【問診2024中國經濟】趙燕菁：經濟堵點在房地產，而房地產轉型的關鍵是“商住雙軌”

編者按：“中國崛起頂峯論”、“定時炸彈論”、中國將“陷入日本式衰退”的討論風起雲湧。儘管如此，中國頂住壓力提出“高質量發展”就是硬道理，堅持走科技創新引領的轉型之路。

國際上，大國競爭成為影響全球經濟的重要變量，中國經濟的轉型之路，充滿地緣政治的驚心動魄；國內，正處在中國經濟開始摒棄照搬西方經濟學，探究中國經濟發展內生邏輯的階段，中國的轉型之路，又是在不同學術流派的思想交鋒中進行的。

中國經濟奇蹟結束了嗎？在防風險的大背景之下，房地產怎麼辦？中國會陷入地方債務危機嗎？中國市場對外資吸引力下降了嗎？西方對華脱鈎斷鏈，中國世界貿易大國地位不保？人民幣兑美元匯率在“東昇西降”和“去美元化”背景下，為什麼還在貶值？……

2024年，我們究竟如何正確看清中國經濟轉型趨勢，觀察者網推出《問診2024中國經濟》專題，邀請中國頂級經濟學家，犀利發問、嚴謹討論，駁斥海外媒體上各種中國頂峯論、崩潰論觀點，廓清百年未有之大變局下中央的長遠戰略佈局，以及輿論界流行看法對中國經濟走勢可能存在的種種認識誤區，助力中國經濟健康運行。

【文/觀察者網專欄作者 趙燕菁】

積極信號

看空中國經濟，唱衰房地產已經成為當下國內外輿論乃至學界“時尚”。國際組織和評級機構都在爭先恐後地下調對中國經濟的展望和評級，原因之一就是房地產問題。

但過去一直扮演房地產“吹哨者”角色的我，反而看到了房地產乃至中國經濟恢復的積極信號。這個積極的信號，就是2023年8月25日國常會審議通過的《關於規劃建設保障性住房的指導意見》。

原因很簡單，此次房地產超調，既不是結構性原因，也不是外部原因，而是房地產短期政策不適應經濟已經從高速度轉向高質量所致。換句話説，中國房地產這輛車沒問題，路沒問題，而是提檔換速的操作出了問題。只要調整到正確的模式，房地產就可以繼續平穩前行，甚至可以走得更遠。

看標題，《指導意見》似乎針對的只是保障房，但仔細閲讀下面這些內容後就會發現，這一政策的重大意義在於開啓了中國房地產的雙軌制：一是“讓工薪收入羣體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮鬥”；二是“讓商品住房迴歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展”。簡單講，就是讓“商品歸商品，保障歸保障”。

可以説，這個《指導意見》就是對7月24日政治局會議的具體化，也是近年來房地產領域出台的最有含金量的政策。一旦中國房地產補上保障房這一軌，房地產就可以從原來的獨輪驅動變為雙輪驅動，跳出以往“漲壓跌救”的政策循環，無論對行業的穩定還是對經濟的拉動，都會顯著提升。

當然，開對了藥還不意味着就能治好病，如果劑量不夠，低估了這一政策的戰略意義，錯過最佳治療窗口，這一政策依然可能落空。因此，2024年最要緊的工作，就是加快中央政策的落地，儘快恢復市場對房地產的信心。

2023年11月19日，江蘇海安高新區城南花苑5期保障性住房項目正在加緊施工。@視覺中國

百億房產存量 是一片藍海

要想解決市場信心不足，首先要澄清對房地產形勢判斷的誤區。

現在有一種流行的認識，就是隨着城市化的完成，中國人均增量住房需求已經見頂，增量空間已經很小，即使沒有打壓房地產政策，市場早晚也會收縮。且不説中國人均居住水平相對發達國家還有巨大差距，房地產在結構和空間上都存在被抑制的質量空間。

在結構上，中央此次提出的“改善性住房需求”就存在巨大缺口，由於長期的政策抑制，很多這方面需求轉變為巨大的海外房地產需求；在空間上，雖然城鄉間人口轉移趨緩，但城市間人口轉移依然旺盛，在三四線城市供給過剩的同時，一、二線城市依然有大量沒有穩定住房的人口。

房地產不能只看增量。巨大的增量只不過是城市化起飛階段特定的現象，常態下的房地產更主要的是存量。改革開放以來，中國形成了人類歷史上空前規模的存量不動產，對於如何管理如此龐大的不動產，我們幾乎完全沒有經驗。

根據七普數據，中國城鎮人口9億，城鎮住房存量高達333億平方米。其中，1990年以前的房屋佔8.7%，29億平方米；2000年以前的房屋佔27.5%，到2030年房齡超30年的房屋總量將高達92億平方米。巨大的存量使得即使微小的更新，都意味着巨大的需求。

