萬科半年報業績會，鬱亮率管理層回應市場、業績等熱點話題

8月31日上午，萬科舉行2023年中期業績會。會上，對於外界關注的市場形勢、公司業績、現金流安全、終止A股定增、開發業務毛利率、投資拿地等熱點問題，萬科董事會主席鬱亮、總裁祝九勝等管理層一一進行了回應。

面對投資者最關切的房地產市場問題，萬科董事會主席鬱亮表示，築好最牢固的底線，抱有最堅定的信心，盡到最大的努力。

對於現階段的市場，鬱亮認為整體市場目前處於膠着狀態，顯然超跌了。由於地產銷售低迷已經持續了一段時間，市場情緒受到了一定影響，因此容易做出過度反應。按當前下滑程度，預計今年新開工面積僅為6.6億平方米，將回到2006年的規模。而根據國內城鎮化率和城鎮人口，按經驗建設水平保守估計，未來10-12億平米的新開工是有保障的。

鬱亮認為，當前政策已在發力，希望已出台的政策儘快落地實施，推動市場恢復到正常合理的水平。同時，像盤活存量資產等問題對行業長期健康穩定發展意義重大，期待具體舉措的出台。他相信，在各方面的共同努力下，隨着經濟運行持續好轉，對未來的預期逐步穩定，市場會回到健康合理水平。從常識來看，有背陰的一面，就一定有向陽的一面。在整體低迷的時候，向陽的一面會格外明顯，比如有些市場更加有韌性，也有新的業務機會在出現。就萬科自身而言，鬱亮表示，房地產市場脱胎換骨需要比較長的時間，萬科將保持定力，不斷努力。

對於公司業績，公司總裁祝九勝坦言，面對行業調整，公司的安全完全有保障，利潤短期確實有壓力。但他同時強調，行業形勢已經發生深刻變化，過去那種依靠高槓杆獲得大量土地、再推動銷售規模增長的發展模式已經難以為繼，企業在經營模式上也需要被重構。

祝九勝稱，萬科最近幾年一直把工作的重點放在“一箇中心、兩個基本點“上，首先是以客户為中心，兩個基本點是指強化公司的安全韌性和提升業務能力。他相信，房地產作為國民經濟最大的產業之一，相信未來一定會回到穩定發展的軌道，當行業進入新的發展階段後，萬科在安全上的韌性、在能力上的提升也將有力的推動公司高質量發展。

針對開發業務利潤問題，萬科分管開發業務的聯席總裁張海在會上表示，毛利率水平下降是當前行業面臨的共同問題，近兩年市場超預期下行，短期內銷售毛利率較以往確實有更大壓力，隨着這部分銷售資源逐步轉入竣工交付，這些壓力會在今明兩年體現在結算業績上。但同時他也指出，從去年開始，萬科對於新項目投資把關更加嚴格，投資質量、產品能力也有提升，投資盈利表現比較良好，如果市場信心能夠逐步恢復，相信經過一段時間的調整，開發經營業務的毛利率整體將穩定向好。

萬科分管經營服務業務的聯席總裁朱保全，在會上分享了對商業業務的看法以及印力接管萬科旗下商業項目的進展。他表示，商業地產整體投資會比較重，回報週期比較長，但是隨着未來REITs的出台，將為整個持有型、經營性不動產帶來了春天。萬科地產委託給印力的商業項目，整體進展順利，今年上半年34個項目，收入同比提升約22%，NOI增長超過31%，收入及NOI實現穩步增長，符合“專業的人做專業的事”。

行業銷售持續低迷的環境下，也有投資者關心萬科現金流是否存在壓力，萬科首席財務官韓慧華表示，有足夠的信心，可以確保萬科的經營安全，已經築好了最牢固的底線。一是萬科高度重視經營現金流的管理，經營性現金流連續多年保持為正，二是萬科對高槓杆保持敬畏與剋制，淨負債率一直處於在行業低位，三是萬科始終像愛護眼睛一樣愛護自己的品牌和信用，保持行業裏最領先的信用等級。這些都是萬科穿越30+年發展週期堅定走到現在的堅實基礎，也是其能夠在行業面臨重大考驗的環境裏活下來的根本。

至於開發業務的投資策略，萬科首席運營官劉肖表示，過去兩年對投資強度進行了主動調整，因為公司相信經營安全比增長更重要，投資質量也比數量更重要。2023年1-8月，萬科一共投資32個項目，總投資額719億，股東IRR水平普遍在20%以上，投資兑現度提升到93%的水平，相信今年上半年的投資質量和效益會為公司發展帶來一定助力。

此外，就投資者關心的終止A股定增一事，萬科董事會秘書朱旭也在業績會上做出瞭解釋。其表示，由於當前公司股價處於較低位，投資者對於公司在較低價位進行增發表達了擔憂，出於對現有股東權益的保障，決定終止目前A股的增發，將會通過其他的渠道，籌集相應的資金支持公司業務的健康發展。

會上，萬科管理層還回應了關於經營服務業務發展規劃和REITs進展、償債安排、商業地產前景等外界關注的熱點問題。

8月30日晚，萬科發佈2023年半年報，實現營業收入2008.9億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤98.7億元。在行業環境劇烈動盪之下，萬科繼續堅守安全底線，財務狀況良好，經營性現金流連續14年為正；開發業務經營管理質量進一步加強，高品質項目的穩定量產能力提升，上半年已開項目整體投資兑現率達93%；經營服務業務保持雙位數增長，全口徑營業收入同比提升11.9%。