彭波：房地產要有作為，得兼顧遠近

【文/觀察者網專欄作者 彭波】

2023年以來，中國的經濟發展遭遇到一些暫時性的困難，市場觀望氣氛較為濃厚，社會信心較為不足。國家統計局公佈上半年國民經濟數據顯示，今年上半年，民間投資下降0.2%，房地產開發投資下降7.9%。全國商品房銷售面積59515萬平方米，下降5.3%；全國居民消費價格（CPI）同比上漲0.7%，全國工業生產者出廠價格同比下降3.1%。

中國進出口表現也不盡如人意。以美元計，6月進出口下降10.1%，出口下降12.4%，進口下降6.7%。對美國進出口2.25萬億元，下降8.4％。出口金額已連續下滑3個月，總體上並不樂觀。經濟困難還在相當程度上影響到了就業，16-24歲勞動力調查失業率達到21.3%。

困難形勢面前，一些經濟學家呼籲要“全力拼經濟”等等。而究其內涵，其主要目標就是要救房市，認為房地產關聯幾十個甚至上百個行業的發展，房地產價格的走低，導致市場低迷，影響房產的市場銷售，就會影響到經濟增長、物價穩定和就業問題，進而影響到社會穩定。只有“穩樓市才能穩經濟”，要避免出現“房地產衰退”。一些經濟學家和行業人士説的更直接，既然要擴大消費，就是要取消阻礙消費的一系列措施，取消房屋限購就是其中之一；”全面取消限購限貸”，可以“激活樓市”……

進一步説，其真實意圖實際上就是要求國家允許炒房，放開炒房，認為只有通過炒房，才能利用民眾“買漲不買跌”的心理，吸引資本入市，推高樓市，活躍經濟，緩解困難，尤其是當前地方政府的財政困難。應該説，當前贊同炒房救經濟的人並不少，這樣的意見具有一定的影響力。也正因為如此，包藏着重大的危險。

“炒房”置中國經濟社會於危險境地

近年來中國政府一再提起“房住不炒”，嚴防炒房投機。2022年12月15日至16日，中央經濟工作會議再次明確“房住不炒”，要求“確保房地產市場平穩發展”。自2016年中央經濟工作會議上首次提出“房住不炒”之後，除2017年外，已經6次成為中央經濟工作會議對房地產市場的基本定調。

中國政府為什麼要反覆強調“房住不炒”？即使現在經濟形勢如此不好的情況下也堅決不肯放鬆。究其原因，主要還是因為前些年中國房地產市場的炒作之風過分嚴重，房價過高，上漲過快，超越了中國經濟及社會的可承受能力。

根據世界最大城市數據庫平台Numbeo網站的公開數據，在全球房價排行榜上，2022年5月中國香港以27萬元/平方米位居第一，北京、深圳和上海中心區分別達到19.3萬元/平方米、17.8萬元/平方米和17.7萬元/平方米，位列第二、三、四名，而廣州則居第八。中國各大一線城市的住房價格和收入比例都達到了世界上最高的水平。在北上廣深四個城市，房價和工資的比值已經高達40倍以上，其中深圳更是居首。拿北京和東京相比，收入水平僅約三分之一，而房價則超過一倍有餘。

受房價上漲過快過高等因素的影響，21世紀以來中國居民部門的債務增長迅速。據國家金融與發展實驗室數據顯示，居民部門槓桿率（即居民收入與居民負債的比值）由2008年底的17.9%上升至2022年底的61.9%，增長了246%。從存量上看，到2020年底，我國居民的債務餘額佔可支配收入的比重高達137.9%，遠高於同期美國的95%和日本的108.5%；從流量上看，我國居民的債務還本付息佔可支配收入的比重已達15%，而同期美國僅有7.8%，日本更是僅為7.6%。數據明顯可以看出來，廣大居民因為購房負債累累，還本付息壓力過重，不敢消費，是導致中國經濟下行壓力長期過大的主要因素之一。

中國居民部門槓桿率2009-2022  數據來源：中國人民銀行、國家統計局；國家資產負債表研究中心

2022年中國人口開始負增長，普遍認為相當大一部分原因是房價過高帶來壓力所致。2016年中國人口出生數量反彈到1786萬，當年“漲價去庫存”推出。中國人口出生數隨後就開始斷崖式暴跌，到2022年下跌到956萬，2023年普遍預計不會超過900萬。僅僅六七年時間內，中國的人口出生數量腰斬。

