四部門解讀政策“組合拳”，或將加速房地產細則落地

8月4日，國家發展改革委、財政部、人民銀行、税務總局聯合召開新聞發佈會，深入解讀打好宏觀政策組合拳，實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，延續、優化、完善並落實好減税降費政策，大力支持科技創新、實體經濟和小微企業發展等方面的政策舉措及落實實施情況。

梳理可知，各部委關於房地產市場的表述與近期定調基本一致：一是更好滿足居民剛性和改善性住房需求；二是指導銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率；三是推進超大特大城市城中村改造；四是支持“保交樓”工作、延續實施保交樓貸款支持計劃至2024年5月末；五是穩步推進租賃住房貸款支持計劃在試點城市落地。

今年以來，中央多次強調“在超大特大城市積極穩步推進城中村改造”。

國家發改委副秘書長、綜合司司長袁達提到，目前各部門正在抓緊落實，其中引導市場利率下行、促進汽車等大宗商品消費、推進超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設、有序擴大基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）發行規模等政策措施已經陸續出台實施，其他政策也在抓緊推進，為經濟持續恢復提供有力的政策支撐。

對此，58安居客研究院院長張波表示，關於推進超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，這部分在7月的政治局會議也重點提及，這部分改造將對樓市的長期供求層面產生深遠影響，由於是四個部門聯合召開會議，將非常有利於從產業規劃、金融、税收等多方面形成政策合力推進，由於需要規劃先行，堅持穩中求進、積極穩妥推進，因此政策出台和落實的節奏會趨於穩步化，對樓市的影響也會更為長遠。

“更好滿足居民剛性和改善性住房需求”，在新聞發佈會上也再次被提及。袁達在談到下一步在宏觀政策着力點時提出，“在更好滿足居民剛性和改善性住房需求、積極擴大有效投資等方面加強政策儲備，不斷釋放超大規模市場潛力。”

住建部7月27日召開企業座談會，明確要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購税費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

中央政治局7月24日召開會議指出，要切實防範化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

根據中國指數研究院統計數據，當前限購較嚴格且執行“認房又認貸”政策的城市主要包括北京、上海、廣州、深圳、西安、廈門等近十個核心城市。此外，當前全國仍有約20個城市首套房商貸首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上。

張波認為，對於自住性購房需求的保障是這幾年屢屢提及的重點，目前的問題依然還在政策的落實，尤其是一線城市政策的落實，隨着各層喊話聲量不斷加大，政策落地目前只是時間問題，但政策力度的大小也是市場關注的焦點，尤其是“認房不認貸”能否在一線城市落地備受關注。

針對市場關注的存量房貸款利率調整政策，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在會上談及貨幣政策問題時提出，“未來還將繼續發揮好貸款市場報價利率改革效能和指導作用，指導銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。”

央行近期兩次提及存量個人住房貸款利率調整。7月14日，鄒瀾表示，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。8月1日，人民銀行、國家外匯管理局召開會議指出，指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

存量房貸利率下調是降低居民購房成本的重要舉措。根據中國指數研究院監測數據顯示，2023年7月，全國重點城市首套房平均商貸利率降至3.9%，較2021年高點下調超過150個基點。對比2022年以來5年期以上LPR僅下調45個基點，部分城市存量房貸利率隨LPR下調後仍遠高於新購房貸利率。

8月3日，鄭州市住房保障和房地產管理局發佈《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，提出“鼓勵在鄭各商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。這是在央行8月1日發聲之後，首個明確表態調整存量房貸款利率的城市。

存量個人住房貸款利率的下調方向已經明確。張波分析，存量房貸利率下調可以減輕已購房羣體的經濟負擔，對於其增加生活類消費開支起到一定促進作用。同時也可以減少提前還貸現象出現，有利於銀行優質房貸資產的穩定。但是，存量房貸利率下調對房地產增量市場並不會起到直接作用，間接作用也微乎其微。

此次發佈會還提出，系統謀劃、精準施策，穩妥處置化解房地產、地方債務、金融等領域風險隱患，大力提升糧食、能源資源安全保障能力；延續實施支持“保交樓”工作、幫助處置不良資產等階段性政策；在防範化解內外部風險挑戰等方面加強政策儲備，牢牢守住不發生系統性風險的底線。

在張波看來，需兩側共同發力，才能推進房地產市場平穩發展。從目前來看，樓市的供給側癥結主要體現在房地產開發行業面臨的風險，這一風險並不只是影響到房企自身，對於保交樓、地方債、土地市場都會形成直接或間接影響，是影響房地產市場的重要因素。從目前表態來看，對於房企風險的關注度依然較高，下一步強化對房企“保交樓”落實，強化對優質房企的融資支持，加大對出險房企的全方位診斷將是政策的重點。

此外，除了對房地產交易市場的關注外，政策對於租賃亦有較高關注度。張波指出，租購併舉的長效推進機制，通過租賃解決新青年、新市場居住問題的方向沒有發生變化。租賃房源的多渠道共建本身也需要更多資金側的支持，目前這類資金會重點偏向於大型央國企的保障性租賃房源，並結合REITs等多種融資方式來解決資金來源問題。

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