“一線城市”首例！廣州要推“房票”了

10月24日，《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專項規劃（2021-2035年）》經第四屆廣州市規劃委員會地區規劃專業委員會第十四次會議審議通過。

廣州市規劃和自然資源局方面表示，上述兩個文件順利審議通過，標誌着廣州城市更新、城中村改造工作在規劃統籌引領、土地要素保障等多個方面邁上一個新台階，成為指導廣州市面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要綱領性規劃。

規劃提出，至2035年累計推進城市更新約300平方公里（含城中村改造155平方公里），通過微改造、混合改造、全面改造多種方式並舉，推動低效存量土地的盤活再利用。

其中，最為引人關注的是，提出“優化成本核算與徵拆標準，探索房票安置政策機制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率”。

據瞭解，廣州此前城中村改造的補償方式，主要以回遷房補償為主，現金補償為輔，“房票安置”是第一次出現在官方文件中。

由此，廣州也成為首個明確提出“探索房票安置政策機制”的一線城市。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，該政策是加快推進城中村改造“較為可行的一個選擇”。他認為，房票安置可以創造出巨大的需求，對新房、二手房庫存去化有明顯的效果，也能滿足居民多樣化的居住需求，還能降低改造成本，緩解改造資金壓力。

“給拆遷户多一種選擇”

事實上，早在兩個月前，一份名為《廣州市城中村改造房票安置實施辦法（建議稿）》（以下簡稱《建議稿》）的文件就已廣泛流傳。該文件對房票安置的適用範圍、補償規則、核發、使用與結算等作了詳細規定，並透露實施房票安置後，城中村改造項目原則上不再新建安置房。

當時，廣州市規劃和自然資源局回覆媒體稱：近期一些部門在開展房票安置可行性研究工作，但還處於初步研究階段。對於房票這種重大舉措，一經通過，會第一時間對外公佈。

據瞭解，今年廣州全市至少推進127個城中村改造項目，是近些年來最大規模的年度任務。

而根據前述兩個專項規劃文件內容，至2035年廣州推進城中村全面或混合改造項目165個，其中全面改造150個、混合改造15個，主要集中在中心城區。

李宇嘉向中國新聞週刊表示，城中村改造的資金投入壓力很大，房票政策有助於減輕資金壓力，“因為採用房票安置，就不用支付拆遷安置費用或建回遷安置房了”。

他説，新一輪城中村改造，目前主要由國企來主導，資金投入壓力非常大，所以無論是政府還是開發商肯定是希望能夠實施房票安置的。

合富研究院在一份專題報告中表示，廣州老城區的部分舊改項目，由於規劃限制等問題無法實現經濟平衡，以往只能採用難度較大的異地安置方式，而有了房票安置，這個問題便可以得到很好解決。開發主體也能從中受益，包括降低拆遷難度，減輕現金流壓力等。

李宇嘉提到，廣州外圍區去庫存壓力很大，廣義庫存要5年到8年才能去化，通過房票安置一定程度上可以實現去庫存。不過，他也強調，房票安置並不是強制每個項目都要實施，應該把它理解為拆遷安置補償的一種方式，給拆遷户多一種選擇。

中國新聞週刊注意到，此前市場流傳的《建議稿》內容顯示，房票安置適用於廣州市行政區內各類城中村改造項目的拆遷安置工作，包括政府收儲、統籌做地和“三舊”改造等不同模式下的城中村改造項目。

為了鼓勵村民採用房票安置，《建議稿》提出了不少優惠政策，包括給予2%至5%的政策性獎勵和3個月的臨遷費，享受税收減免優惠，使用房票所購買的商品住房不計入家庭限購套數，超過使用期限可兑換現金，名下已有一套商品房的村民還可將房票轉讓給符合條件的第三方等。

在李宇嘉看來，不管是就地安置，還是集中建設安置區、產權調換等，可能都無法滿足居民差異化的住房需求。“與其如此，不如讓大家到供應多、品類多、範圍廣的市場上選擇房源。”

