行業鉅變：北京鏈家中介費率由2.7%調整至2%

（文/張志峯編輯/馬媛媛）樓市下行區間，曾經帶領行業漲價的鏈家，開始帶頭下調中介費率。

9月26日，觀察者網從多個渠道獲悉，鏈家北京區域已於近日調整中介費率，由原來收取房屋成交價的2.7%、全部由買方承擔，調整為2%、由買賣雙方共擔。

也就是説，購房者單方承擔的中介費用率一下子從原來2.7%降至1%，由此引發熱議。

而中介費作為鏈家及其背後上市公司貝殼的主要營收之一，下調之後對企業利潤會有所影響。因此，9月26日貝殼股價低開低走，最終美股報收15.53美元，跌幅5.02%；港股報收38港元，跌幅8.98%。

鏈家的“市佔率危機”

對於中介費調整的原因，鏈家給出的解釋是，結合當前市場供求關係，對現行二手房交易服務費的收取方式和標準進行調整。

有行業人士向觀察者網分析稱，目前包括全國樓市情形大同小異，二手房掛牌量迅速上升，但成交量及成交價格卻始終處於下滑通道，此時二手房交易過程中接近3%的中介費，與高昂的交易税成本一樣，成了阻礙二手房流通的關鍵因素之一，且顯得無比扎眼。

因此，鏈家作為我國房產中介行業的“霸主”，主動調低中介費率，既有助於刺激二手房市場，又可以幫助自身進一步提升市場佔有率。

中原地產首席分析師張大偉也認為，北京鏈家早已成為北京二手房市場最大的經紀公司，從2008年起，鏈家就穩居北京二手房交易量的榜首，並且市場份額在連年不斷增長，2013年達到50%，高峯時期甚至接近60%。

但是近兩年，隨着市場下行，價格優勢權重提升，鏈家市場佔有率已有較大下滑態勢。

以北京一套總價500萬元的二手房為例，按照過去的2.7%計算，買家除了需要準備首付款之外，還需要獨自承擔高達13.5萬元的中介。

在過去房價上漲的年代，買賣雙方相較中介費，會更在意房屋交易的安全、可靠等方面內容。但如今，二手房價格不漲反跌，交易費用自然能省則省，因此能夠給出更多折讓的其他中小型中介公司更具吸引力。

數據顯示，2022年，北京鏈家共成交了71744套房子，佔全北京二手房成交量的45%；且從2023年初開始，其市場份額繼續肉眼可見地快速下降。

今年一季度，全北京存量房一共網簽了9491套（含非住宅），鏈家共成交了3481套，市場佔比率只有36.67%；四月份，全北京存量房一共網簽了15984套（含非住宅），鏈家共成交了5552套，市場佔比率低至34.7%。

此後的幾個月，市場佔比率有所回升，但回升幅度非常緩慢，在剛過去的八月份， 鏈家市佔率為39.33%，依然不足40%。

這一比例對大多數行業的頭部企業來説，都足以滿足，但對於習慣了一家獨大的鏈家而言，無疑是場危機。

因此在張大偉看來，北京鏈家此次主動降低中介費點位原因很簡單，就是“搶奪失去的市場份額，繼續鞏固壟斷地位。”

市場行為還是政策干預？

不過更多行業人士則認為，鏈家下調中介費，是數月前相關部門政策意見干預下，企業的無奈之舉。

今年5月8日，住建部和市場監管總局印發《關於規範房地產經紀服務的意見》（以下簡稱《意見》），便把矛頭直指二手房中介費過高及價格壟斷等問題，並提出四點意見。

一是，房地產經紀服務收費由交易各方協商確定；二是，房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用；三是，鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價；四是，引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。

時隔4個多月，作為北京市場最大的房地產經紀公司，鏈家突然宣佈下調中介費率，並由“單邊收傭”改為“雙邊”，與《意見》內容恰好契合，讓人浮想聯翩。

有媒體報道稱，這也是行政主管部門與企業反覆溝通的結果，鏈家內部也對這一費率做了多輪壓力測試，“降費的趨勢是一定的，但應該降到多少，一直沒有定論，這也是政策時隔數月才落地的主要原因。”

值得一提的是，鏈家經過多輪壓力測試，最終將一線城市費率定在所能接受的下限2%，而其他城市也會適當降低，根據城市具體情況而異。

這也意味着，北京的中介費率下降之後，與之情況類似的滬深及其他城市大概率將會跟進。

要知道，目前上海與深圳的中介費率表面上是高於北京的，要收取總購房款的3%，至於買家獨自承擔還是買賣雙方各半則需雙方協定。

不過有行業資深從業人士告訴觀察者網，事實上除了鏈家/貝殼之外，中原、我愛我家等其他公司3%的中介費大都可以“打折”，一些小的中介公司都可以做到2%以下，特別是近幾年市場冷淡，夾縫中求生存的中小企業將中介費降至冰點，而鏈家即便打折，中介費也幾乎不會低於2.7%。

在他看來，實際上也是市場定價自由調節的結果，且其他中介公司早已開始下調，只不過規模遠不如鏈家，因此看上去就像行業整體行為一樣。

據觀察者網瞭解，早在2014年以前，國內的房產中介服務費是由政府統一制定指導價，房屋買賣中介費收費標準在0.5%-2.5%之間。

2014年7月，發改委、住建部發文《關於放開房地產諮詢收費和下放房地產經紀收費管理的通知》，將中介服務費定價權下放到省級，各地逐步將房產中介服務費調整為由市場調節。至此，中介費標準退出發改委的價格指導，由市場定價。

因此，在此輪各城市推動中介費調整一事上，多由行業協會及主管部門提出倡議與意見，本意是降低購房交易成本，促進二手房成交。鏈家也正是抓住了這個時代的機遇而迅速崛起。

但令人擔憂的是，曾經鏈家一聲“漲價”，帶領整個行業“吃香喝辣”，如今又帶頭降價，那些遍佈大街小巷、原本費率就在1%左右憑藉價格優勢存活的小中介公司，又還剩下多少生存空間。