和任何產品一樣，房地產從完成的那一刻起，升級需求也就隨之而生。手機如此、汽車如此、電腦也是如此。幾天前我在一次會上遇到倪虹部長，説起他提出的“像汽車一樣生產住宅”的設想，我認為這是對房地產認識的一個重要突破。現代建築技術使我們完全有可能像更新傢俱、電器一樣更新不動產。作為幾乎所有消費的平台，住房升級帶來的需求將會遠超手機、汽車，沒有任何消費品可以企及。

因此，未來的房地產不會因增量消失而終結，而是會在巨大存量基礎上再生。二級市場變得比一級市場更重要，城市更新變得比新區開發更重要。巨大的存量意味着房地產一旦進入存量時代，必將是一片新的藍海，資管將成為房地產的核心業務，發現存量資產的價值將重塑房地產業內在邏輯。因此，認為新房需求的減少就是房地產末日的擔心完全沒有必要。

救房產是為了保住中國最主要的財富

很多人不理解為什麼重啓中國經濟必須要救房地產。對中國經濟而言，存量不動產不僅意味着巨大的消費富礦，同時也貯存了中國最主要的財富。過去二十年，中國中產階級之所以現象級“湧現”，主要是因為房地產為核心的家庭財產擴張。

彭博經濟估計，房價每下跌5%，房地產財富就會蒸發19萬億元人民幣。彭博社經濟學家Eric Zhu警告説：“這可能只是未來幾年更多財富損失的開始。除非出現大牛市，否則金融財富的小幅增長不太可能抵消房地產財富的損失。”

不僅是家庭部門，中國地方政府、企業、家庭最核心的資產都是不動產。如果説發達國家財富很大程度體現在股票等形態的資本上，救經濟先要救股市，那麼中國的財富主要都體現在房地產上，因為市場交易中的不動產價格會給所有存量不動產定價，所以中國經濟要恢復增長就一定要救房地產。

需要強調指出的是，救房地產的目的不是要賣更多的房，賣更多的地，而是要恢復房地產作為資產的流動性。因此，應該將不動產價格的恢復作為比房地產規模恢復更重要的政策目標。

當前房地產無序潰退的一個主要原因，就是政策執行部門將“房住不炒”錯誤解讀為“打壓房價”，房地產供給規模完全失控。打壓房價幫助無房者購房的初衷是好的，但卻打擊了中國核心資本的流動性。

實踐也證明了我之前的預測，打壓房價不僅無助於無房者購房，反而借金融系統將風險傳導到所有市場主體（政府、企業、家庭），使得全社會收入同步下降造成消費全面降級。

因此，明年房地產的一個工作核心，就是必須儘快恢復不動產的商品屬性。只有不動產價格回升，存量資產的價值才能恢復，金融系統才能擁有高流動的抵押品，債務問題才能解鎖。

防風險的首要目標就是推動房價回穩

現在有一種觀點，認為房價上升是經濟“泡沫”，必須主動捅破。這種觀點是完全錯誤的，靠加速死亡的辦法解決患者的病痛，從來都不是好的醫療解決方案。

唯一正確的途徑，就是把“住”從商品房屬性中分離出來，通過保障房供給加以解決。只有保障房保底，才能放開商品房價格；放開商品房價格，住房才能成為優良的抵押品為自己創造融資；只有高品質的抵押品，才有強大的金融，也才能最終更好地解決“住”的問題。

這就是中央此次救市從保障房入手的高明之處，惟如此，才能跳出房價“漲壓跌救”的政策循環。

2024年中國經濟的頭號任務就是防止系統性金融風險，制止房地產下滑則是這一任務的重中之重，任何部門的局部目標都必須服從這個大局。推動房價回升並不意味着所有城市的價格都要回升，要堅持“因城施策，一城一策”。

美國股市一路飄紅，主要是TOP7頭部幾支大股票在狂飆。中國只需經濟規模前50的城市房價回穩，就可以修復絕大部分不動產價值的損失。特別是北上廣深等幾個頭部城市，必須肩負起推動房價回穩的艱鉅職責。2024年一、二線城市的頭號考核指標，就應該是看房地產價格是否回穩。

房地產能否達成“讓商品住房迴歸商品屬性”的戰略目標，關鍵就是能否減少不動產的總供給。商住用地的供給是城市房地產供給的總閥門，要堅持“以人定地，以房定地，以房定錢”。對那些已經人口淨流出、去化週期過長、房價下跌的城市要堅決收縮土地供給。目的就是要告訴市場，現在的商品房是“最後一班車”，今後“住”的需求都要走保障房的渠道。同時，要放開改善型高端住宅的供給，將可能流失到海外的居住需求儘量留在國內。

對於房地產已經過剩的城市，要果斷回收土地和商品房改作保障房，必要時中央應當給予資金支持。那些靠房地產融資的新項目都應該重新審查、備案，該停的，立刻停止。特別是城中村改造、老舊小區改造等城市更新項目，一定要避免大拆大建，靠賣地平衡的老路。

實踐已經表明，一旦開始大規模拆遷，進入房地產下行週期的城市財務狀況定會覆水難收，導致空前的爛尾。因此，引導業主漸進式自主更新，應成為舊城改造的主導模式。

圖自21世紀經濟報道

地方債務怎麼辦？債務置換！

增量不動產的減少，必然意味着市場主體，特別是地方政府收入大量減少。2024年是地方債務到期的高峯，沒有賣地收入，就意味着債務違約，而依靠賣地，則意味着房地產市場會進一步承壓。此時中央政府必須出手。

