許永軍交班蔣鐵峯，招商蛇口“去地產化”任重道遠

9月8日晚間招商蛇口發佈公告，由於達到法定退休年齡，許永軍近日向董事會申請辭任公司董事長和董事職務，辭呈自送達董事會時生效。

原總經理蔣鐵峯成為新董事長，朱文凱則接替蔣鐵峯成為招商蛇口新一任總經理。

根據剛發佈的半年報數據顯示，2023年上半年，招商蛇口開發業務實現銷售額1664億元，同步增長約40%，排名已經進入行業第5位。

但受到地產行業下行影響，招商蛇口的毛利率和淨利潤這幾年一直在下降。2022年兩項指標已跌至19.25%和42.64億元，從這個角度看，招商蛇口的轉型勢在必行。

2015年，招商地產與招商局蛇口控股正式公佈換股吸收合併，完成重組後的招商蛇口控股坐擁逾1800億市值。當時，許永軍從招商局物流集團平調至招商地產，成為蛇口工業區吸收合併招商地產“重大無先例重組”上市的招商蛇口首任總經理。

選擇許永軍成為新的上市平台總經理，原因或許在於招商蛇口當時喊出的“去地產化”目標，彼時其稱在實現整體上市後，將以園區開發業務為主。

在招商蛇口任職一年之際，許永軍曾表示，招商蛇口所做的工作已經不僅僅侷限於地產業務，園區和郵輪的業務比重在漸漸上升，三大業務均衡發展是未來的趨勢。

根據三到五年的規劃，招商蛇口將把社區收入從85%左右降低到60%，園區比重從目前的15%左右提升到30-40%左右，郵輪產業從輕資產戰略的角度出發，收入未來也將持續增長。

儘管招商蛇口明確將社區運營、園區運營、郵輪運營三大板塊列為未來的發展方向，但以房地產開發銷售為核心的社區運營仍是最重要部分，直到2022年該部分收入佔比達91%。

2019年，招商蛇口的規模實現了兩千億的突破。這一年，許永軍接任招商蛇口董事長一職。

2021年，中國第一批基礎設施公募REITs項目蛇口產園REIT上市，並在2023年又成為完成首批擴募的公募REITs之一。

2022年，為了適應行業變化，招商蛇口將原來的三大主業調整為三類業務，即開發業務、資產運營、城市服務，着力構建租購併舉、輕重結合的業務結構，聚焦培育第二成長曲線。

其中，開發業務主營以住宅為主的可售型商品房的開發與銷售；資產運營業務主營包括集中商業、產業辦公、公寓酒店等持有物業運營與資產管理；城市服務業務主營包括物業管理、郵輪、會展、康養等城市運營服務。

2022年，招商蛇口以2926.02億元的銷售金額位居行業第六。在今年3月的業績會上，招商蛇口管理層提出行業地位提升到頭部五強的新目標。

許永軍留在招商蛇口的最後半年，兑現了top5的目標，功成身退。

接任者蔣鐵峯，生於1973年，歷任招商地產南京公司總經理助理、副總經理、總經理；招商蛇口上海公司總經理、華東區域常務副總經理、華東區域總經理、江南區域總經理；招商蛇口副總經理、總經理。

得益於在華東區域的優秀表現，蔣鐵鋒2019年升任招商蛇口總經理。在他升任前的2018年，其所在的華東區域全年營收達到人民幣約265.8億元，在全公司營收佔比高達31.24%，穩居各區域第一，甚至高於招商蛇口大本營深圳區域的22.12%。

在蔣鐵峯當上總經理的2019年，朱文凱曾任職招商局海南開發投資公司任總經理。這個公司經過幾年發展形成了一個總部平台和多個產業新城及園區的業務佈局。

履歷顯示，朱文凱歷任蛇口招商港務股份有限公司總經理助理；深圳蛇口招港實業發展有限公司總經理；招商地產策劃部經理、營銷中心總經理；招商地產總經理助理、副總經理；招商蛇口常務副總經理。多維度的發展戰略或許正是朱文凱升任總經理的背景。

在廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，像招商蛇口這樣的央企，在房地產未來的轉型過程中，扮演着打造新發展模式的先行軍角色。目前，在租購併舉、開發和運營相結合、區域開發、實體產業、招商引資和房地產協同並重等，招商蛇口做的都不錯。

此外，他認為，在穩定銷量的基礎上，招商蛇口還可以通過收併購、資產重組收購出險的項目或者股權，為行業轉型和穩定作出自己的貢獻。

值得注意的是，與人事變動公告同期發佈的，還有一份《總經理工作細則》，其中對總經理在公司資金、資產運用、簽訂重大合同等交易事項的權限方面作出更改。修訂後，在法律法規、《公司章程》、董事會授權及總經理權限範圍內，總經理進行上述事項需履行審議批准權限。

今年上半年，招商蛇口累計獲取25宗地塊，總計容建面約238萬平方米，權益地價345億元，投資的城市主要為北京、上海、深圳等一線城市以及杭州、蘇州、廈門等二線重點城市。

同期，招商蛇口的城市服務和資產運營營業收入佔比為19.08%，儘管較2022全年的9.53%年提升了近10%。但從數據上也不難看出，開發業務仍佔據主導，佔比80.92%。

新的行業邏輯下，蔣鐵峯將交出怎樣的答卷。

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