因為報名數量太少,可拿地數量減少;另一方面,或許是因為三年沒在上海拿地,臨場經驗不是很多,導致其在一次性報價時和平均值存在一定差距。
據悉,自2020年首批集中供地起,上海便在房價地價聯動機制下,合理設定地塊起始價格、中止價和最高報價。規定競價方式由原舉牌競價調整為“舉牌競價+一次書面報價”,舉牌競價未達到中止價的,以價高者得原則確定競得人;舉牌競價達到中止價時,轉為一次書面報價,由最接近一次書面報價平均價的房企競得。
以此次出讓的閔行區莘莊社區MHPO-0201單元13A-10A、13A-13A地塊舉例,該地塊平均價為130899.0625萬元,保利發展最為接近,以報價130900萬元、0.9375萬元的價差競得該地;中海報價130910萬元,價差10.9375萬元,以微弱的差距與該地塊擦肩而過。
在青浦區西虹橋小沫港西側52-20地塊競拍過程中亦是如此,雖然該地塊被華潤以-7.2143萬元的價差競得,但保利發展的價差也不大,為22.7857萬元,反觀中海價差高達162.7857萬元。
“麻將打得越多越精。”在盧文曦看來,即使地塊平均值要靠天時地利,但也離不開人和,“上海的一次性報價有技術含量也有運氣成分,但不多參與積累經驗不可能能連續拿多個地塊。猜平均值有一定技巧,不是盲目拍腦袋。”