時隔20年上架深超總地塊，深圳土地出讓誠意滿滿

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）5月24日，深圳市規劃和自然資源局發佈2023年第二批次擬出讓居住用地項目清單。

據悉，清單共包括10宗涉宅地塊，用地面積總計24.34公頃，建築面積共計104.85萬平方米，將於2023年5月25日至2023年8月25日期間發佈出讓公告。從區位看，南山區1宗、寶安區1宗、龍華區2宗、光明區2宗、龍崗區3宗、深汕特別合作區1宗。

在10宗涉宅地塊，剛剛由商業用地調整為涉宅地塊的深超總地塊無疑是最受關注的存在。

觀察者網瞭解到，4月26日，深圳市規劃和自然資源局南山管理局發佈對紅樹灣地區法定圖則DY04單元、DY08單元規劃調整的公示，將這兩地塊原為商業服務業用地的地塊進行調整，其中一塊新增一所不少於27班九年一貫制學校用地，另一塊增加了建面超20萬平方米的居住用地。

此次出讓的地塊則是上述調整的地塊之一，宗地編號為T207-0060，用地性質為“二類居住用地 +城市道路用地”，面積3.63公頃，建面20.77公頃。

該地塊之所以引人關注是因為其位於南山區沙河街道，也就是深圳灣超級總部基地，周邊TCL、神州數碼、中興通訊總部、OPPO國際總部、招商銀行總部等總部大廈建成或建設中。

“調規後一個月，迅速釋放到市場，目的還在於以中心區壓箱底的‘靚地’來捂熱土地市場，進而從源頭上刺激房地產市場。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此宗地交易，大概率會創造“地王”，政府也希望由此信號激活市場信心，扭轉市場的預期。

同樣調整過用地性質的還有寶安 A001-0212地塊。

在2022年深圳第二批集中供地中，該地塊土地計入容積率的總建築面積不超過103880平方米，用途為商業用地+二類居住用地，其中，住宅建築面僅46070平方米，且規定建成後普通商品住房銷售均價不得高於88600元/平方米（毛坯）。

由於住宅面積佔比不到一半、限價基礎上房企難有利潤，導致該地塊雖靠近第五大道和歡樂港灣位置較好但卻讓一眾房企望而卻步，最終流拍。

此次重新上架後，該地塊用地性質調整為“二類居住用地”，面積1.52公頃，建面8.23萬平方米，容積率5.4，成為本輪供地中僅次於南山深超總地塊的優質地塊。

此外，龍華深高北A811-0347地塊質素也不差，距離深圳高級中學北校區約200米。資料顯示，該地塊用地性質為“二類居住用地 +商業用地”，用地面積1.01公頃，建面7.29公頃，容積率7.2。

在李宇嘉看來，去年以來，深圳市場分化非常明顯，中心區改善高端盤去化塊、價值高，營利性強。如果細化區分不同盤源去化，高端改善盤去化週期短，到了“補這類庫存”的時候了。因此，這類土地也受開發商歡迎。政府供地迎合市場需求，估計屆時拍賣時也極大可能獲得多家開發商報名、頻繁舉牌的火熱場面，以激活土地市場。

李宇嘉進一步表示，除深圳以外，近期各地供地均迎合市場需求，即供應去化快、開發商歡迎的地塊，也就是中心區的“靚地”。比如，上海、深圳、廣州，都是如此，這類地塊也將會打造低密度、配套極佳的高端盤。

李宇嘉認為，當下，缺的不是高端盤，這些高端盤只是小眾市場，也救不了市場。高端盤熱銷，既是市場分化的體現，也是市場需求不足的表徵，更是供需極其不均衡的反映，這才是更應該解決的問題。

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