日賺六位數背後，“打新”豪宅盤隱患難忽視

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“結婚嗎？日賺六位數的那種。”

為了提高新房的入圍概率，不少中介在雲錦東方認籌現場速配“一日夫妻”。只要30萬，就可以安排配合結婚的對象，沒有中間商賺差價。如果要求上海户口、社保滿分，配合貸款，費用則要高很多。

事實上，所謂“一日夫妻”並非只是當日有效，有中介告訴觀察者網，“如果雲錦東方沒搖中可以合作搖下一個樓盤，但結婚狀態最多維持兩年時間，費用需要五六十萬。”

除結婚黃牛外，雲錦東方現場還有代持黃牛、資金黃牛、資格黃牛，只有你想不到，沒有黃牛做不到。

最低可掙1802.4萬元

上演這出魔幻大戲的項目叫做雲錦東方。

公開資料顯示，雲錦東方位於上海徐匯濱江，擁有一線江景資源，緊鄰西岸數字谷，周邊配套齊全，被認為是徐匯濱江第一梯隊豪宅樓盤，與湯臣一品、古北壹號、翠湖天地等頂豪樓盤齊名。

“市區、濱江、豪宅、大平層……構成了雲錦東方的基本面。普通房子想滿足上述一個指標都很難，但云錦東方全做到了。”上海中原地產首席分析師盧文曦表示，一般來説，地段是購房者首要的考慮因素，其次便是配套和麪積，而像雲錦東方這樣兼具稀缺性地段和大户型屬性的項目並不多見，因而引起市場熱捧也並不意外。

盧文曦進一步表示，從市場需求的來看，越是市中心購房者越想購買大户型，“為什麼？因為市中心購房者多為改善用户，改善肯定挑好的，地段不好、面積不大，怎麼能凸顯項目的好。”

“當然，雲錦東方只是個案中的個案。”盧文曦強調，目前上海僅浦東前灘、徐匯濱江、北外灘等核心區域存在“搶房”事件，最根本的邏輯是，上述地區的項目產品本身就是天花板，且存在明顯倒掛。

據鏈家官網數據顯示，雲錦東方在過去一年內有兩筆成交記錄，分別是於2023年3月成交的面積410平方米的低樓層住宅，總成交價9900萬元，成交單價241464元/平方米；於2022年9月成交的面積409.11平方米的中樓層住宅，總成交價1.08億元，成交單價263988元/平方米。

（圖片來源：鏈家）

也就是説，在當下的市場環境下，雲錦東方二手房依然可以賣到25萬元/平方米上下的價格。

這和入市的新房均價形成鮮明的對比。數據顯示，雲錦東方本次整盤的認購均價為16.49萬元/平方米，其中洋房均價約13.2萬/平方米，別墅均價約17.82萬/平方米。即使以低樓層成交的24萬元/平方米計算，“打新”雲錦東方一平即可掙7.51萬元，而此次加推的房源面積最小的是240平方米的洋房。

賬很容易算，“打新”雲錦東方最低本金為3957.6萬元，在不考慮其他費用的前提下，購入一套房最低可掙1802.4萬元。

“這不比銀行整存整取划算的多。”談及購房者為何願意花費這麼大的力氣，有業內人士向觀察者網解釋，目前包括建設銀行、交通銀行、招商銀行、農業銀行在內的多家銀行整存整取五年利率為2.75%，若存款3957.6萬元，存款期限為5年，產生的利息為39576000*2.75%*5=544.17萬元，僅為“打新”所掙的三分之一。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，新房中豪宅被搶，其實核心原因還是一二手房倒掛，並且總價能達到1000-2000萬價差，無疑就會吸引更多投機者關注，在利益驅動下很多人就開始，鑽各種空子，假結婚、代持等方式層出不窮。

當然除了豪宅，普通剛需、改善類的新盤，這幾年“打新”熱潮也在持續，包括大虹橋、前灘等熱門地塊受關注度較高。但和豪宅不同，剛需類產品的“打新”絕大多數是以自住為主的，而豪宅打新的投機比例高。

