深圳樓市連出兩“王炸”，專家：難扭轉當前疲弱需求

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）降二套首付比例、調普宅標準，為穩樓市深圳一天連出兩個“王炸”。

11月22日，深圳官宣，自11月23日起調整二套住房最低首付款比例。二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統一調整為40%。此次調整降低了居民購買二套住房的購房資金門檻，有利於更好滿足剛性和改善性住房需求。

同日，深圳市住房和建設局對普通住房標準進行優化，規定需同時滿足住宅小區建築容積率1.0以上（含1.0）、單套住房套內建築面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建築面積144平方米以下（含144平方米）等兩個條件。

據悉，本次調整擴大了享受優惠政策普通住房的範圍，可以使更多購房家庭享受税收優惠政策，降低購房成本，更好地滿足合理住房需求。

新政“精細化”特點明顯

和此前出台的政策相比，深圳此次出台的新政“精細化”特點明顯。

首先在降首付上，多地將重點放在首套房上，而此次深圳不僅將二套房納入政策裏，甚至不再區分二套房首付比例中的普通和非普通住宅標準，説明政策更加務實。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次深圳調整樓市政策，沒有從限購退出的角度入手，而是普通住房優惠標準和二套房首付比例，遵從降低住房交易成本，滿足改善型住房需求的政策本源。也就是政策小步快跑，沒有一次性到位，下一步政策調整預留了空間，先觀察此次調整的效果再説。

與此同時，深圳在規定普通住宅標準上，不再侷限於總價。

據原規定，深圳普通住房標準需同時滿足住宅小區建築容積率1.0以上（含1.0）、單套住房套內建築面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建築面積144平方米以下（含144平方米）、實際成交總價750萬元以下（含750萬元）等三個條件。

但這並不符合當下的實際情況。據易居研究院研究總監嚴躍進介紹，多地普通住宅標準都是2016年以前的，並不匹配當下的實際房價水平，自然導致‘普通住宅被認定為非普通住宅’，為此消費者還要承擔更多的税費。

李宇嘉進一步補充，深圳在2019年就採取過降低普通住房優惠標準 ，事實上是調低了住房交易的成本。“但由於前幾年房價上漲比較快。普通住房標準一直沒有調整，民間一直呼籲很多住房交易被豪宅化。此次調整能夠釋放一部分改善型需求，促進住房交易。”

嚴躍進指出，深圳政策出台後，“會利好部分總價超過750萬房子的交易，尤其在税費等方面可以享受利好。”

政策效果難以為繼

儘管如此，業內對政策效果依舊不太樂觀。

李宇嘉坦言，預計下調利率將帶動一部分需求釋放，但後續仍要有其他降成本政策跟進，實現多方利好政策、降成本降門檻政策疊加。同時也更加需要在開發商、業主積極降價，居民端就業和收入能逐漸穩定，唯有此供需兩端同步發力，收入基本面明顯好轉，商品房交易才能穩定下來。

房地產從業人士陳佩也表示，利好改善羣體，刺激市場尤其是改善市場回暖，效果肯定有，但不會特別大。“提振市場信心，不僅要降低購房成本，更關鍵的是要穩經濟穩就業，讓大家對未來收入增長有信心。”

之所以這麼説，是因為深圳自8月以來陸續出台認房不認貸、房貸利率下調等政策，效果雖有但難以為繼。

8月30日，深圳正式官宣認房不認貸的新政策，表示居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

和預期一樣，新政在一定程度上帶動商品房市場的整體活躍度。據深圳市房地產中介協會數據顯示，新政出台後的第一週（9月4日-9月10日）深圳二手房交易量環比上漲26%，第二週（9月11日-9月17日）深圳二手房交易量環比再漲10%，在售量突破5.6萬套。

但需要指出的是，8月底政策鬆綁以來，儘管市場交易有所好轉，但逐周減弱，到9月底政策效果明顯減弱。

李宇嘉指出，從客户需求來看，看房量明顯上升但購買決策呈現遲緩特徵，意味着基於樓市基本面及預期，以及居民收入和就業預期，剛需和換房需求潛力大，但消費能力和意願明顯不足，迫切需要全民降低交易成本、購房成本。

在此基礎上，深圳在剛需和和置換最為敏感的“房貸利率”上下了功夫。

據深圳特區報消息，深圳市住房和建設局、中國人民銀行深圳市分行、國家金融監督管理總局深圳監管局聯合宣佈，從9月29日起調整優化個人住房貸款利率下限，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減10個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）加30個基點。

在此之前，深圳首套、二套房的利率水平分別為4.5%（LPR+30bp）和 4.8%（LPR+60bp），此次分別下調至4.1%(LPR-10bp)、 4.5%(LPR+30bp）。

這是什麼概念？以首套房為例，等額本息30年還款，原來100萬貸款月供5067元，現在是4832元，減少了235元左右。

“腰部”實力較弱

“支撐深圳過去樓市繁榮的很大程度上是房價的預期，以及大量的資金的湧入。”李宇嘉坦言，當這個外部的環境不具備了以後，深圳樓市面臨着一定的下墜的壓力。

據樂有家研究中心監測數據顯示，今年9月，深圳全市一手住宅網籤成交2076套，環比下跌6%，已經連續兩個月下跌；二手住宅過户成交2400套，成交套數環比微跌1%。

此外，根據國家統計局數據顯示，深圳10月份新建商品住宅和二手住宅的銷售價格環比均下降0.5%，同比變化分別是下降2.8%、1.3%。

將時間進一步拉大，“事實上自2021年5月份開始到現在，深圳二手房價格連續下跌了兩年半左右，目前新房和二手房成交量依舊在歷史低位徘徊。”李宇嘉説道。

有媒體報道，與2021年掛盤均價進行對比，深圳兩年掛盤量都較高的1884個有效小區中，共有1806個小區掛牌價下跌，佔比總樓盤數的95.9%。其中，佔比最高的是下跌10%-20%的範圍，佔比50.7%，超總跌幅小區的半數；其次是跌幅在20%-30%的範圍，佔比26.4%；跌幅小於10%的樓盤佔比15.3%。

跌幅最高的樓盤是位於羅湖蓮塘片區的仙桐馨苑，目前掛盤均價為5.3萬元/平方米，2021年掛盤均價為9.1萬元/平方米，下跌了42.3%。而該樓盤的指導價為5.18萬元/平方米，如今掛盤價已經基本跌到了指導價水平。

基於此，李宇嘉直言“市場預期非常悲觀，已經形成了下跌預期和實際下跌的循環。”

李宇嘉進一步指出，實際的剛性和改善性需求對於深圳來講，相比其他城市又有一個弱點，就是中等收入人羣數量相對較少，真正的人口結構就是少量的高收入人羣，少量的中等收入人羣和大量的中低收入人羣的結構。

換言之，深圳的“腰部”實力較弱，這是當前樓市難以穩定住的一個最大的弱點。

“需求端的政策可以釋放一部分被政策擠壓的需求，但很難對當前疲弱的需求形成帶動作用。”在李宇嘉看來，目前樓市的需求主要是高房價供給與大多數中等中低收入居民住房支付能力不足的矛盾，但除此之外，更重要的是普遍的對房價和樓市前景預期的不樂觀。