抄底美凱龍收益95億，建發股份難掩業績下滑疲態

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）隨着樓市持續下行，不少地方國企也漸感吃力，曾經在地方國企中排在第一梯隊的廈門建發，經營性業績也開始大幅下滑。

10月30日晚間，建發股份發佈2023年前三季度業績報告。

從營收數據來看，企業1-9月營業收入5987.04億元，同比增長6.04%；淨利潤124.21億元，同比增長238.52%。

即便去年同期受疫情等多重因素影響，普遍基數較低，相較同行依舊亮眼，但這與卻建發主營的房地產業務關聯不大。

美凱龍盈利能力仍待解

觀察者網查閲財報發現，建發股份前三季度房地產開發、供應鏈運營、家居商場運營三大業務均處於下滑狀態，其總體業績之所以大漲，完全依賴於此前低價抄底美凱龍家居所得。

數據來源：建發股份財報

報告期內，建發股份收購美凱龍家居29.95%股份取得控制權，由於合併對價小於合併中取得的被購買方可辨認淨資產公允價值份額，確認重組收益高達95.87億元，其中歸屬於上市公司股東的重組收益94.91億元。

也就是説，拋開這次抄底行為，建發經營性業務着實令人擔憂。

值得一提的是，企業營收與淨利潤中佔比最大的供應鏈運營業務，淨利潤同比下滑16.97%。而上年該部分業務之所以取得大幅增長，同樣來自於收併購產生的併購收益（貢獻歸母淨利潤約1.15億元）。

出人意料的是，並表後的今年即發生大幅下滑。對於原因，企業認為主要是受到宏觀經濟形勢影響，年初至本報告期末部分大宗商品價格短期內劇烈波動，汽車行業疲軟，公司部分大宗商品集採分銷業務和汽車銷售業務利潤較上年同期下降。

令人尷尬的是，這場收併購還只是業績下滑，企業的另一場跨界收併購美凱龍家居，儘管為集團抄底帶來了將近100億元的鉅額重組收益，但併入建發股份家居板塊之後，經營業績卻由盈轉虧。

財報數據顯示，美凱龍家居前三季歸母淨利潤虧損5億至6億元，同比減少137.9%至145.5%；扣非淨利潤虧損2.7億至3.7億元，同比減少13.91億元至14.91億元，同比減少 124.1%至 133.0%。

而就在財務並表之前，美凱龍家居在半年度財報中披露的經營業績還是盈利狀態，歸母淨利潤1.51億元，扣非後淨利潤0.9億元。

對於美凱龍家居有盈轉虧的原因，企業解釋為自營及租賃收入下降、投資性物業估值下降、資產減值等因素。

事實上除卻市場大環境影響之外，業內普遍認為，美凱龍家居業績下滑很大程度上屬於可以預見的“歷史遺留”問題。

公開資料顯示，大股東地位被建發取代，轉為二股東的紅星美凱龍控股集團有限公司（簡稱“紅星美凱龍”）接連被曝出債務違約及訴訟等問題，也讓這一老牌家居商城備受打擊。

截至9月30日，紅星美凱龍上半年虧損額高達274.26億元，且已經連續出讓8家子公司股權，同時伴隨着逾期債務總額12.35億元，以及股東減持套現6.3億元等負面消息。

儘管接手美凱龍家居之後，建發股份在回答投資者相關提問時表示，已經對紅星美凱龍的問題做了風險隔離，但此舉顯然難以完全消除負面影響，還有待修復。

地產業務呈激進態勢

相較於供應鏈運營與家居，建發股份在主營房地產行業的高調錶現顯然更加引人注目，尤其是在土地市場。

在上週結束的上海三批次首輪土拍中，建發房產以底價 22.8 億元拿下了金山區金山新城地塊。

而此前的 9 月 27 日，建發房產單日豪擲超 130 億元在北京、杭州搶地，且其中多為溢價競得，即便在一眾央國企中也頗為少見。

如杭州世紀城錢塘灣總部地塊，總價61.58億元，樓面價32198元/平方米，溢價率高達11.8%；再如杭州濱江區橋南地塊，總價20.2億元、樓面價32219元/平方米、溢價率10.4%競得。

更有甚者，在企業今年競得地塊中，佛山大瀝河地塊溢價率超過了51%，台州市椒江區地塊溢價率也達到49%。在成都、合肥、北京等多個熱門城市，建發房產所拿地塊多是觸頂競價所得。

據克而瑞統計，建發股份旗下地產平台建發房產今年前9個月新增貨值1299億元，緊跟華潤、萬科、保利之後，位列行業第4，儼然已經從一家地方性房企躋身行業頭部之列。

不過這並非終點。

建發管理層在中期業績會上就曾表示，在兼顧項目流動性、安全性、盈利性的基礎上，建發將繼續實現土地獲取，把握好土地市場的機會。2023年拿地會比去年多，預計全年實現2000億元左右貨值。

與拿地金額同樣增長的還有銷售業績。今年1-9月，建發累計實現銷售金額1326.3億元、銷售面積598.6萬平方米，同比分別增長約32.46%和約18.75%。

對於全年銷售目標，建發管理層多次在公開場合表示，希望今年依然能維持10%-20%的增長目標。而在2022年，建發銷售金額為1215.2億元，據此來算，2023年建發國際至少需要實現銷售金額1340億元才能完成這一目標。

按照建發國際當前的同比增速，以及其此前安排的四季度600億元的供貨量來看，企業完成既定目標難度不大。

大舉“跑馬圈地”的同時，建發股份短期債務也呈現上漲態勢。

截至2023年9月末，企業短期借款由90.74億元飆升231.2%至300.53億元；總的流動性債務高達5545.27億元，同比增加40.46%。

而作為廈門市屬頭部國企，建發股份也自有其底氣，企業同期近貨幣資金就高達962.07億元，相當於企業短債借款的3.2倍，因此幾乎不存在行業普遍發生的流動性危機。