衣食住行是人的基本要求，住房是一國人民生活繁衍的基本條件。居住成本超過廣大人民羣眾的可承受能力，人口下降可能是自然而然的結果。人口是國家的根本，皮之不存，毛將焉附？現在有些人鼓吹要“炒房”保經濟，但是如果人口負增長趨勢不減，即便樓市被激活，經濟繁榮很可能只是一個巨大的泡沫。

救市變炒房，就是飲鴆止渴

經濟當然要拼，房市也一定要救，而且國家也一直在拼在救。但是如果救市變成炒房，那就是飲鴆止渴，弊遠大於利。短期或許有所紓緩，長遠來看則必定是釜底抽薪，對中國經濟社會長期穩定發展非常危險。

首先，住房價格過高明顯對人口的增長構成了巨大的壓力。對國家的長遠發展而言，人口的下跌比經濟下跌更加危險。房地產市場的發展“長期看人口”，如果以加重人口下跌趨勢來鼓勵炒房，將從根本上抽掉中國房地產市場和經濟長期健康發展的根基。

其次，房價畸高，上漲過快，將加劇社會的貧富分化程度。隨着房價的過快上漲，有錢的人越來越有錢，坐享社會發展的成果，將加劇社會的投機暴富心態，惡化社會風氣。而沒有及時購房上車的人，尤其是新成長起來的一批年輕人只能望洋興嘆。既然沒有希望，那也只能選擇躺平，放棄對未來美好人生的追求。貧富分化愈演愈烈，同樣是極不利於社會穩定和長治久安的。

第三，炒房增加了經濟崩盤的危險。在市場經濟條件下，房地產比重高，對經濟影響大，就可能綁架一國經濟，極不安全。“十次危機，九次房產。”在中國當前房價明顯過高的情況下，如果為了挽救眼前經濟發展當中的一時之痛，放任甚至鼓勵房價超出社會可承受能力的上漲，必然是先暴漲後暴跌。漲得越快，跌得越快；漲得越猛，跌得越兇。然後隨之而來的將是嚴重的經濟危機，甚至是長期的經濟蕭條，人口加速下降，民族難有翻身之日。這樣的前景是國家根本不可能接受的。

第四，炒房也很難從根本上挽救中國經濟。2016年中國房地產庫存過高，為了挽救經濟，推出了“漲價去庫存”，短期內看有一點的經濟刺激效果，但是維持時間很短。而且，隨後幾年房地產的庫存數量繼續猛增，供大於求的危機再來。到2020年，我國居民的自有住房率在達到89.84%，遠超69%的世界平均水平。現在這一數據只會更高，過剩住房數量只會更大。更重要的是負面影響嚴重，比如説直接打崩了人口出生數量，貽禍深遠。為了挽救經濟，難道還要再來一次“漲價去庫存”嗎？這明顯是不可能的，也是國家社會完全不可能承受的。總之，炒房救經濟的積極作用很小，而負面作用很大，成本收益完全不成比例。

春秋時期的管子説，治國之道，“不處不可久，不行不可復。”不要採取只能有效於一時，卻損害長遠發展的政策。經濟學家或許可以不用考慮長遠，因為“長遠來看我們都死了（凱恩斯語）。”經濟學家往往也只需要考慮自己關心領域的情況，因為連帶後果不需要他們負責。

2016年推動“漲價去庫存”的經濟學家們承受過什麼後果嗎？但是治理國家則必定要考慮長遠，“人無遠慮，必有近憂。”也必須要考慮整體，“不謀萬世者，不足以謀一時。”通過炒房“漲價去庫存”就只能偶一為之，不是長治久安的大國治理之道。

炒房風潮是國家好不容易壓下來的，絕對不能再讓它死灰復燃。對國家而言，寧肯當下壓制住房價，哪怕經濟出現一時的調整，增長出現短期的下滑也在所不惜，因為損害畢竟比較小，根基還在。在世界經濟史上也是正常的週期現象，並不奇怪，大致可以接受。但是如果不堅決控制房價，放任炒房，暴漲的結果只能是隨後而來的暴跌，表裏皆傷，傷及根本，損失太大。而且會成為世界經濟史上的特例，貽笑大方。

“房住不炒”是經濟高質量發展的需要

改革開放以來，中國經濟經歷了多次起落，但是嚴格來説並沒有經歷過一次完整的週期，經濟危機帶來的市場出清作用沒有得到過充分發揮，市場主體習慣於經濟高速增長之下的“高槓杆、高負債、高週轉”，還沒有切身感受經濟下降帶來的壓力，沒有充分適應經濟中速發展之下的新發展模式。在市場經濟條件下，一次高質量的經濟危機可以有力地出清低效產能，促進優勝劣汰。在經濟依靠自身的動力走過下行期之後，必將走向新的輝煌。而如果強行推動新的強烈刺激來打斷經濟調整，將嚴重損害中國經濟的長遠發展。

