擱淺的老小區“自拆自建”：無政策文件支持，業主同意率卡在99.99%

成都武侯區中央花園二期，是一個建成20多年的商品房住宅小區，因為設施老化，業主們開始籌劃“自拆自建”。此事經媒體報道後，引發社會關注。不少人更關注的是，該小區若重建成功能否為後來者提供一個樣本。

中央花園二期  本文圖片均為莊岸供圖

然而，目前事情的進展似乎並不順利。9月4日，成都市武侯區住建交局房屋管理科工作人員告訴澎湃新聞，中央花園二期拆了重建首先要符合城市規劃，需經規劃和自然資源局同意後再報建，現在規劃和自然資源局那邊還沒有通過。此外，雖有政策允許D級危房原址重建，但“自拆自建”暫時沒有政策性的文件支持。

9月6日，武侯區晉陽街道辦回覆澎湃新聞時也表示，目前，街道辦還沒有收到上級部門針對此事的任何批覆。

澎湃新聞瞭解到，早在2018年，該小區就有業主提出在原有基礎上拆舊房重建新房，通過增加容積率的方式讓開發商覆蓋拆建的成本，這樣除了提升居住環境外，房子也能升值。5年過去了，重建設想仍停留在紙上。

小區內餐館林立

花園小區多年後變“老破小”，業主提出推倒重建

中央花園是成都城西當年著名的“五大花園”之一，中央花園二期建成於上世紀90年代末，是當地最早的一批商品房。小區位於二環三環之間的清水河畔，總共72棟樓，3300多户，人口過萬。

中央花園二期

早年，成都有“南富西貴”之説，在西邊買商品房的人都具有一定經濟實力。而中央花園二期地理位置優越，附近規劃有兩條地鐵線（其中一條在建），周邊配套有學校、醫院、公園等。

但這個建成20多年的花園小區，如今已經成為業主口中的“老破小”。居民樓外牆褪色嚴重、路面凹凸不平、各類電纜電線無序交織，沒有地下停車場。這與一街之隔，後來新建的小區形成鮮明對比。

為此，有業主提出了“自拆自建”的構想——尋找願意投資的開發商，原地“自主更新，拆舊建新”。

最先提出這一想法的是小區業委會副主任伍大明，他的設想是：將小區容積率增加到3.5，拆40萬平方米舊房，建70萬平方米新房，按照1：1歸還業主後，開發商還有30萬平方米的新房賣。“除成本税費外還有盈利，這樣才會有企業來投資，業主也不用掏錢。”

2018年9月，伍大明和業委會負責人在網上向當地領導留言反映中央花園二期“自拆自建”的問題，以尋求支持。

2018年12月，武侯區委辦公室在網上留言板上回復：“如中央花園二期業主都願意進行改造重建，街道將會同相關部門、企業推動該小區改造重建工作。”武侯區晉陽街道辦隨後也進行了回覆，表示：“小區95%以上業主同意，將規劃危房舊城改造。”

事實上，無論是“自拆自建”，還是政府回覆中的“危房舊城改造”，多數業主並不介意以什麼名義來改造小區，他們的想法是，只要能住上更好的房子就行。

業主同意率達不到100%，關鍵一步難邁出

2019年8月，小區業主開始就是否同意改造進行投票，第一輪投票業主意願同意率達到96.7%。業委會提交了重建申請。區委主要負責人批示：同意納入危舊房論證。但業委會沒有進行危房鑑定，因為“還談不上存在安全隱患”。

在隨後的政府相關部門討論中，由於該小區是商品房，不符合棚户區改造相關政策，要重建，只能原地、原址、原圖重建。不能增加容積率，重建面臨困難，事情因此擱置。

2020年4月，成都發布《城市有機更新實施辦法》，列明瞭三種城市更新形式：保護傳承、優化改造和拆舊建新。事情似乎又出現了轉機。

據媒體報道， 2021年11月，成都市武侯區委主要領導到該小區調研提出，“自拆自建”需要業主同意率達到100%，政府才能出規劃。

業委會開始組建拆舊建新小組，繼續動員業主。2022年3月21日至5月21日，業主同意率達到99.99%，但達不到100%，關鍵性的一步仍難邁出。

要取得100%業主同意並不容易。自主拆建，有人看到了希望，也有人看到風險。始終有人擔心：“如果爛尾了怎麼辦？”

小區裏動員自拆自建的標語

目前為止仍明確表示反對“自拆自建”的業主何某（化名）表示，居民自行拆舊建新，爛尾風險高，沒有保障，同時也擔心業委會從中牟利，“哪個來保障？政府不出面，爛尾了沒有地方住。”

有的業主對小區狀況有更清醒的認識，他們認為，小區位置雖然好，但位於航線下方，層高受限，加之小區面積大，沒有利潤空間，有沒有開發商願意接手？如果開發商不靠譜，爛尾了又怎麼辦？誰來監督，爛尾了業主找誰？因此，有的業主明確表示，政府出面保障才會同意。

2023年5月25日，小區業委會形成報告提交給晉陽街道辦及武侯區相關部門。

2023年6月，有業主留言稱“中央花園二期已經是危房了，牆裏的磚都粉了，請問什麼時候能拆遷改造”，成都市武侯區晉陽街道辦事處答覆表示，經查，中央花園二期暫無拆遷計劃，如有拆遷計劃將及時公示。

武侯區住建交局：暫無政策性文件支持

伍大明表示，他們堅持一個原則，團結第一，目前沒有支持的業主，不責怪；大部分業主願意住上安全舒適的新房子。他説，他們去跑腿，包括跟業主做工作，和政府聯繫，做成了大家都好，如果做不成，也並沒喊業主出一分錢。

清華大學建築學院教授尹稚接受中國之聲採訪時表示，“此小區徹底推倒重建的可能性大概不像業主想象的那麼大。”他認為，有多個基本前提，若確實出現大面積結構性隱患，可以通過“危房認定”確定級別，如果被認定確實需要拆除，也得找經濟上可行的辦法，通過擴容來吸引社會投資、平衡改造成本，屬於常規做法。

尹稚説，大規模改造工程，按城市規劃慣例來講，需經過市級審批以及正式的流程和決議，無論是設施提升型改造，還是結構加固型改造，亦或是下決心徹底推倒重來，都要有專業性的評估，國家對這些評估有嚴格的技術標準。“業主們如果想不花錢或者少花錢，大概唯一的出路，是這個小區的地還有增值的空間。”

尹稚認為，在正常新建小區銷售都面臨去庫存壓力的情況下，這樣一個傳統的老舊小區用增容的方式來推倒重建，有沒有讓市場和政府都能接受的增值空間？其個人也不那麼看好。

9月4日，成都市武侯區住建交局房屋管理科一位工作人員告訴澎湃新聞，這種“自拆自建”首先要符合城市規劃，規劃和自然資源局同意後再報建。但現在規自局那邊都還沒通過。雖有政策允許D級危房原址重建，但“自拆自建”暫時沒有政策性的文件支持。

9月6日，武侯區晉陽街道辦回覆澎湃新聞時表示，目前，街道辦還沒有收到上級部門針對此事的任何批覆。

（澎湃新聞記者 胥輝）