現房銷售，真的要來了？

最近，越來越多的城市加入現房銷售試點。

8月28日，成都市住房和城鄉建設局印發《關於支持商品住房現房銷售促進行業高質量發展的通知》，明確支持成都的商品房現房銷售。

此前，安徽省會合肥剛剛宣佈加碼現房銷售試點的消息 。在此之前的今年2月，河南省會鄭州就被定為全省現房銷售的試點城市。

值得注意的是，並非每一個省份都選擇省會作為現房銷售試點，最近，部分小城市也加入了試點的範圍，山西省近期就將省內普通地級市晉城作為現房銷售的試點。

多個城市試點

與其他省份推進現房銷售的城市不同的是，山西選擇省內普通地級市晉城作為試點，而不是省會太原。

晉城位於山西省東南部，常住人口218.9萬人，2022年GDP為2305.4億元，在整個山西省位列第四。

晉城下轄1個市轄區、4個縣、1個市和一個省級高新技術開發區，全城範圍內，市區和開發區的房價較高。

根據安居客的數據，晉城2023年6月新房均價7160元/平方米，環比下降0.14%，同比下降1.23%。從近年來的房價來看，晉城新房價格連續多年震盪，但漲跌幅度都不大，至2023年，基本上處於橫盤的狀態。相關數據統計，2023年上半年晉城銷售的住宅數量約3400套。

“山西之所以將晉城作為現房銷售試點城市，可能由於近年來晉城市發生了一些樓盤爛尾和嚴重逾期交房事件，開展現房銷售對於提振當地市場信心具有一定作用。另外，和其他城市比晉城體量較小，試點難度也小。”有當地房產行業從業者分析。

晉城當地知名的房地產商太行置業，今年4月就被晉城市中級人民法院裁定進入破產重整程序。

目前，太行置業旗下的公園上城二期、公園裏愛巢、水杉愛巢等多個項目，處於嚴重延期交房或停工狀態。同樣，晉城當地地產商山西匯邦房地產開發有限公司的部分項目，也處於延期交房或停工狀態。

此外，在上述晉城地產從業人士看來，目前晉城地產市場整體低迷、現房數量較多可能是將其作為試點的另一大原因。他説，“比如期房建成3年還沒賣完，就變成現房銷售了。現在不少類似晉城的中小城市，都出現了這樣的情況。”

中國新聞週刊查閲晉城多個本地樓盤的宣傳標語，“即買即住”、“即買即裝修”成為不少樓盤賣點。

2022年6月，晉城市政府印發《關於促進房地產業良性循環和健康發展的實施意見》提到，“各縣（市、區）人民政府組建防範化解房地產企業風險工作專班，加強商品房預售資金監管，保障預售資金可以足額支付總包單位所墊資金；積極探索信託機構、國有企業等主體承債式收購模式，全盤接受房地產項目的股權和管理權，重新盤活項目，確保項目及時交付。”

在同策研究總監宋紅衞看來，部分城市推出現房銷售，與保交樓壓力相關，各地或希望通過現房銷售的政策調整，應對停工項目難以推進問題，以及防範未來的潛在風險。

事實上，今年2月，河南鄭州開始試點現房銷售制。2022年，鄭州一度深受樓盤停工問題困擾。當年 9月，鄭州提出“大幹30天，確保全市停工樓盤全面復工”的保交樓專項行動實施方案。全面實現現房銷售，被不少業內人士視作當地房地產市場走出“泥潭”的希望。

仍有難點

2023年1月，全國住房和城鄉建設工作會議召開。會議明確要求促進轉型，有條件的地方可以進行現房銷售。由此，不少業內人士認為，推進現房銷售的改革號角已經吹響。

但現房銷售依然面臨挑戰，在不少業內人士看來，開發企業面臨長週期開發和資金壓力成為重要制約因素。此外，過去不少開發商實行“高槓杆、高週轉”發展模式，現房銷售推廣的難度相對較大。