歷史經驗告訴我們，面對經濟下行，宏觀刺激效果或可收效一時，但不可長久，而且負面作用很大。21世紀以來，中國面對經濟不景氣，有過三次大的經濟拉動，一次是2001年的加入世貿；第二次是2008年的“四萬億”，第三次是2016年的“漲價去庫存”。總體來看，2001年加入世貿那次的經濟拉動效果最好，負作用最小。而後面兩次主要依賴於宏觀政策的刺激，負作用都很大，而且越來越大，效益則越來越小，爭議一直不停。

當前世界經濟發展當中最大的問題是經濟整體調整不暢，勞動生產率上不去。比如説在美國，自2005年以來，勞動生產率增長一直低迷，平均每年增長1.4%，而二戰後的平均水平為2.2%。自1995年以來，所有G7經濟體的勞動生產率增長和全要素生產率增長都出現了下降趨勢。相對而言，美國的表現還算是比較好的。在2004-2018年期間，美國的勞動生產率增長率以每年1.1%的速度增長，是七國集團中增長最快的經濟體。同期加拿大以0.9%的速度緊隨其後，然後是意大利，只有0.1%。

美國勞動生產率

《美國增長的起落》一書就指出，勞動生產率上不去，科技無法形成突破，阻礙了經濟的增長，而適度的經濟危機有助於勞動生產率的上升。《美國增長的起落》認為，在上個世紀經濟大蕭條爆發之後，美國的勞動生產率的提高其實是在加快的。“1928年後生產率增長奇蹟也許是20世紀美國經濟史的核心謎題。”Shingo Watanabe（2016）分析，除了在1933年有所下降外，技術水平在1929-1932年都保持了上升的態勢。大蕭條時期，甚至是二戰前一段時間中美國技術進步最快的時期。這也是現在比較普遍的看法。在經濟形勢不好的時候，過多的宏觀政策刺激會損害了技術和勞動生產率的長期成長，破壞了經濟增長潛力。一時的困難面前，中國現在最需要的不是財政刺激，而是產業政策、市場優化和人口的高質量增長。

不論是為了應對當前經濟增速放緩、人口下降的嚴峻挑戰，還是着眼於中國未來的長遠發展和人民福祉的穩定提高，及中華民族的偉大振興，最終都必須要依靠經濟的高質量發展，而不能過多依賴於宏觀政策刺激起來的低效繁榮。這樣的繁榮不但如煙花一現，不可長久，而且收益一時，遺患長久。

市場購房動力下降對當下經濟發展的確存在一定的負面影響，但是為了擺脱對房地產泡沫的依賴，“買漲不買跌”的心理恰恰是國家要打破的。就中國當前的社會承受力而言，房價實際上是漲不動了，即使出台刺激政策也不可能維持太久。而一次寶貴的下跌，或可涅槃重生，推動中國經濟走上更加健康的成長軌道。考慮到中國社會資本的投機傾向太強，炒房慣性過於強大，讓房價多下跌一段時間，下跌程度更大一點，可以在更大程度上消減社會投機傾向，為國家積極宏觀政策和長期經濟發展留出更加廣闊的空間，未嘗不是好事。

7月14日上午，國新辦就2023年上半年金融統計數據情況舉行發佈會。中國人民銀行副行長劉國強對中國經濟金融形勢的一個判斷是“總體看是保持平穩運行”，“我國經濟長期向好的基本面沒有改變，對高質量發展要有堅定信心。當前經濟面臨的一些挑戰屬於疫後經濟復甦過程中的正常現象。”“要看到積極的一面。金融數據的回升是比較明顯的，亮點較多，宏觀經濟運行也整體呈現回升向好態勢。”這些表述説明中國政府對當前的經濟形勢在總體上持較為積極樂觀的態度，近期內出台強烈刺激政策的可能性不大。

房地產市場可以有所作為兼顧遠近

當然，在堅持“房住不炒”的同時，房地產市場還是可以有所積極作為的。通過一些技術上的操作，調動社會積極因素，可以更好地促進房地產市場長期健康發展，同時對社會經濟發展及人民福祉的提升也可以發揮更大的促進作用。

