上海土拍魔幻96小時

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）3次土拍中斷、20餘家房企挑燈夜戰、50家房企搶19宗地、28組競買人奪1宗地……為期4天的上海2023年首批次集中供終於落下帷幕。

4月18日至4月21日，上海共出讓19宗涉宅地塊，總出讓面積94.4萬平方米，總建面約198.9萬平方米，起價共計483.4億元。最後，19宗涉宅地塊全部成交，總成交金額519億，平均成交樓面價26089.9元/平方米，平均溢價率7.3%。

本輪土拍中，央企和國企仍是最大贏家。其中，保利包括聯合其他房企，拿到了3幅地塊，金地聯合體、象嶼聯合體等都有2幅地塊入賬。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，這些房企在上海有穩定的拿地，有不錯的營收，收益可以繼續拿地，形成良好滾動，做到強者恆強。而且拿的地塊是熱門地塊，確保產品未來銷售不會有太大壓力，提前鎖定銷售業績。

“此外，國、央企拿地還是佔到8成以上，從這點可以看出綜合實力上還是國、央企有優勢。”在盧文曦看來，儘管上海土地熱度較高，但近期上海樓市銷售節奏有所降温，勢頭沒有3月那麼強，市場的反覆也會令民企拿地上會比較保守。

盧文曦指出，民企不是沒有收穫，比如龍湖聯合體拿下江橋地塊，新華地產拿下金山亭林地塊等。“也反應出當下房企的風格，雖然市場在轉好，民企拿地方面還是比較保守。”

重頭戲：35家房企奪地

由於留出部分利潤空間，此次上海土拍熱情空前高漲。

據觀察者網統計，上海此次出讓的19宗涉宅地塊中，有11宗地塊吸引了10家及以上房企參與競拍，其中，有4宗地塊參拍房企超20家，且全部位於莘莊板塊和西虹橋板塊。另外，莘莊社區16A-07A地塊熱度最高，吸引33家房企奪地。

有意思的是，上述4宗地塊全部放在最後兩日。

土拍第三日，青浦2宗地如期出讓，青浦區西虹橋小淶港西側52-20地塊吸引萬科、華潤置地、中海、綠城中國、建發、廈門象嶼、廈門、深圳南山控股等13組競買人蔘與競拍，在第22輪競拍時觸及中止價29.89億元，轉為一次書面報價。  

最終，被上海泓喆房地產開發有限公司（華潤）以30.15億元競得青浦區西虹橋小淶港西側52-20地塊，樓面價 39769元/平方米，溢價率8.95%。  

青浦區西虹橋龍聯路北側07-02地塊也吸引了華潤、中海、中鐵置業、金新城象嶼、建發聯發、中鐵建越秀、華髮江蘇海潤、招商南山、安徽高速、大華、國貿葛洲壩路勁、大家、綠城、保利發展等20組競買人。

此外，該地塊因系統問題開拍至晚上約22點30分。最後，該地塊被華髮江蘇海潤聯合體以19.19億元競得，溢價率8.98%，成交樓面價38689元/平方米。

作為本次土拍的重頭戲，兩宗莘莊地塊在土拍最後一天壓軸出場。

上海中原地產市場分析師盧文曦介紹，莘莊雖然位於外環外，但整體已經非常成熟，因此能有土地出來已經是比較稀缺的事情。上一次莘莊土拍還是2015年，所以也導致區域內新盤供應相當稀少。區域內改善需求多，後續不用擔心去化問題。

盧文曦進一步指出，本次莘莊供應兩幅地塊，均位於春申湖板塊，距離軌道交通12號線七莘路站大約1公里左右，步行可達，交通便利；周邊多個居住小區，幼兒園、小學、初中齊全；商業設施有莘莊維景印象城、華君廣場等，滿足日常生活需要。

58安居客房產研究院分院院長張波也指出，莘莊的高熱度原因之一是本地改善型需求的推動，由於很多居民是10多年前就居住於此，習慣了一個區域後，改善需求也往往會在同一區域進行置換完成。

“總體來説，對於房企來説，越是這類需求集中而明確的板塊，拿地的風險自然就越小，越是有大規劃，前期銷售熱度高的板塊，拿地的動力也越強。”張波説道。

因此，莘莊兩宗地塊成為本次土拍最熱門的兩宗地塊，閔行區莘莊社區MHP0-0201單元16A-07A地塊共吸引33家房企參與競拍；莘莊社區MHP0-0201單元13A-10A、13A-13A地塊共吸引28家房企參與競拍。

21日上午，首先出場的是閔行區莘莊社區MHP0-0201單元13A-10A、13A-13A地塊。該地塊有16個競買人中，其中僅4個聯合體，在拍賣師2次調整加價幅度後，2號直接報出“中止價”，競價過程前後不到30秒。

