樓繼偉：當人口不再區分城鎮户籍和鄉村户籍，消費需求可以提升將近30%

“目前房地產市場已趨於穩定，但不能指望再回到高地價、高房價、地方政府土地出讓高收入的非正常‘三高’狀態。”23日，在中國財富管理50人論壇2023年會(第十屆)上，全球財富管理論壇理事長、財政部原部長樓繼偉認為，目前各部門、各地方採取的房地產市場政策還需要堅持並不斷優化，重點在於不發生重大風險和改善市場需求。

“中國經濟中期需要面對的關鍵問題之一是房地產低迷。”樓繼偉認為，目前各部門、各地方已經採取了一系列政策，應當繼續採取舉措，比如不再限價限購、允許提前還貸、降低首付比例等。此外，樓繼偉表示，應對資產質量尚可、存在流動性困難的房地產企業給予信貸支持，對地方隱性債務繼續堅決遏制增量，妥善化解存量。

對於房地產市場未來的轉型方向，樓繼偉也分享了自己的思考。他提到，房地產、城投公司、地方土地收入三者相互關聯已經多年，這有深刻的制度性原因，相比其他國家，中國房地產開發商是超大型化，長期處於高債務、高槓杆、高流轉“三高”運行狀態。現在各個城市，特別是新建城區基本是大社區、寬馬路、大廣場、大花園式佈局，千城一色。城市病越來越明顯，出現了房價高企、生活不便、交通擁堵、公共資源不足等病症，説明傳統的房地產市場循環模式已經走到了盡頭。

在樓繼偉看來，最重要的是完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。其中，破除城鄉二元結構是根本性的基礎性制度。

樓繼偉認為，如果城鄉土地都保持公有制，但使用權能夠自由轉讓，土地使用權擁有者可以在國家管制之下自行開發或者請房地產公司開發。這樣，需要轉型的城投公司只做公益性的市政建設，由房地產税收入彌補成本，持續改善城市居住環境。而房地產税的收入會逐年增多，土地財政獲得根本轉型，房地產公司就無需再通過土拍獲得大規模土地進行開發，轉而向小型化、專業化轉型，運營模式發生變化。

樓繼偉還認為，**當人口不再區分城鎮户籍和鄉村户籍，就可以相互轉換，城鎮農村轉移人口能夠獲得同等的公共服務和進入市場的權利，就會安心在城鎮買房，以此推算，消費需求可以提升將近30%。**同時，農村大量的宅基地和自建房可以自由轉讓，土地和房產將得到有效利用，進城農民獲得初始安家的資產，可復墾的農地會增加，這也有利於糧食安全。

需要指出的是，十八屆三中全會就曾提到，城鄉二元結構是制約城鄉發展一體化的主要障礙。樓繼偉認為，十年來，為推進破除城鄉二元結構改革已經進行了大量探索，改革的條件越來越成熟。可以考慮在大城市周邊縣域率先改革，這樣矛盾較小，但作用較大，再通過試點總結經驗逐步向全國推開。

（馬靜）