趙燕菁：房地產供求關係發生重大轉變，政策如何跟進？

【文/觀察者網專欄作者 趙燕菁】

“房地產供求關係發生重大轉變”

房地產“放血療法”【1】拖累中國經濟的跡象已經非常明顯，但對於是否要先給房地產“止血”，卻依然爭論不休。原來開出放血療法的醫生認為一旦止血，病人的血壓又會反彈（“前功盡棄”）；反對的醫生則認為，用放血治療高血壓一開始就是錯的，如果不給房地產止血，經濟很可能直接在手術枱上休克。

7月24日政治局會議給這一爭論畫上了句號，會議認為“我國房地產市場供求關係發生重大變化”，基於這一重大判斷，會議果斷提出“適時調整優化房地產政策”。

央視7月24日政治局會議截圖

現在時間已經過去一個多月，房地產市場的表現顯示處方雖然開出，但“劑量”和“速度”遠遠不夠——強心劑下去，血壓並沒有回升——甚至一線城市房價都沒有出現預期中的反彈。

療效不彰説明執行部門對政治局會議所做的判斷理解不到位。“供求關係發生重大變化”意味着房地產政策需要的不是邊際上的調整，而是方向上的轉變。——政策的方向盤也不能簡單回撥，而是要打向相反的方向!

簡單講，就是過去十幾年出台的打壓房地產政策都要“一風吹”。原來限購、限貸、限價、限面積、限户型、限套數、限配建……要轉變為鼓勵購、鼓勵貸、不限面積、不限户型、不限套數、不要求配建……

這樣做不是在鼓勵炒房，而是把給存量資產定價和增量需求保障分開：

1）原來以解決剛需為核心的政策，要讓位給升級、改善型需求，要讓有錢人把錢花出去，儘快完成市場出清；

2）原來交給市場的剛需，則要全部移交給保障住房，要將原來只對困難羣體的“重點保障”變為全覆蓋式的“全面保障”；

3）原來商品房為主的單軌制，要變為保障為主，商品為輔的雙軌制；

4）原來是靠賣地“保財政”，現在則應是靠拉昇不動產估值“保金融”；

5）原來的政策“放量壓價”，通過大量供給土地，打壓房地產價格；現在則應是“放價限量”，放開交易管制，減少土地供給。

趙燕菁教授認為，房地產市場要以原來商品房為主的單軌制，轉變為保障為主，商品為輔的雙軌制

扭轉房地產下滑螺旋

在這個關鍵時刻，要通過飢餓營銷，讓房地產市場儘快從供大於求回到供不應求，恢復房地產市場的流動性。市場恢復得越快，救市的代價就越小。也許房地產供不應求時，打壓房價算是“功”，現在“供求關係發生重大改變”，再打壓房價就是“過”！那種擔心房地產政策大轉向會造成“前功盡棄”的想法，是沒有深刻理解政治局會議對房地產市場的根本判斷。

房地產恢復主要有兩個信號，一個是價格上漲，一個是去化週期縮短，相比而言，第二個指標更重要。恢復房價上漲不是目的，目的是恢復房地產市場的流動性。房地產主管部門要明確放棄價格管理，“約談”那些城市去化週期過長的城市。

房地產主管部門要將城市賣地指標像建設用地指標那樣納入宏觀管理工具，要將房地產新增供地作為一條高壓線重點監控——根據“去化週期”決定城市能否賣地、能賣多少土地的核心指標。特別要防止藉助城市更新、城中村改造等項目向商品房市場增加供地，防止藉由城市更新增加容積率、改變土地用途變相進入房地產市場。

房地產在資產負債表裏屬於資產端，但其價值卻記在所有者權益也就是負債端。就算增量需求不再，存量的價值依然可以通過漲跌影響負債端的擴張和收縮。由於中國的資產負債表的上限是由負債端的上限決定的，房地產市值直接決定了中國宏觀經濟是增長還是衰退。中國過去三十年高速增長充分證明了這一點。

房地產對經濟而言絕不僅僅是“土地財政”，而是構成所有產業資產負債表的基礎。“把房地產需求簡單與房地產面積掛鈎，認為房地產取決於人口”，這個想法之所以是錯誤的，就是只看到增量的價值，沒有看到存量帶來的價值。

房地產不是“夕陽產業”

但即使從增量看，人口也不是房地產的上限。新加坡、迪拜人口都很少，卻都有發達的房地產，多數發達國家早已解決了住的問題，人均住宅面積比中國還高，卻依然有着發達的房地產業。為什麼？因為房地產一樣會隨着生活水平的提高不斷升級。

在諾基亞時代，手機幾乎也是人手一把，但為什麼手機產業還會有一波大發展？因為蘋果開創的智能機實現了產品升級。手機如此，新能源車如此，住房也是如此。關鍵是我們能否去除掉制約房地產升級的人為障礙。