在堅持“房住不炒”基本原則，保持房價整體穩定的同時，可以採取雙向對沖的政策：一邊放開局部高端住房的價格和交易管制，這會釋放高端住房的市場需求，推動其價格上漲。另一邊則相應地加大普通商品住房及福利性住房的供應力度，包括“保交樓”，這其實可以對房地產市場產生一個推動價格下降的壓力。

高端住房不但價格上可以放開，限購限貸政策同樣可以因城施策，適度放開，以吸引資本，活躍經濟，滿足部分市場投資需求。同時還可以增加政府的收入，緩解財政困難，更好地惠及民生。與此同時則相應地加大普通商品住房及福利性住房的保障供應力度，一是可以保障房地產經濟的正常健康運行，二是保障購買住房人羣利益，三是更好地提高人民的生活水平，四是可以對沖高端住房市場放開所帶來的房價上漲，維持房價中樞穩定，避免普遍性炒房的死灰復燃。

高端住房的價格放開，與普通住房加大供應力度，兩者之間互為因果，相互維繫。在維持房價中樞穩定的前提下，高端住房的價格上漲，可以允許普通住房價格下降得更低。而普通住房價格下降得越多，就可以支撐高端住房價格上漲越大。在社會心理層面，普通住房價格下降，可以在一定程度上抑制高端住房價格的暴漲；而高端住房價格的上漲，又可以適度為普通住房價格的下跌託底。在社會長期發展層面，高端住房價格上漲，可以活躍經濟。但是因為涉及面小，不至於引起房價上漲的恐慌。而普通住房價格的下降，可以舒緩廣大普通人民的生活壓力，同樣可以活躍經濟，減緩人口下降壓力，在長遠的角度保證房地產市場健康穩定可持續發展。

在經濟界當前普遍關心的地方債務方面，也可以因地制宜、區別對待，有選擇性地由中央出面予以置換和調整。但這並不是如有些經濟學家所希望的那樣，通過債務置換，為地方政府解困，便於地方政府更好地支持地方樓市價格。而是為了優化調整中央和地方政府之間的財政關係，改善地方政府的財政債務結構，建立長期可持續發展體制，促進經濟長期可持續發展和共同富裕。當然，為地方政府在債務上紓困的做法，在客觀上肯定會加強地方政府支持地方樓市的能力。這有其合理性和必要性，同時也存在一定的風險。為了防止地方政府在財政有所紓困之後，跟房地產商共謀炒房，中央有關部門要及時出台政策，對此早做預防。

房地產可以“託而不舉，慢慢放下”

就當前中國經濟總體形勢，“房住不炒”應該成為宏觀政策的底線。如果宏觀政策在激活中國經濟的同時，房價在整體上保持穩定，炒房之風沒有死灰復燃，那麼就證明經濟在總體上是比較健康的。如果宏觀政策誘發了炒房風氣再起，就是非常危險的。在經濟困難面前，中國對房地產市場的“託而不舉，慢慢放下”可能是一個好的選擇。也就是整體上儘可能保持穩定，並慢慢下降到一個普通大眾可以接受的地步。如果實在不行，託不住的話，那麼一次高質量的經濟危機和金融危機，促進市場出清，打破暴露的投機心態，總比因為炒房帶來的長期蕭條、人口雪崩要好得多。

過去，在中國經濟高速增長階段，部分房地產企業習慣的“高槓杆、高負債、高週轉”的經營模式在未來將是難以為繼的，房地產市場供給正經歷階段性調整，過分投機的房地產企業將逐步被市場淘汰，穩健經營的企業將慢慢成為主流。地方政府也要逐漸適應經濟的高質量中速增長，房地產的發展仍將成為地方經濟財政的重要支撐，但是依靠炒房帶來的暴利時代同樣不可持續。

經濟較長時期的下行會改變各方面人羣的思想觀念，行為模式也將隨之而變。隨着經濟調整的逐步到位，市場供給及價格水平也會逐步趨於穩定。從中長期來看，我國房地產市場正從過去的高速發展轉向平穩高質量發展，這是由房地產市場發展階段變化、市場供求關係調整決定的，同時也是更好地適應中國長期發展需要，有利於國家長治久安和經濟社會總體上的高質量發展。

在國務院新聞辦公室2023年7月17日的新聞發佈會上，國家統計局新聞發言人付凌暉回應稱，下階段，將繼續堅持“房住不炒”政策，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度，保障民生需要。這樣的做法才是真正符合中國當前經濟發展基本形勢和需要的長久可持續發展之道，不圖收功於一時，但求安定於長遠。

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