地產下行將是常態，央企也在賣資產

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）儘管政策端利好消息不斷釋放，但房地產行業仍未見好轉跡象。

11月29日，國際評級機構惠譽發佈研報預期，2024年中資房企的經營環境仍將充滿挑戰，但在政府支持政策的提振下，高線城市的銷售額應逐步回穩，從而為市場復甦奠定基礎。

不過在惠譽看來，市場復甦將是一個漫長的過程，“房地產市場不會再像前兩輪週期有明顯反彈，而是會步入一個緩慢下行的新常態。”

研報預計，2024年全年合同銷售額將下降0%-5%，這意味着該年度將實現收入10萬億-10.5萬億元人民幣。房地產行業的分化格局或將持續，經濟發達地區和城市的銷售額在未來12個月內將趨於穩定，而低線城市消納未售出存量住房的道路依舊漫長。

京滬兩大項目接連易主

在此背景，近年來在土地市場及融資市場表現亮眼的部分央國企，也開始出售旗下部分資產。

11月28日，中糧集團旗下核心房地產上市平台大悦城控股發佈公告稱，已成功出讓旗下上海鵬利置業所有股權，交易對價41.42億元，目前交易已完成。

而上海鵬利置的核心資產便是幾年前名噪一時的上海頂級豪宅——中糧海景壹號項目的5、6、7號樓，房屋類型為公寓。項目位於上海陸家嘴金融核心區，毗鄰湯臣一品，擁有黃浦江畔頂級江景。

中糧海景壹號

此次交易也宣告，大悦城持有15年的中糧海景壹號最後三棟公寓正式易主。

值得一提的是，接盤方上海邕鵬實業有限公司（下稱“邕鵬實業”）背後股東，為房地產行業久違的“煤老闆”。

天眼查數據顯示，邕鵬實業由自然人餘虹澤和劉彥操分別持有70%及30%股份。

其中，大股東餘虹澤為內蒙古多家能源公司的關聯方，比如在內蒙古明滿能源有限責任公司擔任執行董事，而內蒙古明滿能源有限責任公司又是由內蒙古滿世煤炭集團股份有限公司99%持股。

二股東劉彥操亦在鄂爾多斯市匯峯煤炭能源有限公司、鄂爾多斯市德潤天澤股權投資有限公司等多家能源公司擔任法人代表，其中德潤天澤又是由準格爾旗博遠煤炭運銷有限責任公司、內蒙古滿世煤炭集團股份有限公司等持股。

無獨有偶，幾乎與中糧海景壹號項目同期掛牌出讓的還有子公司北京昆庭資產管理有限公司持有的北京市東城區安定門外大街208號的中糧·置地廣場項目，交易價格42.56億元，受讓方為中郵人壽保險股份有限公司。

華僑城多地核心項目掛牌

而就在幾天前，另一家房企華僑城也將南京市建鄴區的NO.2015G61地塊（A地塊）掛上貨架。

該地塊所在項目華僑城歡樂濱江因包含南京超級地標“河西南摩天輪”，而備受關注。

尚在開發中的河西南摩天輪項目

不同於其他專注於住宅開發的央企，重倉文旅地產的華僑城在此輪下行週期中遭遇的現金流壓力更早凸顯，其變賣資產回血的進度也在近年來逐步加速，出現在清單中的標的資產，也從不知名的虧損項目開始，漸漸變成了上海、西安、南京、成都等核心城市的地標級重點項目。

如11月21日掛牌的上海蘇河灣項目酒店系列資產，就是華僑城（上海）置地手中的重要資產，包含知名的寶格麗酒店、寶格麗公寓，以及各類配套用房，轉讓底價24.3億元。

11月17日，西安華僑城實業有限公司掛牌轉讓的“曲江新區太平坊項目”，旁邊就是大唐不夜城大慈恩寺遺址公園等地標。

同日，華僑城掛牌出讓“成都文化旅遊發展股份有限公司2500萬股股份”，包含華僑城在成都安仁古鎮項目的大量主體權益。

經營業績方面，華僑城的虧損幅度相較大悦城更為嚴重：前三季度實現營業收入約123.21億元，同比減少4.38%；歸屬於上市公司股東的淨利潤約-20.4億元，同比減少9813.98%。

截至2023年三季度末，華僑城賬面貨幣資金423.92億元，對應的債務卻高達1373.83億元。儘管企業2023-2024年度已獲得控股股東華僑城集團的400億元借款額度，但對於企業龐大的債務和資金難題，仍非長久之計。

也正因此，華僑城只得緊抓最後一根“救命稻草”，無奈選擇變賣核心資產充實現金流。

民企亦有利好消息傳出

相較於央國企，民營房企的處境則更加令人擔憂。

儘管去年至今，有關房企融資的支持政策頻出，從“金融16條”到“三支箭”，從信貸、債券、股權三方面支持房地產企業融資政策陸續落地。

11月17日，中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會三部門聯合召開得金融機構座談會，還特意提及，支持規範經營的民營房企持續發展，積極發揮“央地合作”增信模式作用，促進解決民營房企發債難問題。

隨即有50家規模房企被融資“白名單”的市場消息傳出，稱包括出險房企在內的多家民營房企均會被列入其中。

但截至目前，真正能夠從信貸、債券、股權三方面獲得融資支持落地的民營房企卻屈指可數，更遑論出險房企。

不過，這並不代表出險房企就此躺平，在利好政策加持下，近期多家民營房企債務展期、債務重組方案順利進行。

11月30日早間，大連萬達商管發佈公告稱，一筆即將到期的6億美元債的調整還款計劃方案獲得99.3%以上債券持有人同意。

根據調整方案，萬達計劃在未來1年內分4次還清該筆美元債，不涉及其他公開債的調整，且未來也不會調整，還款來源於穩定的租金收入和珠海商管分紅。

公告稱，發行人、附屬擔保人和公司對債券持有人表示最深切的感謝，能夠在短時間內取得多數債券持有人的支持，這證明了債券持有人對發行人、附屬擔保人的信心，此次債券的展期能夠使得公司緩解近期流動性壓力，以應付預期的未來現金流。

而幾天前，出險頭部房企融創也傳出利好消息，稱公司境外債務重組的各項條件已獲滿足，重組在11月20日正式生效。這也使其成為首家完成境內外債務重組所有流程的大型房企。

融創預計，此次境外債重組對於企業降債規模達45億美元，加之今年年初已完成了160億元的境內債重組，整體債務重組規模摺合人民幣約900億元。

但在惠譽看來，儘管政府旨在改善民營房企融資渠道的舉措密集出台，但國有房企的優勢地位或將在2024年進一步擴大。預期中國政府將繼續致力於遏止房地產市場的下行壓力波及系統穩定性，並將發佈後續措施避免因未完工房地產項目積壓及房價大幅波動對市場造成負面干擾。