金地郝一斌：地產行業萎縮背景下，代建出現逆市發展

8月8日，金地集團副總裁、金地集團開發管理公司董事長郝一斌在2023博鰲房地產論壇上發表了以“代建模式的基本盤與新機遇”為主題的主旨演講。

郝一斌判斷，行業調整尚未結束，目前房地產企業還是面臨着巨大的壓力，所以對房地產市場不建議大家過於樂觀。

“一次調控從開始抑制房地產，到政策起效，也是緩慢的過程。在抑制的初期房地產是積極上行的。到了最後一根壓死駱駝的稻草落地之後，它才轉向下行。在上行的過程中也是一樣的，需要不斷地出台政策，政策出台到一定的程度，才會看到市場的反轉。”

他認為，在房地產行業大幅萎縮的情況下，代建行業反而出現了一個逆市發展的狀態。

郝一斌介紹稱，代建行業從2018年到2022年連續5年的增長，管理面積從4705萬平米漲到了1.1億平米，這5年是18.6%的年平均增速。當然房地產市場投資的萎縮也會逐步傳導到代建行業，2023年上半年是11%的增長，增速在放緩，其實2022年增速就已經放緩了。

這個行業類似於一個新的行業，就像新能源車一樣，汽車行業就出現這樣的情況，汽車的整體銷量是下降的，但是新能源車的銷量是大漲的，傳統能源車下降得更厲害。新能源汽車的增長主要來自於滲透率的提高，大家也可以看到代建的比例從2021年以來，每年的滲透率都是在不斷提高的。

在郝一斌看來，隨着大家對商業化代建的理解越來越深刻，會發現它的好處非常多，它非常規範、成本可控、開發進度可控、產品質量好，不管是對民營的中小企業的規範開發，還是對地方政府的項目，能夠更規範運作都是有很大幫助的。

那麼，代建的基本盤和新的增長在哪裏？

郝一斌稱，基本盤是這麼幾項，一個是過去的中小開發商，新進入資本的委託，在2021年市場調控以前，這是代建市場的主力，綠城原來做了十幾年，這是一個很大的比例，但是在民企出清潮之下，這部分是萎縮的，當然也還有。新湧現的機會億一個是城投平台，除了傳統的安置房、政策房、保障房，還有很多託底的開發性的項目，它承擔了更多的角色。

還有政府的項目，比如學校、醫院、體育場館等等公共設施，基本上還是持平的狀態，並沒有大的變化。商辦項目，我們也服務了不少，包括一些金融機構、科技企業的辦公樓，還有一些政府的辦公樓，這也是一個持平狀態，這都是我們的基本盤。還有就是一級土地整理商，這部分雖然這個市場受衝擊大，但是它的變化是不大的，還有一部分是園區代建，這也是基本盤。

郝一斌判斷，待見行業新的機遇有5類。

其一是政府主導的保交樓；其二為金融企業的紓困，暴雷潮之下，很多項目的控制權逐步到了金融企業的手中，不得不去處置。

其三是城改，不僅僅是過去的舊改拆除重建，這只是其中一類，尤其最近中央也在提7個超大城市和21個特大城市，作為房地產調控的一個新的措施。還有大量的舊城改造項目，金地也接了不少。

其四是隨着行業轉型，大家會轉向各種新業態，比如未來社區、康養、園區等等。另外就是新的區域，正在從沿海向內地擴張。

其五為新的資本，地產資本的構成在發生變化，這些新進入的市場化的資本需要跟更強的專業能力對接，從而更好地應對這個市場的挑戰。

目前金地管理佈局了全國50個城市，一共有160個管理項目，2200萬平米的管理面積，住宅是1500億的貨值，商辦有500億的貨值，還有政府的非銷售類的450萬平米的管理面積。

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