中期業績交出亮眼成績單 綠城中國全品質發展顯成效
张志峰

(文/張志峯 編輯/馬媛媛)“規模如果是要面子的話,經營品質就是裏子。”8月28日,綠城中國董事會主席張亞東在中期業績交流會上表示,綠城正在做的,就是在規模相當的情況下,來提高內在質量。
他指出,從投資品質的角度來講,綠城的權益正在大規模提升,確保了股東的利潤貢獻和回報轉化,這是投資人最關心的,也是綠城特別看重的。
一份亮眼的成績單,加上政策端利好頻現,終於換來資本市場認可。8月28-29日,綠城中國股價一路走高,由7.49港元提升至9.06港元,兩日間大漲超20%,市值提升38億港元。

提升權益佔比,進而提升股東回報
財報數據顯示,受行業波動和結算週期影響,綠城中國上半年實現收入569.76億元,同比減少12%;實現淨利潤46.41億元,同比下降4.5%;以此為前提,公司股東應占利潤25.45億元,反而同比大幅上升41.3%。
這主要得益於企業銷售權益佔比的不斷提升。
銷售數據顯示,上半年綠城集團累計取得總合同銷售金額約1342億元,同比增長19%。其中,綠城集團自投項目累計取得合同銷售金額約982億元,同比增長16%,歸屬於綠城集團的權益金額約633億元,同比增長40%,權益比提升至64%。
至此,企業合同銷售、自投銷售、權益銷售三榜單均位列全國前十。
截至年中,企業累計已售未結轉金額約3114億元,權益金額1955億元,權益佔比約63%,為企業未來營收與股東利潤的增長奠定基礎。

“銷售規模中我們最看重的就是權益規模,因為這代表了更高的股東回報轉化。”張亞東坦言,綠城原來的目標是在2025年進入前十名,現在已經提前完成,並且通過投資土地權益的比重來看,權益規模會持久往上提升。
在他的設想中,綠城2025戰略規劃中,對綠城的定量要求就是Top10,主要提升的就是權益比重,這也是綠城未來提升投資品質,進而提升財務產出的重要方向。
此外,更加聚焦核心城市的核心地塊,是綠城中國銷售業績和利潤轉化的重要保障。
綠城中國管理層表示,今年上半年,分化仍然是行業的發展趨勢,從城市表現來看,一線和強二線整體良好,三四線城市整體仍在築底。雖然帶來毛利率降低作為整個住宅開發行業的階段性趨勢難以改變,但是綠城聚焦核心城市、核心地段的策略導致其安全性更高,去化速度和價格也更有保障,最終帶來利潤率的提升。
截至今年6月30日,綠城集團共有土地儲備項目200個(包括在建及待建),總建築面積約4455萬平方米,其中權益總建築面積約為2660萬平方米。
其中,一二線城市貨值佔比79%,長三角區域佔比52%,北京、上海、杭州等十大戰略核心城市佔比53%。張亞東表示,在土地的獲取上,權益比的提升也將是重要指標。
對於目前國內的房地產形勢,張亞東預計,今年的新房市場規模會在10萬億到12萬億之間,綠城的目標是佔據整個行業3%。
其總結了目前房地產市場的四個變化:發展階段發生變化,從增量時代到存量時代;供求關係發生變化,從供不應求到供過於求;市場結構發生變化,從剛需為主變成改善為主;房屋功能需求發生變化,從原來金融屬性佔重要地位到迴歸居住屬性。
張亞東表示,在這四個變化中,綠城均獲得了先機與優勢。
以綠城的房產品為例。一直以來綠城都將保持產品品質第一品級、客户滿意度第一身位作為長期追求,在房產品打造上,不斷精進工程管控,精研客户需求,創新優化設計,交付了一個個品質作品。想客户所想,切實滿足了人們的居住需求,在存量市場也表現出較高溢價。
量入為出,資金安全是底線
在財務流動性方面,綠城中國的表現依舊穩健。
財報數據顯示,截至6月底,綠城中國擁有銀行存款及現金(包括抵押銀行存款)為687.82億元;現金短債比2.2倍。其中,銷售監管資金215.03億元,與去年底的218.65億元持平。
期末,綠城中國總借貸1426.13億元,淨負債738.31億元,淨資產負債率為70.2%,依舊維持在行業低位。同時,企業總借貸加權平均利息成本為4.4%,較去年同期下降10個基點;一年內到期借貸餘額為310.60億元,佔總借貸的21.8%。

值得一提的是,截至目前企業融資渠道依舊暢通。截至今年6月30日,綠城中國累計發行境內債券78.09億元,境內公開發債平均發行期限為 1.48 年,平均利息成本進一步降低至3.74%。截至8月25日,企業今年已累計發債108.59億元。
同時,綠城積極推動商業銀行跨境聯動,提前置換到期債務,上半年與國有及股份制銀行完成三年期境外融資共6.46億美元。
得益於此,近年來鮮少給予內房企正面評價的標普與穆迪,對綠城分別維持BB-、展望正面及Ba3、展望穩定。
綠城中國行政總裁郭佳峯在業績會上表示,確保資金安全永遠是公司的第一原則,是底線。
在此背景下,企業並未停下投資腳步,上半年新增項目19個,總建築面積約257萬平方米,承擔成本約251億元,平均樓面價約每平方米12233元,預計新增貨值達571億元。
其中,綠城預計當年實現銷售轉化約348億元,當年轉化率61%。截至2023年6月30日,已實現銷售轉化約92億元。
報告期後,在上海第二批次第二輪土拍中,綠城中國又以斥資139.2億元搖號斬獲3宗宅地,均計劃年內入市。
截至8月25日,綠城累計新增貨值1005億元,承擔成本491億元,預計年內銷售轉化率將達到48%。
對於下半年的市場,結合目前對於所有項目的來訪和成交數據看,綠城中國副總裁李駿認為,7月份已經階段性完成築底,8月份日均來訪環比7月份提升了將近10%,以此來看,市場在緩慢回升,因此綠城對後續市場保持謹慎樂觀態度,來應對市場變化。