多地土拍規則調整：重回價高者得，取消土地限價會成趨勢嗎？

多地土拍規則出現調整。記者注意到，近期，濟南、合肥等熱點城市的土拍規則有所調整，部分待出讓地塊不再限制土地上限價格，重回價高者得。

多地土拍規則調整不再設置上限價格

10月12日，據合肥土地市場網，安徽省合肥市發佈市轄區2023年擬出讓居住用地詳細清單（第三批）。第三批擬出讓居住用地清單共包含31宗地塊，共計面積2853.5畝，地塊涉及包河區（14宗）、瑤海區（3宗）、廬陽區（2宗）、蜀山區（2宗）、高新區（5宗）、經開區（3宗）、新站區（2宗）。第三批擬出讓居住用地清單中，已有6宗地塊明確將於11月2日出讓。

根據地塊出讓公告，上述6宗地塊共計土地面積571.058畝，同時，地塊出讓規則有所調整，地塊未顯示上限價格。據大皖新聞報道，此次土拍規則不再限制地價。

按照最新的地塊公告，此次推出的地塊將採取拍賣方式出讓，即：競買人以舉牌方式應價，報價最高者且高於保留底價的，為競得人。

同時，按照地塊出讓公告，商品住宅須實行精裝交付。居住用地競買人須達到“五沒有”條件，即：沒有項目“爛尾”，沒有“保交樓”任務，沒有重大工程質量問題造成嚴重負面影響，沒有項目發生一般及以上安全生產責任事故，沒有所屬物業公司被投訴較多造成嚴重負面影響。

在這之前，合肥居住用地土拍規則採取“投報高品質住宅方案”的競買方式，即：“價高者得+投報高品質住宅建設方案+搖號”的競買方式。即：競買人以舉牌方式應價，在未達到最高限價時，報價最高者且高於保留底價的，為競得人。如競價達到最高限價時，仍有其他競買人願意繼續參與競買的，則轉入投報高品質住宅建設方案階段。競買人需投報高品質商品住宅建設方案，評選委員會按照《高品質商品住宅建設方案評審內容及評分標準》組織評分，確定綜合評分最高的競買人為競得人。如最高綜合評分的競買人有兩個及兩個以上分數相同時，則搖號產生競得人。

在此之前，濟南多宗住宅地塊競買規則也有所調整。根據濟南公共資源交易中心、濟南市自然資源和規劃局於10月9日發佈兩批土地補充公告，濟自然規劃告字〔2023〕9號、濟自然規劃告字〔2023〕10號公告中的出讓宗地競買規則做出調整。

通過翻閲出讓公告，上述濟自然規劃告字〔2023〕9號公告、濟自然規劃告字〔2023〕10號公告中原表述為：本次國有建設用地使用權採取網上掛牌方式出讓，按照價高者得原則確定競得人。根據濟南市人民政府《關於進一步完善調控措施促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（濟政辦發〔2017〕13號）規定，本次公告出讓城鎮住宅用地設立最高限價，網上交易達到最高限價的採取“限地價、競建築品質、現場搖號”。

不過，翻閲上述公告中的城鎮住宅用地最新掛牌出讓文件，目前僅顯示：本次國有建設用地使用權採取網上掛牌方式出讓，按照價高者得原則確定競得人。即不再顯示“城鎮住宅用地設立最高限價，網上交易達到最高限價的採取‘限地價、競建築品質、現場搖號’”等相關表述。

取消土地最高限價會成為趨勢嗎？

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪指出，從樓市購房政策方面可以看到，由於樓市復甦動力不足，市場情緒持續低落，部分城市逐漸解除此前的限制性購房政策，土地市場亦是如此，今年以來土地市場整體延續低温運行態勢，熱度改善有限，因此，不排除不再限地價或將成為土拍規則的調整趨勢。

根據中指研究院數據，2023年前三季度，全國300城住宅用地供求規模同比降幅均在三成以上。三季度，土地市場情緒依然偏弱，流拍撤牌率達28%，較二季度提升8.1個百分點。

按照中指研究院數據，2023年1-9月，全國300城住宅用地成交22391萬平方米，同比下降33.4%。9月，300城住宅用地成交2693萬平方米，同比下降49.7%；成交樓面均價7673元/平方米，同比下跌2.1%。

中指研究院分析師孟新增指出，以濟南土拍為例，2023年1-9月，住宅用地成交面積同比降幅19.9%。土拍熱度方面，僅優質地塊尚能維持一定熱度，非核心地塊多底價成交，企業投資意願整體相對較弱。

關榮雪提到，取消土地最高限價改由價高者得，則意味着房企拿地不再憑藉運氣，更多的是拼財力、拼實力，由此不排除房地產企業間在規模等方面上的分化特徵將會進一步加大，強者恆強的局面持續；同時，核心地塊競爭將會進一步激烈，地價將創新高，與此同時，拿地成本提升了，可能也會傳導到房價上。

孟新增則認為，取消土地最高限價，讓地價迴歸市場，有利於提振土地市場情緒，後續或有更多城市跟進，但當前土拍情緒扭轉仍依賴銷售端恢復程度，在銷售尚未出現持續性、實質性轉暖下，土拍規則調整帶動市場效果或有限，預計土地市場整體仍低温運行。

（記者 計思敏）