廣深之後，京滬全面落實“認房不認貸”

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）9月1日晚，繼廣深之後，上海與北京也相繼跟進落實“認房不認貸”政策。

至此，四個一線城市已全部執行“認房不認貸”。且與此前市場猜測的“京滬或分區域執行該政策”等猜測不同，上海和北京最終選擇與廣深及其他城市一樣，全面執行“認房不認貸”。

9月1日晚，上海市住建局官方微信號發文稱，為更好滿足剛性和改善性住房需求，使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優惠，9月1日，市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、人民銀行上海市分行、國家金融監督管理總局上海監管局四部門聯合印發了《關於優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，執行購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

通知規定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。該規定自通知印發次日起執行。

無獨有偶，在上海發佈消息十分鐘後，北京市住建委、人民銀行北京分行、金融監管總局北京監管局三部門也聯合下發通知，從即日起實施三部委發佈的認定標準，在全市範圍內執行“認房不認貸”政策。

行業普遍認為，此舉意味着不久後或許在全國範圍內實施多年的“認房又認貸”評判標準，或將不復存在。換句話説，今後界定首套和二套房的標準，不看別的，就看你所在城市是否有房子。

這意味着，對於置換類改善需求家庭而言，可以實實在在地降低首付比例和房貸利率，從而減輕購房者的家庭負擔。

短期來看，二手房市場掛牌量或將在北京上海進一步獲得提升。

舉例來説，當前上海一套新房平均總價大概為500萬元，政策前，二套房最高比例（認購非普通住宅）為70%，即首付款需要350萬元。而按照現在新政策，若納入到首套房的認定範疇，那麼首付款大約需要175萬元。據此對比，首付款直接減少了175萬元，相當於房價款的35%。

同樣，納入到首套房標準，其房貸利率也會跟着下調，或者説適用首套房的利率標準。當前上海二套房利率為5.25%，按照貸款本金 200萬元、30年期等額本息計算，其利息總支出約為198萬元，月供約為11044元/月。若按新的政策，其利率為4.55%，其利息總支出約為167萬元，月供約為10193元/月。對比來看，利息總支出減少近31萬元，月供減少約851元/月。

58安居客研究院院長張波向觀察者網表示，一線城市房地產政策過往都是處於收緊狀態，此次北上廣深全面落地“認房不認貸”，對於市場近期的推動力不容忽視。這代表着全國市場底部已經確立，通過政策釋放出一批自住需求，無疑將有利於一線城市熱度回升，並帶動全國更多城市走出低迷行情。

易居研究院研究總監嚴躍進分析認為，當前黨中央、國務院和住房各部門高度重視住房需求的釋放。認房不認貸政策，是優化調整購房政策的重要體現，有力支持了合理住房消費需求的釋放。北京、上海積極落實認房不認貸政策，充分説明其作為特大城市，深入貫徹落實了黨中央和國務院精神，對於合理住房消費需求釋放有高度的重視和支持。精準施策來之不易。各市場參與方，包括房企、中介、營銷機構、房東等，更要珍惜認房不認貸政策，既要用足用好這一政策，也要維護好房地產市場良好秩序。唯有大家共同努力，才能更好促進上海房地產市場的平穩健康發展。

鏡鑑諮詢創始人張宏偉也表示，認房不認貸疊加首付比例降低等政策組合拳，對於降低京滬等地改善購房門檻，盤活樓市需求意義重大。

他認為北京和上海的改善需求原本是有購房能力的，一旦這類城市的改善需求被激活，也就是整個市場的置換鏈條被激活，進而使整個一二手房市場就會活躍起來。

不過在克而瑞看來，今年8月末以來，認房不認貸、降首付、降利率等一系列信貸政策密集落地，依稀可以從中看到2014-2016年救市政策的影子。但舊藥或許難解新疾，與2014年相比，一方面，行業環境天翻地覆，城鎮化率減速換擋、人口出生率下行、老齡化日益嚴重、住房剛需趨於飽和已是不可迴避的事實，行業再難回到往日高速增長軌道。另一方面，居民風險偏好下降、收入和房價增長預期羸弱，無論是降首付、認房不認貸擴大加槓桿空間，還是降利率減輕居民負債，只有在穩定的收入增長預期和房價上漲（至少不下跌）預期下，才能真正轉化為有效購房需求。

因此克而瑞判斷，此次政策效果或不及預期，後續税費減免、限價限購限貸等政策均有優化空間。

本文系觀察者網獨家稿件，未經授權，不得轉載。