朱榮斌：房地產會進入一個理性、正常的發展階段

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）8月8日，雅誠地產董事長、合富輝煌集團董事會主席朱榮斌在2023博鰲房地產論壇上發表了主題為“未來房地產業的八大變化”的主題演講。

他表示，行業無好壞，不是行業沒得做了，而是大家在享受了過去行業高速發展的紅利之後，很難調整狀態，但只要在行業裏發展過程中把心態調整好，能夠習慣過苦日子，房地產還是大有作為的。

分化是當下房地產市場的第一個變化。

朱榮斌表示，城市要分化、企業要分化，在企業裏面，現在説行業一片凋零是不對的，其實現在央國企還在春天狀態，尤其是過去沒有抓住機會的國企，現在是他們最好的時機。尤其在行業出清過程中，企業會出現非常大的分化。

第二，未來行業會進入一個高品質發展的階段。過去我們要有得住，現在要住得好，也就是老百姓對美好生活的嚮往。所以租房需求從滿足基本的遮風避雨，要進化優居優住，再上升一點，比如健身房、琴房、書房等。

第三，商業模式的變化。原來房地產講地段，現在講服務和運營。現在到了存量時代，房子建好之後怎麼運營、服務才是以後的主題，而誰要有運營、服務能力，誰就有春天。

第四，存量市場將變成未來的主戰場。中國的存量住宅是3億多套，北京有800萬套，上海800萬套，深圳200萬套。年交易，北京、上海15萬、18萬套左右，全國就600萬套，據此計算年成交換手率為2%。可對比的是，美國年成交換手率有4%，年交易500多萬套。

再看流通最高的城市，上海、北京、深圳，因為外地人多，流通比例是比較高的，深圳到了6.0%，上海、北京是2.2%和3.1%，倫敦和紐約常年保持在6%到10%。也就是説，中國新房供應雖然到了天花板之後，但存量市場還在地板上，仍可以嚮往天花板。

第五，未來房地產的交易模式一定會變。美國已經處在存量時代，它的二手房的交易模式也是多種多樣。相信隨着國內的新房時代過去，進入存量時代，房地產的交易模式肯定會有一個更優秀、更高效、更符合政府和買賣雙方需要的模式出現。

第六，困難企業還將在一段時間內維持困頓經營。“躺”字很好，身體尚在，還活着，想死也死不了。房地產即使交付後仍有一些配套工作，不是一錘子買賣，所以房地產企業即便躺下了，它死不了，這種困頓的經營會保持相當長的時間，所以大家難受要形成習慣。

第七，房地產企業整體結構降維，轉型發展。整個房地產的結構就是一個正方形，從這個座標圖往左下角移了一下，好的企業主動升級，就剩下上面那一部分，大概20%的企業，會向上做得更大更強，一部分企業就往高精尖去做，多數企業就進入機會型的領域，還有相當多的企業進入到專業服務。

第八，城市更新將在長時期內正常推進。城市更新不能搞大拆大建，一定是留、改、拆結合。城市更新是一場持久戰，不能打突擊戰。舊改不光是針對城中村，現在還要改的是20年前開發商開發的那些新村，所以，城市更新可能是房地產行業的一場持久戰。

“危機之後，房地產還是有得做的，未來會進入一個理性、正常的發展階段。”朱榮斌總結道。

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