萬物雲朱保全：好皮囊是父母給的，但好身體是自己練的

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“好皮囊是父母給的，好身體是自己練的，好品格是遺傳的。”萬物雲董事長朱保全在萬物雲2023年度中期業績發佈會上表示，如果以前“拼爹”可以獲勝，現在更重要的是自身拼命奮鬥。

遺傳了萬科合夥奮鬥精神的萬物雲表現確實不俗。報告期內，萬物雲實現營收160.2億元，同比增長12.5%；毛利率24.1億元，同步增長13.4%；淨利潤10.5億元，同比增長15.7%。

其中，社區空間居住消費服務收入達到90.4億元，同比增長13.0%；商企和城市空間綜合服務收入達到56.7億元，同比增長11.3%；AIoT及BPaaS解決方案服務收入達到13.2億元，同比增長13.9%。

但在半年前，萬物雲還飽受“增利不增收”的質疑。彼時，雖然萬物雲2022年營收首次突破300億大關，但難逃毛利潤和淨利潤下降的現實，其中淨利潤更是同比下降了7.5%。

朱保全由此判斷：“當更多的蝶城進入到提效改造過程，我相信2023年的效益改善會大於規模的增長。”

和預判一致，得益於蝶城戰略順利兑現，報告期內，萬物雲住宅物業服務毛利改善，同比增長34.3%，該項業務整體毛利率增長2.1個百分點；居住相關資產服務業務增長強勁，收入6.9億元，同比增長30.2%，毛利1.9億元，同比增長53.4%，市佔率不斷提升。

來自萬科的關連交易收入佔比下降至13.6%

“如果沒有地產業務，物業公司將如何獨善其身？”

在年中業績發佈會上，有分析師提問，脱鈎萬科集團及其合營企業或聯營公司後，萬物雲是否具備獨立發展的能力？

答案是肯定的。數據顯示，2023年上半年，萬科集團及其合營企業或聯營公司業務繼續呈下降趨勢。且從項目數量來看，這種趨勢更加明顯。

具體來看，2023年上半年，住宅物業在管項目中，來自第三方的為2140個，來自萬科及聯合營集團的項目為1446個，第三方佔比達60%；商寫物業的在管項目中，來自萬科及聯合營集團的項目為301個，來自第三方的為1657個，第三方佔比達85%。

以商寫物業舉例，業績期內，旗下商企物業服務品牌萬物梁行新增近20家500強及獨角獸客户，包含頭部保險公司、國產運動龍頭、頭部白酒企業等；新增簽約7個超高層項目；已為5個客户提供無塵管理服務，其中包括國內通信龍頭企業、生物科技龍頭企業及家用電器龍頭企業。

截至2023年6月底，萬物梁行服務的互聯網科技及獨角獸企業達69家，並在互聯網、生物醫藥、高端製造及金融行業、跨國公司五大優質賽道持續深耕，實現收入26.4億元，同比增長28.5%。

“從只服務萬科，到來自於萬科集團貢獻的持續關連交易收入佔比下降至13.6%，來自於第三方的項目數量佔比達69%，”朱保全在業績會上指出，萬物雲從只會做住宅業務的物企，變成在住宅、商企、城市三個空間分別有萬科物業、萬物梁行、萬物雲城領先品牌的綜合服務者。

朱保全表示，萬物雲發展穩健。因為旗下萬物梁行已經成為中國領先的商企服務企業，在非開發商市場具備絕對的競爭力；萬科物業基於蝶城模型，在存量市場尋找到獨立的、穩健的、可持續的拓展之道，並且立足居住消費市場，社區資產服務業務已形成良好發展態勢；藉助萬物雲城，公司的科技業務也在蒸蒸日上，保持高速發展和穩健高毛利。

據萬物雲統計，來自公司獨立拓展的，且與開發商不相關業務佔比已經相當顯著，利潤的增速更快，相對於報表的15.7%，該部分的利潤增速達到23.0%。

“萬物雲的當期業績表現可以看做行業整體性持續增長的一個縮影。”有市場分析人士認為，物管行業短期已經歷一輪估值迴歸，但需避免被地產開發行業連帶質疑長期發展邏輯。進入存量市場，物管行業長期的發展邏輯並沒有發生不好的變化。

蝶城底盤數量增長到601個

受到市場關注的萬物雲“第二增長曲線”蝶城戰略，在業績期內改造提效超預期。

截至2023年6月30日，萬物雲的蝶城底盤數量持續增長，從2022年的584個增長到601個，其中有177個標準蝶城、184個主攻蝶城及240個目標蝶城，已完成流程改造蝶城數102個。

管理層判斷，隨着物業市場化制度的逐步完善，存量項目換籤物業公司將呈高速發展趨勢。因為存量市場機會湧現，公司得以繼續提升區域濃度。

在流程改造方面，公司累計推進三批蝶城進行流程改造，共計150個蝶城，覆蓋超過1000個住宅項目。

自蝶城戰略推進以來，萬物雲對蝶城的流程改造環節共投入3億元，為已改造蝶城帶來基礎住宅物業毛利率提升超過4個百分點，在業績期內提升毛利潤超1億元；其中，2022年已完成改造的38個蝶城，本年實現了進一步的提升，毛利率相對於改造前的提升，從4個百分點提升到6個百分點。

如果説，物業服務人員調度從小區內變為跨小區，打破了傳統物業的圍牆，形成“蝶城+物業”的初步形態，那麼，“蝶城+社商”“蝶城+電梯”“蝶城+X”的產業互聯生態則是萬物雲構建的蝶城藍圖。

截至2023年6月30日，萬物雲共在40個蝶城內試點房屋煥新業務，合同量同比增長257%，其中，局裝業務佔比顯著提升。在業績期內，蝶城內房屋煥新簽約合同金額達到1.6億元，同比增加70.5%，滿意度超過98%。

萬物雲副總經理楊光輝表示，基於蝶城之下的智慧社區改造基金的投入，同市場上通常理解的帶資進場還是有很大的不同。第一，從來源上來看，資金的投入來源於萬物雲上市之初，在招股書中指出的用35%的募集資金投向智慧社區建設。其次，對於資金的投向有明確的要求，核心聚焦在智慧化的升級方面。

“最後，從投入回報來看，近幾年把投入的智慧社區改造基金的使用情況做了一個整體的測算，如果把這筆資金的投入簡單的看做併購的話，那麼整體的投入資金和獲得的項目相比，整體的PE是不到5倍PE，投入產出比非常明顯。”

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