武漢新房成交量創十年同期新低，業內人士：部分地區房價降到3年前

武漢新房成交量仍在下探。

據武漢住房保障和房屋管理局官網數據，繼6月環比下跌56.2%後，7月武漢市新建住房網籤備案僅4881套，環比6月下降21%，連續兩個月大幅下滑，創近十年同期新低。

“7月份以來，隨着銷售市場下滑，企業供應意願進一步降低，7月最後一週無新增供應，整體供應規模同環比降幅顯著，處於較低水平。”中指研究院分析認為。

進入8月份，這一情況並未得到好轉，截至8月20日，武漢新房成交量僅4092套。為了促進銷售，武漢多個熱門樓盤項目不得不降價銷售，降價幅度大多在2000元/平方米以上，甚至部分非核心區域項目還在虧本銷售。

虧本甩賣

武漢卓越城由卓越負責操盤運營。

在第三方平台上，一渠道經紀人王亮告訴《每日經濟新聞》記者，卓越城於2021年8月首次開盤，推出1、2號樓建面約73-107平方米的毛坯房源，彼時項目均價在9500元/平方米，僅用了一個月蓄客時間就銷售了450套，認購金額達4.2億元，去化率超80%。此後，該項目還連續多次蟬聯區域銷售套數冠軍。

但此後，由於行業下行及新冠疫情等因素影響，該項目銷售價格和套數持續下滑。“雖然在今年2、3月份市場行情有所好轉，疊加武漢房交會影響，項目成交有過短暫回升，但整體情況並不如意。”王亮表示，進入8月，項目價格更是大幅下滑。

據王亮提供的渠道銷售價格，目前卓越城高層價格最低已來到了6500元/平方米，洋房最低6850元/平方米。如果選擇團裝，還能贈送車位。

公開資料顯示，卓越集團於2020年首次佈局武漢，並於當年先後拿下了兩宗地塊。其中一宗位於洪山區青菱工業園區內，總用地面積88678.60平方米，即如今的卓越城項目。

彼時，卓越以總價22.1億元、樓面價4365元/平方米摘得該地塊。而整個卓越城項目A、B地塊總投資超過62億元。

某頭部房企區域投拓負責人8月21日通過微信向每經記者粗略算了一筆賬：當前一個剛需項目的建安成本平均在3500元/平方米，加上税費、設計費、營銷費、渠道費等各種費用，按照武漢當前的情況來看，4365元/平方米的樓面價，項目要保本售價至少要保證在8000元/平方米以上，想要盈利售價需要在9000元/平方米以上。

再如距離卓越城不到兩公里的大華公園城市，項目用地由武漢大華於2020年11月以樓面價6056元/平方米競得，2021年該項目首次開盤時，精裝房源價格為11000元/平方米，雖然目前在第三方平台的掛牌價格（毛坯）仍是8500元/平方米，但“實際線下價格都在7000元/平方米，而且這個價格不是針對個別特價房源，而是拿出了大批量的中間樓層房源都是這個價。”某百強房企武漢區域相關負責人張強8月21日通過微信告訴每經記者。

大華公園城市二手房信息  來源：房天下武漢

“項目降價後確實吸引了不少客户，一週能賣幾十套。”在張強看來，這對於競品確實是一個很大的挑戰，攪動了市場，激活了底層資源，但“這隻能是階段性的。”

每經記者在第三方平台看到，大華公園城市的部分二手房源掛牌價格也僅每平方米7千元出頭。

此外，據武漢當地媒體報道，包括中國電建地產•瀧悦長安、中建•湖北文旅•壹品公館、中建鉑公館等多個項目近期的降價幅度均在2000元/平方米以上。且今年以來，降價幅度還有擴大趨勢。

量價齊跌

事實上，今年以來，武漢新房成交量猶如“坐過山車”。

年初的2-3月，因市場需求集中釋放，武漢樓市交易有所反彈；儘管在4月有所降温，但5月藉助房交會推出優惠置業政策，武漢新房創下14088套的今年第二高的月度成交量；但到了6月，武漢新房網籤量急劇下滑至6172套，環比減少55.46%，同比減少42%；7月，武漢新房網籤僅4881套，環比下降20.9%；截至8月20日，本月武漢新房成交量僅為4092套。

另據中指研究院統計，7月武漢市商品住宅新增供應57.35萬平方米，環比減少39%；商品住宅成交52.97萬平方米，環比減少13%，同比減少54%。

數據來源：中指研究院

截至今年6月末，武漢市已批准預售尚未網籤的商品住房159914套，面積1831萬平方米。按照當前去化速度，去化週期需17個月。

據湖北中原地產數據，今年以來，武漢新房銷售開盤去化率持續走低，僅為17%，在中西部核心城市中市場表現最差。

下滑的不僅是成交量，還有價格。據國家統計局公佈的數據顯示，7月武漢新建商品住宅銷售價格指數環比下降0.1%，同比下降0.3%，這已是武漢新房價格同比16連降；二手住宅銷售價格指數同比則已是17連降。

“對於今年武漢房地產項目來説，降價是常態，只是降多降少的問題。”張強指出，不過也有部分項目的價格比較穩定，如內環核心板塊的高端項目。而像白沙洲這些三環外區域的房價已降回到至少3年前。

“短期若無實質性刺激政策和市場信心持續不足，市場還將延續低位波動。”克而瑞分析指出。

（應受訪者要求，文中王亮、張強均為化名）