上海二批供地下半場收官：成交238.16億，綠城貢獻過半

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）先後以15中1、17中1、18中1搖中3宗地塊的綠城，成為本場土拍的最大贏家。

8月2日，上海2023年第二批集中供地第二輪土拍落下帷幕，9宗宅地全部出讓，共成交238.16億元。其中，共有5宗地觸頂搖號，3宗溢價出讓，1宗底價成交。

從競得房企來看，此次綠城連下三城，成為最大贏家；華潤拿下普陀桃浦地塊，是自解禁後競得的第二宗地塊；同濟也有收穫，搖中青浦區西虹橋地塊；奉賢新城建設、寶華上海東苑聯合體、上海泉山等均有收穫。

綠城“三連中”

事實上，自上海實行集中供地政策以來，綠城一直扮演着陪跑的角色，屢次在土地競拍中與心儀地塊擦肩而過。但在此輪供地中，綠城運氣爆棚，一連拿下位於閔行梅隴、嘉定南翔和青浦徐涇的3宗搖號地塊，斥資約139億元。

“這3宗地塊是上海第二輪集中供地第二批中質地最好的地塊，沒有之一。”上海中原地產市場分析師盧文曦介紹，3宗地塊都位於成熟區域，區域內各種配套完善，而且品質在逐步抬升，地塊體量適中，開發有一定延續性。

從時間上看，綠城最先於8月1日下午競得的是閔行區梅隴社區MHP0-0304單元02-07-07地塊。

需要指出的是，該地塊雖位於閔行，但更靠近徐匯的華涇板塊，區域內商場、辦公、學校、交通等配套資源應有盡有，因而共吸引了綠城、華髮、建發、金隅、中鐵建、華潤、越秀、中海、綠城、招商、保利、萬科等15家房企參與競拍。

線下競價階段，該地塊開拍後不到2分鐘就觸及最高限價轉入搖號階段，最後被綠城以61.756億元成交價搖中該地塊，成交樓面價47853元/平方米，溢價率10.00%。

至此，綠城不僅打破了上海集中供地以來陪跑的困局，同時也開啓了“三連中”的新篇章。

在第二輪土拍收官日上午，綠城搖中嘉定區南翔鎮JDC2-020單元13-02、16-01地塊，再下一城。

值得一提的是，和閔行梅隴地塊相比，搖中嘉定南翔地塊的難度有所提升。

“嘉定南翔是非常成熟的板塊，交通便利，有軌道11號線，自駕有嘉閔線和滬嘉高速。區域商業配套也在逐步提升檔次，比如印象城成為嘉定的網紅商場，人氣相當旺。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示，地塊最大優勢就是緊鄰南翔印象城和11號線陳翔路站。

盧文曦進一步表示，從技術指標來看，兩幅地塊建造住宅下限為1332套，是非常大的開發體量，換而言之，是很好的土儲。此外，南翔本身供地就少，造成一定稀缺性，幾乎不會有太大銷售壓力。“這麼好的地塊開盤熱銷板上釘釘，等於提前鎖定利潤，可以説是第二輪土拍中質地最好的一塊。”

得益於此，該地塊共吸引保利發展、中國鐵建，華髮、華僑城、安徽高速、綠城、中海、建發、金隅等17家競買人蔘與報價，經過19輪報價後，該宗地達到進入搖號階段，中籤率僅5.88%。

而綠城依舊是搖號的幸運兒，以總價48.86億元搖中該地塊，樓板價34100元/平方米，溢價率約10%。

正在業內感嘆於其運氣爆棚之際，綠城於收官日下午上演帽子戲法，以28.56億元總價、36850元/平方米樓面價，10%溢價率的代價，將青浦區徐涇鎮雙聯路北側36-01地塊收入囊中。

事實上，該地塊的爭奪更加激烈，在華髮、建發、保利發展、安徽高速、綠城、招商蛇口、金融街、首開、南昌市政、中海、中國鐵建、華潤、越秀等18家的參拍下，僅用了半分鐘就觸及最高限價，進入搖號環節，破了土拍新規則以來的記錄。

“綠城是這次拿地中的佼佼者，”盧文曦指出，從綠城的舉動來看，優質民企還是有很強的競爭力，可以和國央企比拼。也側面説明上海拿地機會公平，只要多參與，拿地的幾率就會增加。

分化加劇

“本次土拍熱度分化加劇。”中指研究院上海高級分析師陳炬蘭指出，本次土拍中徐涇、南翔、梅隴、川沙地理位置及板塊新房市場表現較好，4宗地塊均超十餘家房企參拍，而桃浦、惠南、奉賢新城4宗地塊參拍房企均不超過3家，且主要是本地城投參與。

以奉賢區奉賢新城16單元05A-02地塊為例，因僅有一名競買人，該地塊根據其在掛牌期間的報價確定地塊成交價格及競得人，由上海江海數字產業發展有限公司以底價11.78億元摘得。

即使有多名競買人報名參拍的地塊熱度也不高。

具體來看，普陀桃浦科技智慧城地塊由上海寶華與上海東苑組成的聯合體競得，成交總價32.88億元，成交樓板價約為43655元/平方米，溢價率約為4.05%；奉賢區奉賢新城16單元17-03地塊由上海奉賢新城建設發展有限公司競得，成交總價7.63億元，樓面價21278元/平方米，溢價率1.33%；平方米由上海泉山房地產開發有限公司競得，成交總價3.53億元，樓面價19559元/平方米，溢價率0.28%。

陳炬蘭表示，本次土拍中桃浦地塊僅2家企業參與競拍，而一批次中同樣是桃浦的地塊超10餘家企業參與，在今年來桃浦新房入市表現不及預期的情況下，房企在核心區域拿地也開始更加謹慎。

在陳炬蘭蘭來，本次土拍熱度進一步降低，4宗熱門地塊雖吸引超10餘家房企參與，但熱度分化加劇，受二季度以來上海新房積分觸發率明顯降低，二手房市場仍處於調整階段的影響，房企在上海拿地更為謹慎，疊加此批次土地質量有所下降，房企參與度有所下滑。

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