不過，李宇嘉也提到，廣州中心區和中心區周邊區域的一些舊改，不一定有可對應的項目來讓拆遷户選擇回購。“對於很多城中村村民而言，還是想居住在原來的區域，因為他們祖祖輩輩都住在那裏。”他説。但中心區和中心區周邊一些區域，可能沒有太多的新房項目可供選擇。

李宇嘉還提到，政府想要房票安置的一些區域，主要是外圍區域，但是外圍區域與拆遷的地方“隔得比較遠”，不少人不一定願意去，這是一個比較大的問題。因此，他估計大規模推行房票安置的難度是比較大的。

李宇嘉建議將二手住房納入到房票安置的範疇。“如果二手房不納入其中，房票安置的房源選擇非常有限，很難達到效果。”他説。

北上深會跟進嗎？

房票安置是指將被徵收人的房屋安置補償權益進行貨幣量化後，徵收人出具給被徵收人購置房屋的結算憑證。被徵收人，也即拆遷户可自行向參與房票安置工作的房企購買商品房，直接用房票結算。

中指研究院指出，房票安置作為特殊的貨幣化安置方式，相較於直接貨幣補償，有助於鎖定購房需求在本地釋放，同時一定程度上緩解了地方政府短期財政集中支出的壓力。

據瞭解，早在2015年，就有城市在棚户區改造拆遷安置中推出房票制度，主要在三四線城市中被廣泛運用。據克而瑞統計，2015年至2017年，全國棚改開工量連續3年保持在600萬套以上，高峯期拉動全國21.5%的住房銷售。

去年以來，多地重啓房票安置政策。去年6月20日，鄭州市政府辦公廳發佈《鄭州市大棚户區改造項目房票安置實施辦法（暫行）》，明確提出將在鄭州市的棚户區改造中實施房票安置，成為全國首個實施房票安置政策的省會城市。

今年8月4日，南京市住房保障和房產局發佈《進一步優化政策舉措促進南京房地產市場平穩健康發展》，指出對集體土地房屋徵收推行房票安置，將研究出台《南京市徵收集體土地涉及住宅房屋房票安置暫行辦法》，拓寬補償安置渠道，滿足被徵收羣眾多樣化安置需求。

中國新聞週刊不完全統計，截至目前，超過30個城市已經公佈並實施房票安置政策，除了鄭州、南京外，還有江西省會南昌、雲南省會昆明、貴州省會貴陽，以及廈門、無錫、温州等城市。

目前為止，廣州是首個提出房票安置的一線城市。易居研究院研究總監嚴躍進向中國新聞週刊表示，房票安置政策在二線城市和三四線城市較為普遍，但一線城市此前沒有提出過。

現在廣州成為一線城市中“第一個吃螃蟹的人”，未來北京、上海、深圳會推出房票安置政策嗎？

在李宇嘉看來，其他三個一線城市，未來也大概率會推出房票安置政策。他説，城中村改造肯定會提供多種安置形式供拆遷户選擇，未來政策會鼓勵向房票安置方向傾斜，但不是一定要全盤採用房票安置。

嚴躍進認為，廣州在特大城市或者説超大城市中，提出探索房票安置政策機制，開了一個先河，是城中村改造中“一種非常好的探索”，賦予了房票政策一些新的功能。

今年7月，國務院常務會議審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。會議指出，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。

會議明確，要加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發展各種新業態。

嚴躍進認為，廣州有關城中村改造的專項規劃提出探索房票安置政策機制，“有一定的創新性”。

他説，從優化、探索、拓寬，到破解、提升，思路是非常清晰的，可以看到，房票安置已經成為廣州破解城中村改造難題“重要的工具”，成為城中村改造中加快效率，破除資金壓力，更好地解決城中村老百姓改善居住條件等方面非常重要的一項政策內容。

據瞭解，前述兩個專項規劃文件的表述中明確提到：通過實施房票安置，降低迴遷用地安置需求，實現集約節約用地，縮短城中村改造週期，提升城中村改造效率。同時節省房屋拆遷臨時安置費用，減輕財政資金壓力，定向去庫存，多路徑保障村民回遷安置。

（作者：孫曉波）