買到爛尾樓“錢房兩空”？最高法明確優先保護購房者權益

近年來，因房企資金緊張引發項目停工，購房者買到爛尾樓的風險有所加大。在現實中，如果項目出現爛尾趨勢，金融機構、施工方、購房者都要主張權益時，誰來保護較弱勢的購房者？

4月21日，人民法院報公佈《最高人民法院關於商品房消費者權利保護問題的批覆》，明確提到：在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房貸消費者主張價款返還請求權，優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

在業內看來，這份批覆的內容意義重大，對不幸買到爛尾樓的購房者來説，終於有了“免死金牌”。

據悉，此次批覆是針對河南高級人民法院的相關問題做出了答覆。此前河南高院提交了《關於明確房企風險化解中權利順位問題的請示》，請示涉及商品房已售逾期難交付引發的購房者權利保護問題。

北京金訴律師事務所主任王玉臣解釋稱，遇到爛尾樓或開發商負債累累時，銀行要行使抵押權，施工單位要行使工程款優先受償權，業主也會主張要求交房或退房款，多種債權會出現衝突。而抵押權和工程款優先受償權有明文規定，業主的優先權並沒有特別明確的規定，散見在一些最高院的觀點和執行的相關規定中，對購房人而言有失公平。

最高法這份批覆，則明確了購房人的兩大優先權：房屋交付請求權、主張價款返還請求權。

首先，商品房消費者以居住為目的購買房屋並已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩餘價款的，可以適用前款規定。

通俗來説便是，相較於兑現工程款、抵押權及其他債權，開發商要首先集中資源“保交房”。

王玉臣表示，房屋交付請求權的行使，需要滿足三大前提條件：商品房消費者以居住為目的，一般適用於住宅，且不是為了投資；購買房屋並已支付全部價款，即使是隻支付了部分房款，只要在一審法庭辯論終結前已實際付清尾款，同樣適用；房屋要達到交付使用條件。

最高法還表示，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。也就是説，如果房屋無交付可能，開發商應優先滿足購房者退款的主張。

王玉臣稱，價款返還請求權，也有一個前提條件：房屋不能交付且無實際交付可能，比如徹底爛尾，實在是建不起來，購房合同的目的已經無法實現，這個時候只能解除合同，要求返還房款。此外，不論是付了多少購房款，都應當享受相應的優先權。

綜合而言，在與爛尾樓相關的債權排序上，購房人的請求權是排在首位的，其次是建設工程價款優先受償權，第三是抵押權，最後是其他債權、也就是常説的普通債權。

在王玉臣看來，最高法這份批覆有明確的法律及現實意義。首先，以司法解釋的方式明確了購房人的優先權，為相關案件提供明確的裁判指引。現實層面，為解決爛尾樓、開發商爆雷案件中債權如何處置提供了明確指引，一定程度上提升老百姓對樓市的信心，有利於樓市復甦。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，過去對於開發商、銀行、建築商等權益維護問題，主要把建築商、工程商、設備商、材料商等排在首位，現在遇到購房者、退房者和建築商等涉及權益優先的問題，明確了優先保護退房者的權益，政策務實、對各地處理保交樓事件具有非常好的指導意義。

32城半數逾期項目已復工

自去年7月份多地出現“停貸”事件以來，“保交樓”逐漸成為樓市政策的重點。

去年七月末，保交樓首次被寫入政治局會議文件。此外，住建、財政、央行等多部委聯推2000億政策性銀行專項借款，並已基本投放至項目。央行方面還表示，將面向6家商業銀行提供2000億元再貸款，為商業銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持保交樓工作。

各地政府也積極行動，鄭州、南寧、湖北分別設立100億、30億、50億元紓困基金；同時，積極爭取國家政策性銀行專項借款，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。此外，還有返還未動工項目土地款，優化預售資金監管等動作，助力推動保交樓。

到2022年末，各地房企停工問題得到一定緩解。據CRIC調研數據，截至2022年12月31日，32個典型城市重點監測的290個項目中，一半以上已經復工，仍有126個項目處於停工狀態。

分能級來看，二線城市停工項目套數達307819套，總建面達3567萬平，因購房者按揭比重較高，銷售和房價下行壓力更大。中西部城市如武漢、西安、鄭州、昆明等停工項目所涉尚未交付套數均在3萬套以上；漳州、淮安、鹽城等停工項目所涉尚未交付總建面，也達到100萬平方米以上。

值得注意的是，鄭州、昆明等城市因政策起步較早、紓困力度較大，目前多數項目均處於部分復工和全面復工狀態，鄭州復工項目佔比接近9成。

從房企竣工端也可見積極進展。國家統計局數據顯示，2023年前2月房屋竣工面積同比增長8%，僅次於2022年12月，為2022年以來次新高，顯示“保交樓”已取得一定實質性成效。

但克而瑞研報也表示，部分地區紓困資金審批流程長、支取困難、覆蓋面有限等問題還亟待解決，不少項目繼續停工或表演式復工也客觀存在，保交付、穩民生依然任務艱鉅。

克而瑞建議稱，對銷售進度超過50%，開發商因監管過嚴導致監管賬户中的資金被佔用，無法順利支付工程款的項目，應適度鬆綁預售資金監管，確保工程正常運行，同時加速其預售證審批進度，允許開發商繼續賣房，以賣房的房款優先支付工程款，從而促進其形成良性循環。

二是銷售進度過半，開發商因違約、爆雷等原因無力承擔後續工程費用，可採取專項借款模式、鄭州紓困基金模式、巧妙利用第二支箭、第三支箭等模式改善和支持項目復工。對尚處於開工初期，銷售進度不足10%且所處城市樓市行情較為慘淡的項目，建議在風險可控範圍內允許購房者退房。