回到本質來看，房地產調控層面，針對房價的調控出現了“一刀切”的模式，無論新房是什麼類型產品，總體控制房價穩定就是第一要務，無論這種調控本身會不會反而催生投機性需求的出現。房住不炒背景下合理的方式，應該是“保障的歸保障、市場的歸市場”，對於中低價位的適合新青年、新市民的房子需要更多通過“共有產權房”的方式來推動和保障，而高端房的房價更應該用市場之手進行調節，迴歸市場價格，這樣才能有效防止投機行為，而非一味堵漏洞。

倒掛催生“打新”產業鏈

有利可圖的地方，自然少不了逐利之人。

雲錦東方於5月12日開啓認籌後不久，有關“徵婚”的海報就被中介發佈了出來，要求“必須是上海户籍且徵信良好；五年內不能有上海房產購買記錄；年齡在40-55歲，男女不限，退休不行；社保從2003年1月至今沒斷過；名下在上海沒有房產2011年之前與父母共同擁有的房產不算。”

而之所以出現上述要求，均與上海購房積分政策有關。簡單來説，上海購房積分分為基礎分和年限分兩部分，其中，上海户口、已婚、無房，且5年內沒有購房記錄的人可以獲得60分的基礎分；年限分則與社保繳納時間有關，繳納時間越長積分越高。

看得出來，為了能成功奪得此次投資機會，每個人都在試圖補齊“短板”。

數據顯示，截至認購結束，雲錦東方中認購組數950+，房源數105套，認籌率高達905%，無懸念觸發積分。同時，雲錦東方憑藉905%的認購率，成為上海今年以來最火爆的新房項目，沒有之一。

值得注意的是，由於觸發積分，雲錦東方已經確認觸發了“五年限售”規定。即上述房源均將在網籤之日起，進入長達五年的限售期。

五年後的上海樓市如何，誰説得清？

但大部分人還是對此抱有信心，參考數據是歷年來雲錦東方的入市價格。2021年，雲錦東方三期首開，新房均價約15萬元/平方米；2023年6月，雲錦東方三期2批次入市均價16.49萬元/平方米，漲幅約9.93%。

可並沒有人能確保這筆生意穩賺不賠，正如投資客無法確認封閉期內的基金只紅不綠。

只有假夫妻，沒有假結婚

和投資風險相比，雲錦東方“一日夫妻”速配的風險更高。

“拉動結婚率，有希望帶動生育率。”談及雲錦東方“一日夫妻”速配事件，有業內人士調侃道，“要是我結了就不離了，這麼大的房子，身價肯定水漲船高。”

此話雖然荒唐，但並非全無道理。就像雲錦東方無法拒絕“速配夫妻”認籌、警方無法阻攔“速配夫妻”搖號、公證處無法否認“速配夫妻”搖中的合法性一樣，無論是不是假結婚，夫妻身份都是真的。

“在法律上根本沒有所謂的‘假結婚’，一旦登記結婚即是真正的夫妻關係。”北京煒衡（上海）律師事務所合夥人鞠秦儀律師表示，在夫妻關係中，作為配偶是享有很多特定權利的，這些權利的行使可能就是購房者不曾考慮和預料到的。

在鞠秦儀律師看來，“代持”和“假結婚”一樣，房屋如果登記在代持人名下，那麼代持人完全可以在不知會真實購房者的情況下自行將房屋處理、抵押、變賣掉，而真實購房者只能根據所謂的代持協議去追責。

鞠秦儀律師進一步表示，在合法滿足條件的情況下，無論多麼“瘋狂”的申購房屋都無可厚非，但如果購房者為了攫取利益，在本身不滿足申購條件的情況下，通過所謂的中介強行湊“條件”，則往往會帶來很多法律風險。

現實情況中，“黃牛”只會侃侃而談，強調其掌握的幫助真實購房者湊足申購條件的“捷徑”和“方法”，卻不會告知甚至其本身也不瞭解背後潛藏的巨大風險，而這些風險都是要真實購房者去承擔的。所以，還是要依法合規的達到申購條件再進行申購。