經濟日報：韓國房地產市場低迷威脅金融穩定

由於韓國“逆全租”現象正向全國擴散，未出售新房積壓導致不良貸款風險激增，韓國房地產市場仍然如履薄冰。為防止房地產市場長期低迷衝擊金融系統穩定，需要進一步放開對住房實際需求者的購買限制規定，對新房出售價做適度調整，並出台保護面臨押金無法返還風險的租户的政策等。

近期，韓國包括首爾在內的首都圈地區房價有所抬頭，但韓國政府智庫部門依然預測下半年房地產市場低迷將延續。由於“逆全租”現象正向全國擴散，未出售新房積壓導致不良貸款風險激增，韓國房地產市場仍然如履薄冰。韓央行已發出預警，稱房地產市場可能衝擊金融系統穩定。

韓國建設產業研究院報告預測，今年下半年韓國房價將下降0.7%，首都圈之外的地方城市房價下滑速度更快，將達到4.8%，理由是仍然較高的貸款利率和持續增加的家庭貸款拖欠率。儘管韓國貸款利率在去年四季度已經見頂並呈穩中有降的趨勢，但貸款的拖欠率卻持續走高，在這種情況下，房價難以獨自維持逆勢上揚態勢。報告指出，以實際需求為中心的全租房押金價格將比買賣價格出現更大幅度的下挫。在以全租房價格為跳板的韓國房價上漲結構中，如果全租房價格持續走低，將對下半年的房價造成較大沖擊。

韓國央行的金融穩定報告書也指出相同問題。韓央行報告稱，韓國目前全租房平均價格比去年3月至少下降了10%至20%。如果這種趨勢難以扭轉，116.7萬户提供全租房屋的房主中，將有4.1%至7.6%的人，在即便處理掉出租的房產並加上可申請貸款的情況下，也難以償付租户在簽訂租房合同時繳納的押金。

韓央行報告指出，如果全租房價格維持在今年3月份的水平，出租方需要返還給租户的押金規模將達到24.4萬億韓元（1元人民幣約合180韓元）。如果房地產市場復甦緩慢，在全租合同結束時，約有8.8萬户租房家庭將面臨租房押金無法全額返還的風險。

雪上加霜的是，今年韓國新房交房量達到了30.5萬套，明顯高於以往，且有19.2萬套住房交房集中在下半年，預計其中較大比例會流入全租房市場，全租房價格的下行壓力將繼續加大。

此外，首都圈以外地區未出售新房數量的大幅增長也對房地產市場造成威脅。韓國新住宅樓的銷售率從去年的84.1%進一步滑落至今年4月的78.9%。如果未出售住宅持續積壓，勢必增加房地產公司的庫存資產和應收賬款，降低企業的財務穩健水平。去年房企的平均應收賬款為234.7億韓元，比上年度增長了34.1%。韓國央行警告説，從歷史上有過的未出售新房激增的時期看，往往在高峯之後的第三年，房地產公司將出現大面積虧損。

住宅市場低迷惡化了韓國家庭的財務狀況。隨着房價的下滑，以3月末為基準的韓國家庭平均資產已降至3.9億韓元，比2021年末下降5000萬韓元。資產對比負債比率（DTA）超過100%、總負債本息償還比率（DSR）超過40%的高風險家庭比重也在同期從2.7%上升到5%。

反映韓國國內金融系統中長期脆弱性的金融脆弱性指數（FVI）第一季度升至48.1，比去年第四季度增長了2.1個百分點。今年以來，隨着對貨幣緊縮政策緩和預期增強，韓國家庭貸款持續增長，金融不均衡現象進一步凸顯。上個月，韓國五大銀行的家庭貸款餘額時隔17個月再次呈現上升趨勢。

債務增長“質量”不佳也是無法忽視的問題。韓國自營業者在今年一季度貸款總額達到1033.7萬億韓元，比2019年末上漲了50.9%。自營業者比非自營業者受到房地產價格下降的影響更大，一次性償還貸款比重更高，因此被認為是債務風險較高的羣體。

韓國央行相關人士稱，為防止房地產市場長期低迷衝擊金融系統穩定，需要進一步放開對住房實際需求者的購買限制規定，對新房出售價做適度調整，並出台保護面臨押金無法返還風險的租户的政策。此外，對於存在房地產項目融資貸款風險的企業，金融機構應及早着手不良債券購買項目的制定。

（經濟日報 楊明）