合景泰富：尋求境外債務的全面解決方案 確保交付及業務運營穩定

5月14日，合景泰富發佈公告表示，集團2024年1月票據本金金額的15%連同其應計及未付利息於強制贖回日期到期及應付。截至公告日，合景泰富尚未支付該部分本金1.19億美元，構成違約事件。

其表示，鑑於目前的挑戰，應為其所有持份者的利益實時探尋目前境外債務狀況的全面解決方案，以確保集團可持續經營。

公告顯示，合景泰富現正與潛在候選人討論擔任財務顧問的角色，以評估集團的資本架構、流動資金及探尋所有可行的解決方案，籍以緩解當前的流動資金問題，並儘快為所有持份者達成最佳的解決方案。

據悉，合景這次已委聘盛德律師事務所作為其法律顧問以提供支持，為制定當前境外債務狀況的全面解決方案作準備。

合景一直主動償債，重組境外債為民企常態

記者瞭解到，此前合景泰富一直堅持還債，做積極的債務管理，無論在境內還是境外都還未出現違約。

面對行業波動，合景泰富積極採取措施管理其債務。截至2022年12月31日，全年共兑付包括境內債券、CMBS及ABS本金合計75.44億元，境外美元債券3.63億美元，及12.84億港元銀團貸款，合計人民幣約113億元。

只是在4月28日，合景泰富公告稱未能按照附息銀行及其他借貸的預定還款日期（即2023年4月28日）支付其本金2.12億元（人民幣，下同），故觸發若干長期附息銀行及其他借貸交叉違約。

對於這次主動尋求境外債務的全面解決方案的原因，合景泰富表示，自2021年下半年以來，中國房地產行業面對前所未有的挑戰。

受不利的宏觀經濟因素、負面信貸事件及行業融資渠道受限的影響，包括本集團在內的民營開發商面對更大的流動資金壓力。此等市況變動令中國眾多房地產開發商的經營及融資現金流減少。

“本集團一直依賴其內部現金資源及從境內匯出現金以履行境外付款義務。根據地方政府政策的規定，本集團絕大部分現金均存入指定銀行賬户進行嚴格預售現金託管，以確保在建物業竣工。儘管本集團已作出最大努力，惟本集團可用於支付境外債務的資金仍持續受壓。”

其實，重組境外債務已是行業的一大常態，越來越多的出險房企選擇整體債務重組以進一步緩解短期償債壓力。旭輝集團、龍光集團、融創中國、華夏幸福等相繼完成境內或境外債務整體重組。同時，中國恒大也已正式提出整體境外重組方案，世茂集團、花樣年等多家房企還在重組進展過程中。

克而瑞指出，政策利好之下，改善了債權人對出險企業流動性修復以及市場銷售回暖的預期，一定程度上也促進了房企整體債務重組方案的推進。同時，對於債權人而言，目前房地產市場短期內難以修復，相比之下，債務重組可以讓出險房企獲得階段性的穩定，在一定程度上也能更好地保證債權人的利益。

釋放現金流用於穩銷售 保交付

合景泰富表示，未來集團務求通過“強銷售、降負債”的措施，不斷改善資產負債狀況，全面增強現金流動性，並繼續採取有效措施，以提高經營效率、實施精準市場營銷、控制風險及降低成本。

交付方面，公告顯示，截至2022年12月31日止年度，合景泰富已完成交付總建築面積約806,218平方米，預計今年房地產行業將呈現穩健復甦，逐步恢復正常營運。

從資產的優質度和銷售韌性來説，合景泰富一直領先行業，造血能力充足。

根據公司2022年度報告，截止2022年，合景泰富旗下共擁有174個項目，分佈於中國內地和香港共44個城市，擁有土地儲備共計權益建築面積約1,441萬平方米，總建築面積約1,967萬平方米，權益比約為73%。公司深耕高能級城市，聚焦大灣區及長三角核心城市。兩個區域的土地儲備佔總土地儲備、可售資源佔總可售資源的比例分別為65%及82%。合景泰富持續深耕將為2023年公司業績抬升帶來更多可能性。

打造過譽峯、天鑾等標杆項目的合景泰富，一直被視為豪宅專家，以臻溋名鑄、臻頤府、ONE68、成都J300、香港凱玥等代表作構成“臻系”豪宅產品線，在優質資產賽道一直保持熱銷。即使在去年疫情情況下，合景·臻頤府在廣州在200㎡以上1500萬總金額以上住宅成交套數，成為當地年度銷冠，而臻溋·名鑄則刷新了廣州公寓成交的單價。

據合景內部人士透露，目前公司經營和運營一切正常，近期的債務安排對上市公司的影響不大。

截至年報末期，合景泰富已開業45個投資性物業，其中商場11個、寫字樓10個、酒店24個，擁有悠方、摩方、IFP、IMP、木蓮莊等多個優質品牌，疫情反覆下，2022年權益租金收入規模約18.82億元，其中，商場增長11%，寫字樓增長9%，説明該公司的多元協同“第二曲線”已進入成熟期。

克爾瑞方面表示，“債務重組完成之後，中長期的‘回血’自救才是關鍵。出險房企仍應以保交付為主要目標，積極營銷、促進銷售去化及現金回籠，修復基本盤，依靠銷售回款提升自身‘造血能力’，才能真正擺脱困境。”