最後，該地塊被保利建工聯合體以13.09億元拿下，溢價率為8.52%，樓板價48105元/平方米。

接下來的重頭戲就只剩閔行區莘莊社區MHP0-0201單元16A-07A地塊了。該地塊共吸引同濟、中海、金隅、華潤、華髮、大華、萬科、北京建工、金地商置、電建、海信、金融街、五礦、碧桂園、金茂、建華、天安&象嶼、中鐵置業&中鐵諾德、中華企業、保利&上海建工、華僑城、綠城、安徽高速、中鐵建&越秀、招商&南山、建發&聯發、國貿&葛洲壩、上海城建35家房企、28組競買人。

因系統問題，該地塊開拍至9點，最後被中華企業以總價20.105億元競得，成交樓面價48029元/平方米，溢價率8.47%。

中海顆粒無收

“重返上海灘的三家房企裏，只有中海運氣差了點。”業內人士告訴觀察者網，原本以為萬科、華潤、中海會有一番大動作，但從結果上看，不如預期。

據觀察者網統計，在19宗地塊的總量下，中海報名7宗、萬科報名10宗、華潤12宗。 最後，華潤競得1宗、萬科競得2宗，中海顆粒無收。

雖然數量不多，但華潤和萬科競得地塊質素不錯。華潤競得的青浦區西虹橋小淶港西側52-20地塊，在本輪土拍中熱度排名第四，共吸引建發聯發聯合體、大華、招商南山聯合體、國貿葛洲壩路勁聯合體、中鐵置業、中海、象嶼天安聯合體、華髮越秀聯合體、保利發展、萬科中鐵建聯合體、華潤、安徽高速、綠城這13組約20家房企參與競拍。

觀察者網瞭解到，該地塊在第22輪競拍時觸及中止價29.89億元，轉為一次書面報價。 最終被上海泓喆房地產開發有限公司（華潤）以30.15億元競得，樓面價 39769元/平方米，溢價率8.95%。  

萬科開局保守，首日以底價37.83億元競得的松江區廣富林街道SJC10004單元2街區19-01、25-01號地塊及人民北路地下連通道舉例，該地塊總建築面積24.89萬平方米，但住宅面積僅10.68萬平方米，佔比42.91%。

接下來的幾天，萬科雖有參與，但一直沒能競得地塊。直到土拍最後一天，萬科以聯合體搖中了閔行區梅隴社區MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊，成交總價75.49億元，溢價率為8.98%，樓板價46402元/平方米。

值得一提的是，該地塊起始價69.23億元，是本輪供地中起始價最高地塊，對應的土地開發面積也不少。數據顯示，該地塊土地用途為居住用地，出讓土地面積為65071.2平方米，建築面積162678平方米。

“從地塊質素上看，閔行區梅隴社區MHP0-0306單元地塊最佳。”盧文曦表示，該地塊面積大，適合房企多次開發，即使開發完成後也屬於一箇中型社區，為萬科服務的引入做了鋪墊。

對比之下，中海顆粒無收，戰況慘烈。

盧文曦表示，中海報名7宗，但最終卻顆粒無收，一方面，是因為報名數量太少，可拿地數量減少；另一方面，或許是因為三年沒在上海拿地，臨場經驗不是很多，導致其在一次性報價時和平均值存在一定差距。

據悉，自2020年首批集中供地起，上海便在房價地價聯動機制下，合理設定地塊起始價格、中止價和最高報價。規定競價方式由原舉牌競價調整為“舉牌競價+一次書面報價”，舉牌競價未達到中止價的，以價高者得原則確定競得人；舉牌競價達到中止價時，轉為一次書面報價，由最接近一次書面報價平均價的房企競得。

以此次出讓的閔行區莘莊社區MHPO-0201單元13A-10A、13A-13A地塊舉例，該地塊平均價為130899.0625萬元，保利發展最為接近，以報價130900萬元、0.9375萬元的價差競得該地；中海報價130910萬元，價差10.9375萬元，以微弱的差距與該地塊擦肩而過。

在青浦區西虹橋小沫港西側52-20地塊競拍過程中亦是如此，雖然該地塊被華潤以-7.2143萬元的價差競得，但保利發展的價差也不大，為22.7857萬元，反觀中海價差高達162.7857萬元。

“麻將打得越多越精。”在盧文曦看來，即使地塊平均值要靠天時地利，但也離不開人和，“上海的一次性報價有技術含量也有運氣成分，但不多參與積累經驗不可能能連續拿多個地塊。猜平均值有一定技巧，不是盲目拍腦袋。”