福州一居民被小區外牆脱落瓷磚砸中身亡，誰來擔責？

8月2日，有福州市民向海都報報料稱，倉山區臨江新天地福江苑一樓棟十多層樓的外牆瓷磚脱落，有人被砸。目前110和120已趕到現場處理。

記者趕到時，現場已經拉起警戒線。記者從對面樓棟看到，事發樓棟十多層外牆上的瓷磚大面積脱落，砸到2樓的露台上，露台上的鐵皮棚和空調外機已經被砸毀。

據現場居民稱，外牆瓷磚脱落的原因可能是下雨時滲水。

當時露台上正好有住户在洗衣服，瓷磚脱落之後，正在洗衣服的居民不幸被砸身亡，市二醫院工作人員證實，被砸居民當場身亡。

記者在現場看到，該小區多棟樓的瓷磚出現凸起情況，部分樓棟的外牆瓷磚，有修復過的痕跡。

該房企建設的另一小區

多年前曾出現瓷磚脱落

倉山區臨江新天地居民樓牆體瓷磚開裂、脱落早有先例。2018年11月16日，海都記者曾報道過，倉山區臨江新天地煙山苑小區有居民樓的外牆瓷磚出現多處脱落，存在安全隱患。

據瞭解，臨江新天地煙山苑小區就在福江苑小區附近，兩小區均為安置房，負責建設的同為福州倉前山房地產開發有限公司。記者通過電話聯繫了該公司相關負責人，負責人表示，已聽説了福江苑小區發生的意外，對此感到非常痛心與遺憾。

此外，負責人還告訴記者：“福州倉前山房地產開發有限公司作為開發單位，雖説臨江新天地項目交房已有12年之久，已超出質保期，但公司也將積極開展行動。後續，我們將督促物業單位加強管理，動員小區業主啓動公共維修基金，並配合屬地相關單位督促跟蹤這件事情。類似情況，建議作為小區管理單位的物業公司啓動維修基金進行整改。作為原開發單位，我們也將積極配合。”

2日下午，記者電話聯繫了臨江街道港壋社區瞭解情況，社區工作人員告訴記者：“社區的工作人員已在現場進行處置，其他工作人員也已外出進行檢查。”

外牆脱落頻發

該由誰負責？誰維修？

近年來，廣東、湖北、江西、安徽和上海等多地發生房屋外牆脱落導致人員傷亡和財產損失，引發社會廣泛關注。記者調查發現，房屋外牆脱落近年來有逐漸增多趨勢，事故發生後，常常出現維修責任不明、各方推諉、籌集資金困難等問題。

外牆脱落事件為何頻發？

房屋外牆為何脱落？多位業內人士介紹，除房屋外牆老化外，外牆脱落的主要原因還包括缺乏防水性能的外牆保温層材料在一段時期內的廣泛應用。

一家建築央企的質量總監告訴記者，上世紀90年代末開始，我國大面積推廣外牆外保温層和裝飾層，但由於早期採用的外牆保温層材料吸水性較強，下雨後牆內保温層積水，冬冷夏熱，反覆熱脹冷縮，導致外牆外保温層脹裂脱落。主管部門意識到這個問題後，從2017年開始推行吸水率低的外牆外保温材料及彈性防水塗料。

上海一家專門從事歷史建築保護的物業機構張經理告訴記者，上世紀90年代，一批高端住宅外牆採用了一種保温面板，還有不少樓房使用了牆面磚，保温面板和牆面磚較易脱落，“2000年之後，各地陸續禁止此類材料應用於外牆”。

很多業內人士談到，20多年前建設的一些住宅逐漸老舊，外牆掉磚日漸頻繁，部分高樓外立面因此變得殘缺零亂，如樓體上長着難看的疤瘌。

造成傷害和損失由誰負責？

外牆脱落屢屢造成人身傷害和財產損失，該由誰負責？誰維修？

法律明確規定，建設工程在保修範圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。

建築業內人士介紹，外牆抗滲漏的保修期為5年，外牆裝飾工程的保修期為2年。“外牆脱落往往發生在交付7年之後，保修期內發生的情況較少。”

如果保修期已過

脱落的外牆誰來修？

根據民法典第273條規定：業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

上海交通大學中國城市治理研究院教授陳杰説，產權人有維護建築、保障其不造成公共風險的責任，但建築物及其外立面的維護是很專業的事，需要細分相關部門的責任歸屬。

北京林業大學經濟管理學院物業管理系主任程鵬説，保修期外，業主作為住宅樓公共部分的共有人，有維修保養該大樓並保證其安全的義務。全體業主需要籌集和使用公共維修資金，經業主履行一定程序決策後，專項用於外牆的維修。

記者調查發現，動用維修基金需要業委會同意，要走規定程序，如果業委會不同意或者業主意見達不成一致，維修就常常陷入扯皮的情形。

物業是否承擔責任？

根據《民法典》第二百七十一條規定，業主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

根據《物業管理條例》第二條，物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衞生和相關秩序的活動。

小區外牆屬於共有部分，歸小區業主共同共有，由業主共同管理。

物業公司作為小區的物業服務企業，應根據其與小區簽訂的《物業服務合同》約定，對小區約定部分進行維修、養護和管理。

根據《物業服務合同》的約定以及《民法典》的規定，物業公司是否承擔責任，首先要看，小區外牆是否屬於物業公司的管理範圍。

如果能夠明確外牆不屬於物業公司服務範圍，則物業公司可據此主張不承擔責任。

專家：

已過質保的房屋

每隔若干年應大修

多名一線城市街道辦事處負責人説，長期以來，建築物外牆面及其附屬物缺乏有效的安全檢測和維護機制。建築所有者、使用者均不知道該履行哪些例行的檢查和維護義務，相關部門對此也缺乏必要的指導。

程鵬等專家認為，樓房外牆脱落的情形比較複雜，責任劃分需要甄別，具體情況具體分析。

上海市虹口區曲陽路街道辦事處相關負責人認為，建築需要維修的就要儘快啓動相應程序，確有客觀困難的，政府可給予補貼或納入專項工程。

“無論業委會、居委會還是物業公司，都難以承受傷人之重。”陳杰認為，從長遠看，如果房屋及外立面已經過了“質保期”或房齡超過20年，應強制性規定每隔若干年大修一次。

從目前妥善解決問題的小區來看，多數是得益於老舊小區綜合改造。

此外，業內人士建議，政府應鼓勵和培養業主購買保險的意識，通過缺陷責任險、公眾責任保險等保險產品，由開發商、建設施工單位、物業公司和業主各出一部分，為房屋攢足“養老錢”。