成都、廈門等多地取消地價上限，“限房價”會被取消嗎？

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）近期，隨着土拍市場持續遇冷，全國多地陸續公告土地出讓環節取消最高限價，執行了將近3年的 “限價競買”規則改為“價高者得”。

10月23日，成都市公共資源交易服務中心掛牌7宗宅地，土地面積總計20.43萬平方米，起始總價約28億元，拍賣規則採取“競地價”方式，未提 “限價競買+抽籤競得”方式，且未設置成品房最高銷售均價。

成都市規劃和自然資源局相關人士向媒體表示，該批次“雙限”政策取消，房價、地價全部沒有限制，後續正常情況下也將延續不限制地價的政策。

此前成都也發文稱，中心城區商品住宅用地實施“競地價”拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業根據市場情況自主定價。除控制性詳細規劃明確的宗地內需疊建以及宗地周邊綠地、道路、養老托育等公服配套設施外，原則上新出讓住宅類用地不再設置配建要求。

無獨有偶，同日競拍的青島高新區一宗涉宅用地，同樣僅設置了起拍樓面地價3800元/平方米，起拍總價3.93億元，不設底價，採用增價拍賣方式，按照價高者得的原則確定競得人。

事實上，就在9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發文件，內容包含：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。

截至目前，已有包括濟南、合肥、廈門在內的多個二線城市調整土拍規則，取消部分待出讓地塊之前競拍至15%左右的最高限價後，搖號競得或競拍自持面積等規則，重回價高者得。

如10月18日，廈門市自然資源和規劃局公告稱，計劃於11月7日出讓2023P12一宗商住用地。公告顯示，該地塊採用拍賣方式出讓，不設拍賣底價，按照價高者得原則確定受讓人。

10月12日，合肥土地市場網披露了合肥市轄區第三批擬出讓居住用地清單，根據土地出讓公告，有6宗地塊合計面積571.058畝將於11月2日出讓，將採取拍賣方式出讓，即競買人以舉牌方式應價，報價最高者且高於保留底價的為競得人。

10月9日，濟南市自然資源與規劃局發佈公告，對即將競拍的濟自然規劃告字(2023)9-1號、濟自然規劃告字(2023)10-1號兩批土地的競買規則做出調整，新公佈的掛牌文件顯示，土地最高限價取消。

此外，多個尚未發佈新一輪土地集中出讓的部分二線城市表示將跟進執行。

鏡鑑諮詢創始人張宏偉向觀察者網分析認為，自然部發文取消地價上限，主要是因為各地尤其是一二線土拍規則太複雜，且基本是市場較熱階段延續執行至今的結果。

如今各地土拍市場爆冷，尤其是非一線強二線城市，土拍市場交易處於低谷期，流拍現象頻現。現在取消原有土拍規則以及各類限制配建措施，是為降低土拍門檻，增加土地市場活躍度。

張宏偉預測稱，和取消地價上限的政策配套的是房價也不再“限價”，合肥、成都、濟南等城市之後，其他城市尤其是非一線城市也會很快落實。地價和房價都不限價，市場重新迴歸到2011年之前充分市場化的階段，預計今後各類城市將更加充分發揮地價和房價的市場調節作用，鼓勵優質優價，好的項目高品質項目不再限價的政策限制，即使未來主城區優質地段出現地王，也將通過高品質項目向市場兑現結果。這類項目尤其是在主城區優質地段的項目將帶動核心一二線城市的樓市率先復甦。

中指研究院市場研究總監陳文靜也認為，成熟區域地價限制取消之後，優質地塊地價或有所上漲，進而帶動市場交易上行預期，對當前“穩房價”“穩預期”亦將產生積極帶動。

根據中指研究院數據，2023年前三季度，全國300城住宅用地成交22391萬平方米，同比下降33.4%。9月，300城住宅用地成交2693萬平方米，同比下降49.7%；成交樓面均價7673元/平方米，同比下跌2.1%。

尤其第三季度，土地市場情緒依然偏弱，流拍撤牌率達28%，較二季度提升8.1個百分點。

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