三份財報雖遲但到、重組方案出爐，中國奧園復牌有望

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）7月3日早間，中國奧園集團股份有限公司（簡稱“中國奧園”）發佈公告，披露2021年全年、2022年中期及2022年全年業績報告。

根據最新財報顯示，中國奧園2022年實現物業合同銷售額約202.2億元，合同銷售面積約209萬平方米，總營業額約187.11億元。

報告期內，中國奧園錄得總營業額187.11億元，其中，物業發展銷售收入約153.53億元，佔總收入的82.05%；物業投資收入約2.52億元，佔總收入的1.35%；其他收入約31.07億元，佔總收入的16.6%。

值得一提的是，在連發三份財報的同時，中國奧園境外債務重組也迎來了實質性進展。 根據中國奧園發佈的債務重組相關公告顯示，中國奧園已與若干主要票據持有人（其持有公司發行的境外優先票據未償還本金總額的約33.01%）就公司境外重大債務重組方案的主要條款達成一致。

毛利由負轉正

“保交付是本集團確保穩定經營的重中之重。”中國奧園董事會主席郭梓文在報告中指出，通過保交付盤活資金，既能修復企業信用，也為項目銷售奠定良好基礎，形成良性循環。

報告顯示，2022年，中國奧園在積極穩定生產經營的同時全力保交付，期內在全國45個城市實現交付面積近209萬平方米。此外，截至2020年底，中國奧園大部分物業項目正在如期推進。

事實上，不止保交付，中國奧園的部分財務數據也有了好轉，比如毛利由負轉正、擁有人應占虧損減少。

具體來看，2022年，中國奧園毛利為約8.41億元，較2021年之負毛利119.35億元上升107.0%，毛利率為4.5%；擁有人應占虧損約為78.43億元，較2021年之虧損約330.75億元上升76.3%。

土地儲備方面，截至2022年12月31日，中國奧園擁有267個項目，土地儲備總土地儲備為約3083萬平方米，權益建築面積約2489萬平方米。同時，截至2022年底，中國奧園擁有的城市更新項目規劃總建築面積達3155萬平方米，規劃可售面積約1356萬平方米。

值得一提的是，為促進銷售，報告期內中國奧園通過為項目引入戰投合作、品牌代建等方式盤活資產。

2022年8月，中國奧園集團與綠城置業發展集團在廣州簽署戰略合作協議，雙方將在西安奧園譽峯、重慶南川奧園公園壹號等項目開展代建等深度友好合作。

根據合作協議，中國奧園將與綠城發展就西安奧園譽峯、重慶南川奧園公園壹號進行戰略合作。綠城發展將負責項目全過程開發管理工作，統籌、整合、管理相關規劃設計、工程監理、建築施工、營銷策劃等，嚴格控制項目質量和工期，全力盤活項目銷售，保障項目交付。

財報顯示，2022年，中國奧園與多家知名企業簽署品牌代建協議，全力盤活重慶、成都、西安、廈門等項目的銷售。

進入2023年，中國奧園更是加快了合作開發的步伐。今年1月，中國奧園出售珠海市香洲區前山街道翠微舊村改造項目60%的股權予山東頤養健康集團置業（集團）有限公司，換取5.84億元的現金流入；4月，中國奧園與西安航投科創控股集團在西安簽署戰略合作協議，以陝西區域為起點，在品牌引入、項目合作、商業運營、戰略投資等領域開展全方位深度戰略合作。

6月，中國奧園主席郭梓文在北京與央企中國黃金集團旗下中金國測投資有限公司簽署全面戰略合作協議，優先協作奧園在廣州貨值逾百億的舊改項目。

截至目前，中國奧園已引入包括山東健康、南粵基金、西安航投科創、中金國測投資在內的國資背景合作伙伴，共同開發包括珠海翠微城市更新項目在內的多個城市更新項目並達成戰略合作協議。

重組方案出爐

連發三份財報，意味着中國奧園距離復牌之路再進一步。

觀察者網瞭解到，根據聯交所給出的復牌指引，中國奧園復牌有四個前提條件，首當其衝的是“必須刊發上市規則規定的所有尚未刊發的財務業績，並處理任何審核修改”。

也就是説，目前中國奧園完成了復牌路上最重要的一步。

之後，中國奧園還需要證明並無與管理層誠信及/或任何對本公司管理及經營有重大影響的人士的誠信有關的合理監管疑問可能會為投資者帶來風險及損害市場信心；證明本公司遵守上市規則第13.24條；及向市場公佈所有重要信息，供本公司股東及投資者評估本公司狀況。

可以參考的是，在補齊2021年年報、2022年半年報業績和2022年全年業績公告不到兩個月，奧園健康就向香港聯交所提交復牌申請。若以此作為參考，中國奧園有望在三季度提交復牌申請。

中國奧園也在財報中表示，公司正按照聯交所復牌指引有序推進復牌工作，各項工作進展順利。

需要注意的是，若想實現復牌，中國奧園還需要處理好債務重組工作。

根據中國奧園發佈的債務重組公告顯示，中國奧園已與境外優先票據持有人組成的臨時小組就境外債務全面重組的主要條款達成協議，境外主要債權人同意重組支持方案並簽署重組協議。

根據重組方案，為置換原債券，中國奧園將發行三支共計18億美元新債務工具（以下簡稱“AddHero票據”）、5億美元新債務工具（“奧園票據”）、10億股普通股、1.43億美元無息強制可轉換債券和16億美元永續債。

具體來看，三支AddHero票據中，第一支AddHero票據將於2026年9月開始攤銷，最後一支AddHero票據到期日為2031年9月，Add Hero票據現金利率將為每年7.5%至8.8%之間。

奧園票據到期日為2031年9月，奧園票據實物支付利率將為每年5.5%。

10億股普通股中，連同目前代表郭梓文（及其家庭成員）利益持有的4億股普通股，將根據重組方案之條款轉讓給若干合資格債權人，相當於重組生效日後公司備考持股量的25.22%和10.09%，對價為每股1.06港元。

此外，1.43億美元無息強制可轉換債券將於2028年9月強制轉換為公司普通股份，其將佔轉換後公司已發行股本總額的29.9%；16億美元永續債現金分配率自2031年9月起每年1%起（並根據永續債條款按照永續債存續的年數向上調整）。

“強制可轉換債及永續債發行後預期將作為公司‘權益’入賬。”中國奧園指出，重組方案完成後，中國奧園的賬面價值將顯著增加，淨負債率則顯著下降。