其中最主要的一個升級障礙，就是我們對高端居住產品的“封鎖”。高端需求是一個產品生態的頂端，雖然佔比不一定很大，但卻是產品升級的策源地。只有放開對“高端需求”的限制，才能打通產品升級的通道。

靠限制需求並不能使需求消失。中國大量住房需求外流，到境外房、買樓，甚至買島，很大程度上就是因為沒有合適的住宅產品。根據Knight Frank的數據，2019年一年，中國買家在海外購買的房地產金額就高達1040億美元。新加坡、迪拜就是靠吸收包括中國在內全世界頂端需求，完成了城市消費跨越式升級。

國內市場也是如此。根據廣州中原研究發展部統計數據，就在房地產普遍銷售困難的2023年上半年，廣州一手千萬豪宅成交量達2291宗，已達到2022年全年水平的69%，接近2021年的92%。同期北京單價超過10萬元的豪宅成交1886套，達到了過去十年最高值。新房滯銷，但豪宅、別墅卻一房難求並非個別城市特例。這些需求利用得好，都可以用來為暴跌的房地產接盤。

現在商品房市場過剩的主要是高層單元住宅。這種單一無差異的產品在供不應求的時代，滿足了市場快速增長的基本需求。隨着房地產市場供求關係發生巨大改變，出現過剩一點也不奇怪。應該儘快停止建設目前千篇一律、南北無異的過剩產品。

要想鼓勵探索新的房地產產品，用高端需求拉動房地產產品的迭代和升級，原來對户型的管理、面積的管理和其它居住建築標準，就必須隨之調整。對於超過一定價值的“豪宅”要放開購房資格的限制，要把高淨值消費者的需求儘量留在國內。

中國品牌的豪華汽車已經開始進入國際市場，中國頂級城市的居住產品也要敢於和世界上其它頂級城市展開競爭。不僅新產品要放開，已經出售的住房也要允許業主根據新的需求自主更新。要對“違章”重新界定，要為存量居住升級提供審批通道。

“加大保障性住房建設和供給”

商品房政策調整一定會帶來兩個後果，第一是購房者特別是首次購房的“剛需”成本增加了；第二是商品房各地的減少會導致建築、建材等上下游產業需求的驟減。這兩點都需要大規模保障房來接盤。

這就是為什麼7月24日政治局會議在“適時調整優化房地產政策”之後，緊接着提出要“加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造”。鑑於城中村在城市中事實上起着租賃型保障房的功能，這一條實際上是把保障房從原來的輔助角色，放到了戰略性的位置。

現在多數城市的保障體系中，保障的範圍主要是本地居民。這部分本地居民真正無房的其實很少，而真正需要保障的“新市民”反而處於保障的盲區。一旦商品房放開後，保障房就要全面接管無房居民的居住需求。沒有保障房的全覆蓋，就不能有商品房的全放開。

在新的住房體系中，要將局部、定向式的保障，改變為全覆蓋式的保障——只要本地有就業（“五險一金”）、且無房就應該納入租賃型住房保障，繳納租金超過一定年限（例如20年），就可以參與“新房改”——補交餘額，以成本價買下保障房。

保障房為主，商品房為輔

為了抵消商品房耕地減少導致的建設萎縮的缺口，維持房地產相關的的中下游產業鏈（建築、鋼鐵、裝修等部門的就業），要儘快把保障房建設納入“新基建”，作為拉動固投的重要抓手。

保障房要租購併舉，先租後售。只要商品房市場不倒，即使不賣地、不負債，也可以實現為保障房全額融資。這是保障房建設和其它“新基建”最大的不同。

為了防止因為城中村改造出現保障性租賃住房的斷崖式減少，現有城中村改造後的物業不得進入商品房市場，而是要以租賃的形式留在保障房體系內。那些依靠商品房市場融資的城中村改造模式，必須立刻停止。

要建設全覆蓋式住房保障，圖為深圳平山人才小鎮現貌 圖|深圳特區報

最終的目的，就是要形成類似新加坡那樣的“保障為主，市場補充”的住房結構。確保社會的穩定，確保居民的存量財富保值、增值，確保新市民有機會進入財富再分配通道。穩定是救市能否成功的前提。在政治局會議的戰略部署中，保障房和商品房一個“圍點”一個“打援”，構成一場完整的戰役。如果一個戰場失敗，另一個戰場也不可能成功。

低估風險是最大的風險

政治局會議提出要“化解金融風險”，本身就意味着“金融風險”已經不再是需要討論的問題。當下最大的危險是對風險的規模和強度的低估——中央已經拉響警報，危機已經迫在眉睫，但各部門卻依然歌舞昇平，遲遲不肯進入戰壕。

政治局會議後各部門之所以還行動遲緩，很重要一個原因就是嚴重低估了房地產崩盤的經濟後果。這種低估會導致無法集中足夠的資源，進一步延緩出台必須的政策。猶疑和觀望正在把中國經濟暴露在巨大的風險之中。

