克而瑞發佈2023中國物業服務企業綜合實力500強

6月28日，克而瑞物管和中物研協隆重發布2023中國物業服務企業綜合實力研究成果，同期揭曉2023中國物業服務企業綜合實力500強、2023中國國有物業服務企業綜合實力100強以及各細分業態、特色領先物業服務企業及標杆項目。

2022年，500強企業在管面積達172.7億平方米，均值達到3453.86萬平方米，同比增長7.1%。百強企業在管面積達121.2億平方米，同比增長8.0%，增速略高於500強物企。百強企業在500強企業整體規模中佔比超七成（70.2%）。上市物企在管面積60.6億平方米，同比增長18.7%。

2022年，500強企業、百強和上市物企外拓第三方項目在管面積佔比分別為55.1%、58.2%和61.5%，較2021年分別增加3.8個百分點、3.1個百分點、1.3個百分點；其在管面積中來自於第三方的面積佔比均超過半數，百強企業外拓第三方在管面積佔比接近6成。企業外拓持續發力，為企業獨立性發展提供保障。

“放管服”改革持續深化下，物企服務邊界擴大。非住宅物業以其物業費單價高、細分賽道多，具有專業門檻及政策環境友好等特點，未來發展想象空間大，成為物企積極搶佔的賽道。500強企業競相佈局非住宅物業市場，非住物業的管理項目和麪積進一步提升。2022年，500強企業住宅、非住在管面積分別為98.1億平方米、74.6億平方米，分別較上一年淨增加4.1億平方米、7.4億平方米，非住淨增量是住宅的1.8倍。

2021年以來上市物企紛紛為高規模增長立下flag，企業在管面積增速普遍保持在30%-50%之間，部分企業增速設定甚至超過50%，企業規模拓展壓力巨大，收併購成為企業規模增長的重要方式之一。2021年上市物企披露收購事項53起，累計披露交易金額355.9億元。2022年企業併購趨緩，上市物企累計披露併購交易66起，披露交易金額119.3億元，總交易金額下滑約2/3。

當前，物業管理行業競爭激烈且分散，物業服務企業規模拓展仍是其重要發展戰略之一，儘管受經濟大環境、地產關聯方等因素影響，500企業營業收入增速有所放緩，但整體收入仍在持續上升。2022年，500強企業營業收入5375.3億元，均值超過10億元，同比增長8.5%，增速較上年下滑13.3個百分點。

社區增值服務作為近些年物業服務企業重點發展的業務，藉助流量入口優勢，以及與業主的高粘性優勢，與業主生活緊密相關的社區增值服務業務愈加豐富，收入也持續提升。2022年，500強企業社區增值服務收入同比增長2.1%至561.2億元，佔多種經營收入的比例為40.2%。

物業管理行業在政策、資本市場的支持下，管理規模擴張，集中度提升，逐步形成規模效應。但受到行業大環境、地產關聯方等因素影響，企業盈利能力出現下滑。2022年，500強企業毛利潤為979.3億元，同比微漲4.5%。百強企業毛利潤為780.7億元，同比微漲1.9%。上市物企毛利潤為534.4億元，同比下滑0.3%。

2022年，500強企業淨利潤為407.4億元，同比下滑17.2%。百強企業淨利潤為223.5億元，同比下滑40.3%。上市物企淨利潤為151.3億元，同比下滑41.8%。

2022年， 500強、百強、上市物企非業務增值服務毛利率分別為24.4%、23.7%、23.1%，同比分別下滑4.5個百分點、 4.7個百分點、10.6個百分點。500強非業務增值服務毛利率整體下降程度小於上市物企。

2022年，500強、上市物企人均在管面積淨增量分別為96.9平方米、680.7平方米，500強淨增量僅為上市物企1/7。

2022年，500強企業人均營收為17.9萬元/人，單位面積營收為31.1元/平方米，人均淨利潤為1.36萬元/人，表現略遜於上市物企。

從行業發展來看，住宅、辦公、商業等多業態受到地產影響，土地成交下滑，開工建設量持續下降；公建、學校、醫院等業態開工量有限，產業園區物業受政策變化影響開工量保持增長，整體來看，行業增量持續放緩，拐點顯現。

當前全國辦公市場中商務辦公、政府辦公、企業大樓三類辦公物業各佔60%、30%、10%，商務辦公佔絕對比例。

雖然辦公物業服務市場競爭加劇，但物業服務企業正尋求更多路徑突破。隨着FM需求的不斷釋放，企業或將迎來發展機遇。具體來看，不同規模的企業行政外包率均值60%以上，其中大型企業外包率高達81.5%。自有物業的企業外包率（76.0%）相對租賃物業的企業（61.5%）更高，企業大樓FM外包需求巨大，前景廣闊。

從單獨披露城市服務收入的幾家頭部物企來看，2022年頭部物企城市服務的平均毛利率為17.0%，與環衞企業相比，企業城市服務毛利率依然存在一定差距，2022年新安潔、福龍馬、盈峯環境、僑銀股份、玉禾田幾家頭部環衞企業平均毛利率為21.9%，較頭部企業城市服務毛利率高出4.9個百分點。

2022年是機遇與挑戰並存的一年，物業服務企業加速融入基層治理、推動“物業+”多元增值服務、加快數字化轉型。面對資本退潮、股價下跌、盈利下降，物業服務企業加大回購提升資本市場信心、優化服務標準提升服務品質，物業服務企業多措並舉、積極應對，物業管理行業邁向新的發展週期。

在新形勢下，獨立性、存量、城市/社區治理成為了重要的特徵和方向。而基礎能力、升維能力、精細運營是物業服務企業在新形勢下不斷可持續發展的關鍵，只有不斷提升專業能力，才能真正走上高質量發展之路。