扭虧之後，恒大物業正在商討134億討債方案

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）6月5日深夜，受集團流動性危機拖累，恒大物業推遲了2年的財報姍姍而來，一次性披露2021年、2022上半年和2022年三份財報。

果不其然，2021年由於關聯方中國恒大經營性應收賬款24.4億元全額計提減值準備，導致作為全國頭部物企的恒大物業當年由盈轉虧，股東應占淨虧損3.16億元。

好在2022年開始，恒大物業主動切斷與中國恒大的關聯交易，順利扭虧，股東應占淨利潤達14.23億元。

值得注意的是，關於此前企業為中國恒大擔保導致的134億元鉅額損失，恒大物業表示，正與中國恒大商討資金償還方案，預計案件不會對未來經營現金流量產生進一步重大影響。

關聯方應收款全額計提減值

從經營層面來看，恒大物業兩年來營收與規模數據仍表現得可圈可點。

2021年企業新增來自第三方開發商的物業管理面積1.28億平方米，而這一數據在當年初僅0.1億平方米，其他約3.25億平方米在管面積均來自恒大地產關聯公司。

憑此，恒大物業當年營業收入約131.94億元，毛利潤約36.64億元。其中，物業管理服務收入約91億元，同比增長44%，佔總收入的69%。

但可惜的是，從2021年9月開始，由於中國恒大集團流動性困難，恒大物業預計從中國恒大集團獲得的經濟利益具有高度不確定性。

因此，企業將有關恒大集團的經營性應收尚未收回部分，按全額計提減值準備，總金額高達24.4億元。

同時企業商譽受此拖累，當年共計減值5.94億元。

最終導致企業當年有盈轉虧，淨虧損3.89億元，歸屬於上市公司股東的淨虧損為3.16億元。

索性到了2022年，恒大物業主動切斷與地產集團的大部分業務往來，來自關聯方的收入迅速下降為1.4億元，僅佔總收入約1.2%。

儘管依舊難逃營收與毛利潤下滑厄運，但也足以讓企業扭虧為盈。

數據顯示，企業當年營收同比下降10%至118.09億元，毛利潤下滑至27.19億元，淨利潤14.78億元，公司擁有人應占利潤14.23億元。

截至2022年12月31日，恒大物業總合約面積約8.19億平方米，在管面積約5億平方米，仍穩居行業頭部。

而對於關聯方欠款，恒大物業在兩份年報中均表明態度，將根據相關法律及適用協議盡力採取合理的措施向相關方追收各類應收款項，包括但不限於已經撥備減值的應收款項，及因不滿足收入確認條件而暫未計入收入的應收款項。

同時，正與中國恒大就本集團134億元被佔用資金商討償還方案，積極維護股東利益。

剪不斷，理還亂

在描述與控股股東的關係時，恒大物業表示，自2021年控股股東中國恒大發生流動性危機以來，本集團業務受到了一定影響，尤其是非業主增值服務方面。

於房產交付給業主後，物業公司將按照與業主簽訂的前期物業服務合同提供物業服務，並向業主收取物業服務費用及其他增值服務費用，與項目開發商不存在任何關聯，物業公司完全處於市場化的競爭環境。

儘管恒大物業想要竭力撇清其與地產集團的關係，但仍尚未完全擺脱危機。

表現最為直觀的便是來自恒大開發項目的物業服務。

恒大物業指出，由於物業服務客户包括全體業主並涉及小區的各個方面，其作為一個整體具有整體性及不可分割性，將中國恒大集團從向該等閒置物業提供物業管理服務中撇除並不可行。且該服務不會產生額外的成本，因此，恒大物業繼續向中國恒大集團提供物業管理服務。

此外，兩份年報的獨立核數師也在報告中指出，淨流動負債和淨負債加上綜合財務報表所載的其他事項，表明存在可能影響恒大物業持續經營能力的重大不確定性。

恒大物業正在實施各種措施來改善其流動性。在所有這些措施能成功實施的基礎上，恒大物業董事認為公司將有足夠的營運資金來償還到期的財務債務，因此，綜合財務報表已按持續經營基準編制。

流動資金與財務資源方面，恒大物業2022年末的銀行存款和現金總額約16.56億元，較2021年增加4.89億元。

其中，受限制銀行存款約8800萬元，主要為恒大保險經紀有限公司的受限制股本、根據當地政府部門要求提供物業管理服務的保證金及部分子公司訴訟保全資金。

值得一提的是，恒大物業發佈2021年報和2022年報，只是其恢復股票交易的條件之一，後續復牌之路仍然面臨阻力。

根據指引，恒大物業復牌接下來最重要的一步便是，對恒大物業134億元的質押擔保被相關銀行強制執行進行獨立調查，公佈調查結果並採取適當的補救措施。