由於喪失了最佳的時機，房地產完全靠自身已經無法修復，很多政策的落地必須靠外部輸血才能完成。如果繼續逼迫地方政府還債，“誰家的孩子誰抱走”，地方政府只能繼續賣地，房地產就一定會繼續下滑，市場主體修復資產負債表將會遙遙無期。現在最令人擔心的是那些認為“中國經濟其實沒問題、挺健康，下降只是一過性的、週期性的”的想法。如果小病拖成大病，搶救需要的劑量只會比現在更大，中國經濟很可能會陷入日本式的中長期衰退。

動用終極國家信用

接替房地產需要巨大的資本。由於不能大規模新增賣地，負債累累的地方政府失去還款能力，如果在房地產市場上還要回購超供的土地和爛尾項目，需要的資金就更多。家庭部門、企業部門的資產負債表也同樣受到重創。此時，只有中央政府擁有足夠的貨幣工具和政策工具暫緩甚至接手部分債務。

在宏觀經濟全面衰退的週期，只有中央政府有足夠的信用接手其他部門的所有者權益。中央政府絕不能作壁上觀，更不能逼迫其他主體拋售資產還債。因為只有貸款才能形成負債，只有負債才能生成貨幣，只有貨幣才能創造需求。

現在中國經濟的規模遠超2008年，沒有中央政府出手，僅靠地方政府捉襟見肘的財政是不可能從房地產信用遷移到股權信用，中國經濟也不可能完成資本替換和增長轉型。

在沒有“土地金融”支持的條件下，救市需要的資金要遠大於當年的“四萬億”。如此規模的融資只有可能來自於中央政府的國債，這也是宏觀資產負債表裏被歷屆政府謹慎貯藏的一塊巨大信用。現在是拿出來用的時候了！

截至2021年3月底，美國國債總額為28.13萬億美元。2021年財政預算報告，2020年美國的國債利息支出為3934億美元。中國經濟規模超過美國一半，就算收益率高過美債，財政拿出1萬億人民幣支持30萬億人民幣國債付息也是完全有可能的。

趙燕菁教授認為，中央財政拿出1萬億人民幣支持30萬億人民幣國債付息也是完全有可能的。2022年中央預算報告顯示中央財政發債規模為9.7萬億，年末國債餘額為25.9萬億。地方政府債務利息支持為1萬億

由於城市化的結束，大規模基建已經完成，以往國債重資產“鐵公基”的做法已經不再有效。這時見效最快的辦法直接“靜脈注射”，將資金注入股票和房地產兩個主要的資本市場：一方面通過ETF（或為養老、社保基金提供擔保）直接入市；另一方面抄底超供的不動產。待資本市場恢復，國債再漸次退出。

宏觀管理的核心，就是必須確保市場上有足夠的流動性，其它目標和要付出的代價都是次要的，只要市場有充足的貨幣，政府税收和企業利潤必然觸底反彈，社會消費和民營企業信心自然就會恢復。貨幣是整個經濟最底層的基礎設施，只有中央政府才能提供，而不能只把危機責任和處理下放給地方。

錯誤經濟理論妨礙中央履行職責

需要指出的是，政策之所以轉向是因為“房地產供求關係發生了重大改變”，而不能視作對以前決策的否定。“最後的投資者”和“最後的貸款者”是中央財政和貨幣當局的天然責任。妨礙中央政府履行其職責的，是長期主導我們決策的錯誤經濟理論。

按照“市場原教旨主義”的教條，政府是不應當干擾市場的，一切債務都是有害的。只有正確理解政府的市場角色，正確理解債務在現代經濟中的作用，糾正“債務厭惡”的陳舊思維，糾正對房地產、資本市場、虛擬經濟的種種妖魔化，政府才能迅速、果斷地履行自己的市場責任。

任何“急救”都是有代價的，關鍵是判斷付出的代價是否值得。對於進入ICU的經濟，心臟復甦是首要目標，血壓升高乃是實現這一目標的代價。如果中國經濟不能實現V型反彈，不僅國內會出現鏈式爆雷，國際上的麻煩也會接踵而至。我們的競爭對手絕不會在中國經濟虛弱時手軟，周邊國家則會根據你是強還是弱決定成為你的朋友還是敵人。

如果不願付出刺激經濟的小代價，就將付出遠比經濟更大的代價。反之，只要中國快速增長，很多挑戰、甚至戰爭，都自然會煙消雲散。

政治局會議對房地產大勢已經做出判斷，執行部門出手就要快，要堅決。不能多端寡要，四面出擊；更不能好謀無決，貽誤戰機。一旦開始行動，就不要怕別人説“大水漫灌”，也不要怕別人説“瞎折騰”。疾風知勁草，板蕩識誠臣。只有在危急時刻，才能看出誰是勇於擔當，獨立思考，力挽狂瀾的孤勇者。

【1】：指房地產企業融資“三道紅線”等去槓桿政策

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