殺回土拍市場，路勁永續債難題仍待解

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）沉寂兩年後，老牌港資房企有了新動作。

剛剛過去的廣州集中供地中，路勁以一己之力擊敗保利發展、華髮、美的、龍湖、綠城、建發等19家房企，在經歷18輪報價觸及封頂價後，搖中番禺廣場好又多地塊，成交金額12.9億，摺合樓面價23956元/平。

事實上，這已經是路勁一個月內單獨拿下的第三宗地塊，而在此之前，路勁兩年內僅競得5宗地塊，其中還有3宗地塊屬於聯合拿地。

據不完全統計，2021年至2022年2年時間，路勁合計拿下4宗地塊，分別是於2021年9月競得的廣州增城新塘鎮地、常州武進區牛塘鎮延政地塊，和2021年11月聯合招商蛇口、象嶼競得的青浦西虹橋地塊，2022年9月聯合象嶼競得的嘉定區菊園新區地塊，2022年10月聯合太湖城投競得的蘇地2022-WG-54號地塊。

“一個月拿3宗地和兩年拿5宗地的意義不言而喻。”有業內人士指出，這兩年內路勁房地產業務並不理想，也在年報中指出“需要有足夠的現金留存在銀行，以保證償還所有到期的貸款，因此會在拿地上小心和謹慎，現在突然發力應該是緩過勁來了。”

一個月內連拿2塊靚地

路勁真正的發力時間比想象中更早。

3月23日，北京2宗宅地掛牌出讓，其中之一正是被稱為史上最“熱”地塊的朱辛莊0028地塊。該地塊共吸引了42家企業參與報名，其中央國企28家，民企14家，路勁正是其中一家。

而在42中選一的概率上，路勁只是分母。最後，該地被上海本土房企大華競得，成交價12.995億元，溢價率15%。

北京土拍市場失意後，路勁轉戰上海。

在4月20日舉行的上海市2023年首批次供地中，路勁與國貿、葛洲壩組成聯合體，報名競拍青浦區西虹橋龍聯路北側07-02地塊、青浦區西虹橋小淶港西側52-20地塊2宗地塊，前者吸引20組競買人圍獵、耗時近8小時，後者在經過22輪競拍後觸及中止價並轉為一次書面報價。

最終結果出爐，路勁持續陪跑。

直至5月，路勁才終有了點好運氣。首先，便是在23日無錫二批次集中供地推出的5宗地塊中拿下一宗，即以底價摘得新吳區新洲路與錫賢路交叉口東北側地塊，成交總價3.556億元，樓面價10200元/平方米。

隨後在5月29日的蘇州2023年第二批次集中供地上，以總價137723萬元獲得蘇地2023-WG-16號，樓面價36799.7元/平方米，溢價率15%。

值得一提的是，相較於此前提及的北京朱辛莊地塊和上海青浦區西虹橋地塊，蘇地2023-WG-16號的熱度有過之而無不及。

公開資料顯示，該地塊位於工業園區萬壽街東、若水路北，也就是緊鄰月亮灣的一塊臨湖宅地，由於周邊臨湖地塊均已出讓，該地塊可以説是月亮灣最後一宗臨湖宅地。除此之外，該地塊還有一二手房倒掛、供應短缺等利好，因此共吸引60家公司進入線下搖號。

坊間有傳聞，很多資金充裕的房企都動用了多個馬甲，但路勁只有1個馬甲卻在59家公司中脱穎而出，真是運氣爆棚。

事實上，路勁的好運氣延續到了6月14日的廣州集中供地。當日廣州僅出讓5宗宅地，3宗地塊流拍，僅剩下番禺好又多地塊、番禺客運站北側地塊成功出讓，而兩宗地塊之中，番禺好又多地塊憑藉“近地鐵、近區府、配套成熟、江景”等資源更勝一籌。

這樣好的靚地自然少不了房企圍獵。據悉，報名參拍的房企有20組，既包括保利發展、建發、葛洲壩、中鐵建、中鐵置業、中建五局等央國企，也包括美的、龍湖、路勁等民營企業。

和預判一致，該地塊在18輪競價後觸及最高限制地價轉為搖號出讓。最後，路勁梅開二度競得該地塊，成交總價12.9億元，摺合樓面價23956元/平方米。

永續債吞噬企業利潤

不可否認的是，連續拿下兩宗靚地確實可以改善銷售情況，但對路勁整體而言，減少永續債或許才是當務之急。

據2022年報顯示，路勁實現營業收入為171.56億港元，同比減少30.48%；歸屬於母公司股東的淨利潤為-4.95億元，同比減少148.18%。

對此，路勁在業績預警時回應，公司年內溢利下跌，主要由於年內人民幣大幅貶值而取得匯兑虧損約13億港元。此外，與去年比較，年內業績受防疫措施及疲弱的房地產市場所影響，導致物業交付面積及利潤率均有所下跌，以及物業與相關資產減值撥備有所增加，但該等影響被回購集團的優先票據收益所抵銷。

值得注意的是，綜合損益表顯示，路勁歸屬於母公司股東的淨利潤的變動還與永續債有關。

數據顯示，2021年，路勁税後溢利為19.84億元，其中，歸屬於母公司股東的淨利潤為10.28億元，永續資本證券持有人應占溢利5.28元，其他附屬公司之非控股權益（少數股東）應占溢利4.28億元。

也就是説，路勁税後溢利的一半要被永續債持有人和少數股東分走。

2022年，永續債持有人和少數股分走的利潤進一步擴大。數據顯示，2022年，路勁税後溢利為4.59億元，其中，歸屬於母公司股東的淨利潤-4.95億元，永續資本證券持有人應占溢利5.37元，其他附屬公司之非控股權益（少數股東）應占溢利4.59億元。

不難看出，即使歸屬於母公司股東的淨利潤為負，路勁也要保證永續債持有人和少數股東的盈利，且永續債持有人應占溢利已超過税後溢利。

需要指出的是，永續債，又稱無期債券，簡單來説是沒有明確到期期限的債券，投資者可以通過永續債定期獲得利息，但本金贖回時間卻由發行者自行安排。 永續債在會計賬目裏歸為所有者權益，而非負債。

換句話説，永續債雖然不計入負債，但明股實債的屬性導致其在不斷吞噬企業利潤。

可以參考的是，此前有媒體報道，恒大永續債利率設計為2+N模式，即在存續期的前兩年公司所需支付的利息較低，但在第三年起就跳高至30%。若企業未及時償還貸款，利息將像雪球般越滾越大。

這也是導致路勁歸屬於母公司股東的淨利潤虧損的主要原因。從一開始分掉税後溢利的一半，到超過税後溢利，永續債從一開始的錦上添花已變為雪上加霜。對於路勁而言，減少永續債已經刻不容緩。

而因為2022年全年虧損，加上現金流緊張，路勁被迫在上市以來第一次不派股息。