早在2019年成都就進行過現房銷售試點，並推出了15宗現房銷售地塊。

然而到了今年，整個成都的現房銷售比例仍然較低。據樂居發佈的2023年成都現房調查報告，成都市現房銷售佔比不足6%。

2021年成都範圍內一共頒發了1419張銷售許可證（預售+現售），其中現房僅有67張，佔比4.84%。2022年成都範圍內一共頒發了1252張銷售許可證，其中現房僅有57張，佔比5.8%。

截至2023年4月18日，2023年成都範圍內一共頒發了428張銷售許可證，其中現房僅有23張，佔比5.86%。

值得注意的是，按照市場正常規律，期房將購房款提前支付給開發商，大大減輕了開發商的負擔，而現房的認購風險較小，所以一般情況下，期房售價低於現房。

但讓人不解的是，目前現房的均價反而比期房便宜。比如 2022年，根據上海易居房地產研究院數據，全國現房的均價為 8326 元/平方米，期房的均價為10486 元/平方米，兩者價差 2100元/平方米。

在廣東住房政策研究中心研究員李宇嘉看來，現在市場上銷售的現房，主要分三種情況，一是一些樓盤賣得慢、賣不動，而工期在推進，慢慢就變成了現房，比如很多樓盤的尾盤或最後一期；二是前幾年地價較高，開發商不想降價出售，不得不以時間換空間，一套一套賣，“熬”成了現房；三是部分深耕本地的房企，資金鍊相對不緊張，項目不多，不願意降價，也變成了現房。

上述晉城地產行業人士同樣坦言，晉城前幾年市場行情好的時候，現房數量遠遠少於現在。他説，“開發商當然希望預售儘快回籠資金，‘拖’成現房的房子和真正現房銷售的模式還有一定距離。”

“折中”模式

近日，西安一樓盤推出“先交付後還貸”的購房活動，引發熱議。

該項目名為中糧天悦樓盤，位於陝西省西安市高陵區，由西安朝悦房地產開發有限公司開發。

公開資料顯示，該項目佔地約245畝，面積區間為92.85～112.05平方米，精裝修交付，西安市商品住房銷售價格公示信息顯示，樓盤均價為14475元/平方米。

該項目置業顧問告訴中國新聞週刊，如果是本人購買的首套住宅，首付比例是20%，小户型最低首付款僅需大約22萬，客户可以先交首付，等交房時再辦理按揭手續，並開始還貸款。

據該樓盤的宣傳，目前該樓盤計劃在2025年4月、9月交房，距離交付不足兩年。

事實上，一般大城市的房產預售制，都是付完首付款後直接貸款，而走完這一流程，才能辦理新房備案，隨即開始還貸款。在這一過程中，房產始終處於未交付狀態。

但一旦樓盤出現爛尾情況，購房者不但無法入住，在損失了首付款的同時還不得不向銀行按時還月供，承受房屋貸款的利息，而一旦停貸，又會造成自身的徵信受損。

李宇嘉分析，之所以會出現“先交付後還貸”的情況，主要原因在於如今購房者對樓盤能否順利交付有部分不確定性。李宇嘉認為，這種銷售模式可以分攤購房者自身承受的風險，也顯示開發商確保交付的承諾，提升購房者信心。

今年7月，國內大型地產商碧桂園集團同樣推出新的購房模式，其宣佈，在全國範圍內推行“準現房銷售模式”，即購房者只需支付10%左右的樓款，就可以鎖定心儀的房源，等到項目完工後再支付剩餘的90%尾款。

事實上，類似銷售模式在香港廣為存在。在歐美，房地產預售制同樣廣為存在，但不同於國內，其分批還款的模式更接近西安中糧天悦樓盤的“先交付後還貸”，即先交定金預定或交首付款，等樓盤完工再交剩下的購房款，購房者可以選擇全款，或者貸款交付剩餘款項。

在不少業內人士看來，在當前房產市場形勢下，100%現房銷售有一定難度，但期房採取類似“折中”的辦法，某種程度上不失為一種既降低購房者風險，又提振購房者信心的嘗試。

（作者：趙越）