上海豪宅翠湖天地“筍盤”降價千萬？真相是......

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）上海雲錦東方“打新”事件剛過不足2個月，炒房客們便坐不住了，另一起知名豪宅翠湖天地二手房又突發大降價，引發全行業圍觀。

7月2日，暑意正濃的上海，眾多房產中介與炒房客因一則二手豪宅降價消息而瘋狂，數百人頂着炎炎烈日排隊看房。由於看房者太多，小區不得不限流，讓大家在小區門口的馬路邊旁排隊等待。

圖片來源於網絡

引發眾人聚集原因是一套“筍盤”信息：上海頂級豪宅翠湖天地御苑（二期）一套140平方米房源，一夜間降價559萬元至1999萬元急售，單價只要14.28萬元/平方米，支持24小時全天看房，先到先得。

要知道，目前該小區同户型房源的掛牌價普遍在3500萬元上下，單價約25萬元/平方米，這套房源在上個月的首次掛牌價也高達3188萬元，歷經數次大降價相當於打了不到6折。

但豪宅降價、房東急售背後，降價超千萬卻只是房東吸引接盤人的手段，最終依舊要“價高者得”。

當房東把這上百組有錢又想撿漏的“購房者”聚集在一起之後，翠湖天地就再次恢復到了其作為上海頂級豪宅的“高冷”模樣。

也正因此，不少圍觀者稱之為“釣魚賣房”。

房源“進貨價”2480萬

7月3日，當觀察者網再次來到該小區門口時，排隊的購房者和中介早已不在，取而代之的是少量蹲守在此的外賣員、裝修工人，以及門口保安生人勿近的姿態——不允許路人停留拍照，若不願灰溜溜離去便只能忍受其髒話連篇、惡語相向。

另一方面，當有實力參與後續競價的接盤人被篩選出來後，所有單純想要撿漏的中介和炒房者都意識到自己被耍了，自然也失去了興趣。

據觀察者網瞭解，該房源位於翠湖天地二期御苑17號樓201室，原始户型是兩房，後被改成3房1廳2衞，南北通透，保留了開發商原始裝修，稍顯陳舊；儘管低樓層本身下浮空間較大，但市價仍然應該在3000萬元上下，這也是該房源最吸引人的地方。

出人意料的是，現任房東看中的也是這一點。

上海市浦東新區人民法院6月8日出具的網絡競價成功確認書顯示，該套房源原為法拍房，由現任房東當日通過網絡拍賣競得，成交價2480萬元。加上相關費用（包含拍賣費用、契税、個人所得税、增值税等根據購買房屋的具體情況約佔總購房款5%-10%不等）大約總支出2600-2700萬元。

而競得次日，6月9日一早，該房源就被房東以3188萬元掛牌。

也就是説，現任房東拍下該套房源本就是認為法拍房價格較低，想要“快進快出”賺上一筆。

反客為主，2500萬仍不願出手？

更加出人意料的是，據房產中介調取信息，房東拍下的這套房源，至今尚未結清尾款，房產證也還沒能辦理。

有知情人士向觀察者網表示，房東之所以急於出手，是因為其拍賣房源的資金並非自有，而是通過類似過橋貸款的方式取得，限期內必須歸還。只是沒想到如今二手豪宅市場“有市無價”，以其理想價位難以快速變現，最終才不得不“虧本甩賣”。

根據房產中介提供的掛牌信息，該房源掛牌當天下午就降價189萬元，為2999萬元；6月17日再降149萬元至2850萬元；6月20日再降60萬，6月21日降63萬，6月23日降101萬；7月1日降68萬元；至此時，該房源掛牌價已降至2558萬元，略低於其競拍獲得房源的成本價，但仍未找到合適買家。

無奈之下，房東終於祭出“絕招”：一次性直降559萬元，掛牌價僅1999萬元，24小時無限次看房。

也就是説，短短不到一個月時間內，該套房源從正常的市場掛牌價累計降價1189萬元，此舉終於挑動了全上海中介和炒房者的神經。

然而，當所有“潛在客户”都聚集起來之後，房東一句“價高者得”便反客為主，讓眾多撿漏者變成了“競拍者”，所謂的“1999萬”也在此起彼伏的競價聲中變成了“噱頭”。

有媒體報道稱，截至7月2日中午，已經有人將價格推高到了2500萬元，但房東依舊不願出手。

有網友猜測，最開始房東的心態只是儘快保本甚至虧本出手，用以填平債務虧空，現在水漲船高之後，想的恐怕是能賺一點儘量賺一點了，直到最後一刻實在沒人加價了才願意收手，反正怎麼樣都不虧。

此外，有房產中介告訴觀察者網稱，此前出價2300萬-2500萬元的，大都是支付方式房東不滿意。由於急用錢，房東僅考慮全款現金用户，但真實心理價位應該在2500萬元以下。

不過，也有房產中介表示，為了篩選真實的意向購房者，房東要求每組看房者繳納100萬元意向金。也就是説，光手中的意向金，房東就已經有數千萬元，足夠抹平自身債務，慢慢跟意向者談房價了。

上半年二期均價近24萬/平

公開資料顯示，翠湖天地項目開發商為港資代表房企瑞安房地產，物業也為瑞安旗下自有物業公司。除開發翠湖天地之外，企業還參與上海新天地、瑞虹新城等多個標杆項目的舊城改造，為豪宅開發商代表。

翠湖天地目前已經開發了五期，第六期即將入市。從地理位置、配套、產品打造標準來看，其都是上海當之無愧的豪宅。最早一期雅苑開售於2002年，單價約8萬-10萬元；二期御苑2006年開盤時已上漲至9萬-16萬元。

前年，翠湖天地五集收官房源入市，106套、套均總價3000萬起的豪宅共吸引445人認購，入圍分也是高的令人咋舌：102.24分。加之期間包括姚明、梁朝偉、鍾漢良、陳思誠、鮑蕾、蘇有朋、林心如、董卿、王琳（雪姨）、王思聰、姚明、郭晶晶等數十位明星大咖入駐，在瑞安有意無意的推波助瀾之下，名頭在近十餘年來幾乎無人能及。

而在眾多明星光環和“打新潮”加持下，近年來翠湖天地二手房價格也節節攀升。機構統計結果顯示，今年上半年翠湖天地一期二手房共成交9套，平均單價約為20.7萬元/平方米；二期成交7套，平均單價約23.92萬元/平方米；而單價最高的四期房源僅出售4套，平均單價高達32.65萬元/平方米。