萬科鬱亮：盡最大的努力，築好最堅固的底線

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“市場有背陰的一面，就一定有向陽的一面。”當被問萬科對當前市場的看法和態度如何，萬科董事會主席鬱亮在2023年中期業績會上回答道，當下萬科能做的，就是“築好最堅固的底線，抱有最堅定的信心，盡到最大的努力。”

8月31日，萬科舉行2023年中期業績會。會上，萬科管理層公佈，2023年上半年，萬科營業收入2008.93億元，同比下降2.91%；營業利潤203.35億元，同比下降16.10%；歸屬於上市公司股東的淨利潤98.7億元，同比下降19.43%。

對於營收利潤雙雙下滑，萬科總裁祝九勝表示，主要是房地產開發業務的結算規模下降以及結算利潤率下降所致。

數據顯示，2023上半年，萬科結算收入1708.4億元，同比下降4.5%。與此同時，萬科整體税前毛利率18.9%，同比下降1.6個百分點，補回折舊攤銷後的毛利率為20.2%，下降1.5個百分點。

祝九勝坦言，目前房地產行業處於調整時期，部分市場的情況並不好，供求格局也發生了根本性的變化，行業毛利率也在不斷地下降。“但總體而言，萬科短期利潤雖然有一定的壓力，但經營安全完全沒問題。”

“最堅固的底線”

連續14年為正的經營性現金流、49.5%的淨負債率、上千億的貨幣資金，是萬科築好的最堅固的底線。

數據顯示，截至報告期末，萬科有息負債合計3213.6億元，佔總資產的比例為19.1%。有息負債以中長期負債為主。有息負債中，一年內到期的有息負債457.0億元，佔比為14.2%；一年以上有息負債2756.6億元，佔比為85.8%。

分融資對象來看，銀行借款佔比為62.4%，應付債券佔比為23.7%，其他借款佔比為13.9%。分利率類型來看，有息負債中，固定利率負債佔比37.6%，浮動利率負債佔比62.4%。有抵押的有息負債108.9億元，佔總體有息負債的3.4%。無抵押無質押的有息負債佔比為93.9%。

資金狀況方面，期內，萬科實現經營性現金淨流入18.6億元，連續14年為正。截至報告期末，萬科持有貨幣資金1221.8億元，遠高於短期借款和一年內到期的有息負債的總和457.0億元。

“這些都是萬科穿越多年發展週期堅定走到現在的堅實基礎，也是其能夠在行業面臨重大考驗的環境裏活下來的基石。”萬科首席財務官韓慧華表示，萬科是一家危機感驅動的公司，長期堅持穩健的財務策略，始終把保持經營安全、健康的財務狀況放在最重要的位置。

同時，她也坦言，短期市場是有壓力，但萬科已經築好了最牢固的底線，在經營現金流管理、融資渠道、債務結構優化三方面做了充分的前置準備。

以債務結構舉例，儘管萬科融資總量階段性呈現上升趨勢，但實際上短債有了顯著下降。

數據顯示，截至6月底，萬科短債457億，較年初下降29%，短債佔有息負債比降至14.2%，較年初下降6.3個百分點，處在歷史低位，現金對短債的覆蓋倍數2.7倍，較年初提升0.6倍，債務平均久期延長至5年。

同時，在美元加息背景下，萬科主動地優化了外債配置，境外有息負債剔除匯率變動後較年初下降12%，外債佔有息負債的比降至20%以內，較年初下降2個百分點。在融資結構持續優化的同時，萬科的融資成本也保持低位，年內公司境內新增融資平均成本3.73%，較22年進一步下降15BP，中票最近一期發行票面利率3.07%。

開發型業務也有新機遇

“由於地產銷售低迷已經持續了一段時間，市場情緒受到了一定影響，因此容易做出過度反應。”對於現階段的房地產市場，鬱亮認為顯然超跌了。

表現在數據上，2021年、2022年全國商品住宅新開工面積分別下降11%和40%，而2023年1-7月繼續下降25%。按照這個下滑程度，預計今年新開工面積僅為6.6億平方米，將回到2006年的規模。

受大環境影響，2023年上半年萬科房地產開發實現銷售金額2039.4億元，同比下降5.3%。房地產開發收入1843.62億元，較2022年同期的1916.72減少73.1億元；房地產開發即相關資產經營業務毛利率為19.31%，較2022年同期下降1.54個百分點。

但這並不意味着開發型業務沒有未來。

針對開發經營業務毛利率下滑的問題，萬科聯席總裁張海在會上表示，毛利率水平下降是當前行業面臨的共同問題，這兩年市場超預期下行，短期內銷售毛利率較以往確實有更大壓力。

張海進一步指出，但自去年開始，萬科對新項目投資把關更加嚴格，投資質量、產品能力也有提升，投資盈利表現比較良好。“如果市場信心能夠逐步恢復，我們相信經過一段時間的調整，開發經營業務的毛利率整體將穩定向好。”

而對於房地產市場的發展，鬱亮直言，從常識來看，有背陰的一面，就一定有向陽的一面。“在整體低迷的時候，向陽的一面會格外引人注意，比如有些市場更加有韌性，也有新的業務機會在出現。”

鬱亮進一步表示，在今天，即使是傳統的開發業務，內容、模式也可能出現變化，商品住宅將在滿足改善性需求中挑大樑，城市更新、保障房、城中村改造、代建代運營也將是未來重要的業務領域。

經營類業務保持較快增長

在開發型業務承壓之際，萬科的經營類業務展現良好的發展韌性。

數據顯示，2023上半年，萬科經營服務業務繼續保持增長態勢，全口徑收入267.3 億元，同比增長11.9%，其中，物業服務的收入增速為12.2%，物流倉儲、租賃住宅、商業地產等業務的收入增速分別為 17.0%、10.6%和7.3%，增速均明顯高於公司總體增長水平。

不僅如此，萬科經營服務業務均處於行業領先地位。例如，萬物雲是中國領先的全域空間服務提供商，“萬緯物流”在物流倉儲服務及一體化供應鏈解決方案平台上位於第一梯隊，旗下租賃品牌“泊寓”已成為全國最大的集中式公寓提供商。

具體來看，在經營類業務中，萬物雲對萬科業績貢獻最大。期內，萬物雲實現營業收入161.1億元（含向萬科集團提供服務的收入），同比增長12.2%，其中社區空間居住消費服務收入91.1億元，佔比56.5%，同比增長12.6%；商企和城市空間綜合服務收入56.8億元，佔比35.3%，同比增長11.2%；AIoT及BPaaS解決方案服務收入13.2億元，佔比8.2%，同比增長14.0%。

商業開發與運營貢獻次之。期內，萬科商業業務(含非並表項目)營業收入43.0億元，同比增長7.3%。其中，印力管理的商業項目營業收入27.4億元，整體出租率94.7%，同比提高2.0個百分點。

物流業務和租賃住宅業務相近。期內，物流業務（含非並表項目）實現經營收入19.5億元，同比增長17.0%；租賃住宅業務（含非並表項目）實現營業收入16.4億元，同比增長10.6%。

“無論什麼業務，本質上都是能力的競爭，例如產品服務質量是否過硬、客户口碑是不是足夠好、是否有足夠優秀的合作伙伴等，萬科在這些方面有基礎，但還有繼續完善和深化的空間。”鬱亮坦言，房地產市場脱胎換骨需要比較長的時間，萬科將保持定力，不斷努力。