央行放大招，LPR時隔10個月首次下調
解红娟
（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）時隔10個月，LPR迎來首次下調。
6月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈最新貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR下調10個基點、5年期以上LPR下調10個基點，由3.65%、4.3%調整至3.55%、4.2%。
本次降息後，5年期以上LPR降至4.2%，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR以來最低水平。伴隨着5年期以上LPR下調，當前購買首套和二套房房貸利率下限分別降至4.0%（5年期以上LPR-20個基點）、4.8%（5年期以上LPR+60個基點），已降至歷史低位。
58安居客研究院院長張波表示，在本輪調整前，OMO、SLF和MLF利率均已連續十個月按兵不動，本輪降息操作，是央行採取精準有力實施穩健的貨幣政策體現，通過降息可起到加強逆週期調節，全力支持實體經濟，促進充分就業，維護幣值穩定和金融穩定的作用。
“對於樓市的作用可以分兩層來看，第一層面是通過釋放出支持實體經濟的積極信號，有利於引導市場預期，提振整體經濟面信心，從而同步提升購房消費信心。”張波指出，第二層面則是會通過LPR調整，拉動存量房貸和新增房貸利率下降，住房消費者負擔減輕，加速購房者入市節奏。在當下環境下，第一層信號的意義更為明顯。
提前還貸趨勢可能會延續
在下調LPR前，央行7天期逆回購利率下降10個基點。
6月13日上午，中國人民銀行發出公告，為維護銀行體系流動性合理充裕，人民銀行於今日以利率招標方式開展了20億元7天期逆回購操作，中標利率為1.90%，較上一交易日中標利率下降10個基點，為去年8月中旬以來首次下調。
廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，LPR跟隨下調在情理之中，且此次降息幅度相對較大，目的非常明確，刺激實體經濟需求，穩定增長動力。
此外，從大環境看，5月份經濟數據顯示，大部分經濟活動同比增速放緩，高頻數據顯示6月至今增長動能未有明顯改善，經濟增長內生動力明顯不足。經濟增長動能之弱，超出各方預期，“穩增長”政策必須加碼，降息可謂水到渠成。
李宇嘉認為，考慮到近期各期限國債利率、銀行間拆借利率下調20-40個基點，國有大銀行、股份制銀行啓動新一輪存款利率下調，定期存款下降10-15個基點，相比去年4月份下降60-70個基點。可以判斷，新一輪“降息週期”到來，後續還會下降。
值得一提的是，隨着存款利率不停地往下降，活期存款的利率聊勝於無，定期存款的利率下降幅度更大。另外，目前新增按揭貸款的利率在往下降，保本理財、保險等產品的收益率也在往下走。
李宇嘉指出，這樣的結果就意味着，存量房貸的利率更高了。“因此，對於老百姓來講，沒有更高利率的保本投資產品就要把貸款提前還掉。因此，預計此次降息以後，提前還貸的趨勢還會延續下去。”
房貸利率或將持續下調
對房地產而言，降息最大的效應就是降低月供成本。
從減負效應看，單純看此次下降10個基點，那麼對於“100萬貸款本金、30年期、等額本息”房貸而言，降息後首套房和二套房月供可以減少57元和60元，累積30年月供分別減少2.05萬元、2.16萬元。
易居研究院研究總監嚴躍進進一步表示，若是把過去三年LPR降息以及房貸利率下限下調等考慮，實際上最近幾年房貸月供每個月差不多可以少還10%。
“此外，隨着LPR利率的下調，預計最近兩週各大銀行會紛紛下調房貸利率，即普遍會下降10個基點。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，這也意味着，新一輪寬鬆的房貸政策也會開啓。
事實上，2023年年初，央行、銀保監會就發出通知，指出新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降3個月的城市，可根據當地市場形勢，自主下調或取消首套住房商貸利率下限。
根據中指監測數據，今年以來已有超40城，降低首套房貸利率下限至4%以下。例如，常州首套房貸利率下限自2月25日起由4.1%降至3.8%、揚州首套房貸利率下限由4.1%下調至3.8%。
在嚴躍進看來，降息後首套房貸進一步下調，對於首套房的認購有積極的作用。預計後續各地認定首套房的標準會進一步下調，這對於購房者更好享受首套房貸利率具有積極的作用。
值得注意的是，單純依靠上述政策，還遠遠無法達到刺激樓市的目的。
在張波看來，目前來看，弱二線、以及三四線城市，市場供大於求的特點明顯，當下大多通過大力放鬆公積金貸款、強化購房補貼、以及降低首付比拉動需求側的操作為主，但政策在市場上的效力釋放並不明顯，或並不持續。
張波進一步指出，核心一二線城市依然存在着諸多限制性樓市政策，包括限購和限價，政策工具箱中依然有着諸多可操作品種，但目前放鬆的偏於謹慎，導致市場亦出現降温趨勢。
“長期來的看，在房住不炒的背景下，兩類政策在當下重要性凸顯，其一是保障自住性購房需求，尤其是一二線城市有限度的限購放鬆。其二是改善性需求的拉動，包括在房貸和首付層面執行‘認房不認貸’，以及置換退税等。”張波説道。