首先要儘快核定地方政府的工程欠款等社會欠債，符合要求的，直接到央行的債務窗口兑付。將地方政府的社會債轉變為地方政府對中央政府的國債。這個操作一定要快，由此引發的中央和地方政府“債務-資產”切割和劃轉，則可以之後逐漸處理。

中央政府發行低息國債代償地方政府合規的負債後，再成立專門資產管理部門逐項甄別並接管地方債務對應的資產。然後再通過收費或委託運營，逐漸盤活這些資產。

現在很多人建議通過發錢促進消費，其實，清算地方政府負債是比直接發錢更好的發錢路徑。不僅向社會注入了流動性，也保全了政府信用，讓地方政府重新輕裝上陣。

2000年左右中國剝離國有銀行不良資產的經驗表明，只要經濟恢復，中央接手的大部分資產都會升值並恢復流動性，國債也隨之成為優良的權益資產。

需要指出的是，當下的房地產危機並非都是由於資產負債表出了問題。房地產政策要堅持因城施策，特別是一、二線城市，很多資產本身是沒有問題的，只不過由於宏觀經濟萎縮導致其現金流出了問題。就像一個潛水員，身體所有器官都沒問題，只是氧氣不夠了。對於這樣的房地產項目要大膽注入流動性，“一視同仁滿足不同所有制房企的合理融資需求”。

而在那些產業流失，人口淨減少的三、四線城市，很多房地產的價值永遠無法實現。對於這些房地產項目要堅決縮表，中央政府應該壯士斷腕，以維持社會穩定為底線果斷出手，該破產的破產，該清算的清算，該接手的接手，該救助的救助。同時推動城市治理模式轉型，大幅消減收縮型城市的公共支出、行政編制，將全能型政府轉變為服務型派出機構。

擴大保障房建設規模，留住城市“打工者”

根據中央的政策要求，保障房是促進實現共同富裕和中國式現代化戰略全局高度作出的重大工作部署，有利於緩解大城市住房矛盾，有力有序有效推進房地產轉型和高質量發展，更好拉動投資消費，促進宏觀經濟持續向好。

但是，在轉型初期，商品房供地減少的另一個後果就是建安總規模必然下滑，隨之而來的就是水泥、鋼材、施工機械需求的減少。相比房地產行業的高峯期，我國商品房新開工面積已經下滑60%，收縮的烈度已經超過日本泡沫崩盤（日本商品住宅新開工1990年171萬套，2022年86萬套，30年來的最低點是2009年的79萬套，縮量約50%）。

這一部分投資的減少必須靠保障房的增量加以彌補。因此，保障房建設的規模應該儘可能大，否則無法起到中央所要求的戰略作用。要把保障房視作和1998年的高速公路、2008年的高鐵一樣的戰略基礎設施，作為展開積極財政政策的重要抓手。

現在很多城市覺得自己保障房需求不大，增量有限，那是因為保障對象的覆蓋面還不夠大。實際上，即使像深圳這樣發達的城市，很多“打工者”都還是租住在“小產權”的城中村裏。

據第七次人口普查數據，我國居住在城鎮的人口為90199萬人，其中，只有不足45％的人在城鎮有了自有住房，其餘55％的人都是以租賃的方式在城市生存。如果僅將其中1億户（約3億人）納入保障體系，按照每户保障面積50平方米算，就會有50億平方米的建設規模，均攤到5年，每年建設規模就高達10億平方米以上，足以抵消商品房（高峯時每年18億平方米）建設規模下降對建築、建材、傢俱裝修等行業的衝擊。

之所以很多城市都不將“打工者”納入保障範圍，很大一部分原因，是地方政府把保障房視作一種無法從中獲利的“福利”，把非户籍人口視作財政的負擔，這是一個完全錯誤的認識。

隨着經濟從高速度增長進入高質量發展，税收為核心的現金流成為城市可持續運營的關鍵，而以間接税為主的中國政府，主要收入來自於企業。企業運營最大的支出就是勞動力，留住人才能留住企業；而勞動的成本很大一部分就是居住，住房有保障才能留住人。

更何況這些人口還可以在消費環節創造大量税收，支撐人口高峯階段形成的過剩公共服務設施（例如學校）。在國家總體人口下滑的今天，這一點對於每一個城市變得比以往更重要。

在這個意義上，保障房不再是社會“福利”和財政的“負擔”，而是城市競爭力的主要來源。只有那些能夠通過低成本保障房留住大量未來人口的城市，才有可能在高速度向高質量轉型的大變局中得以倖存。

浙江杭州市的一次公租房公開選房現場 圖自中國新聞週刊

2024年還債高峯期，如何化危為機？

我們必須清楚意識到，現在面對的就是一場戰爭，主戰場就是房地產。此時最大的危險就是猶豫不決，低估戰爭的烈度。應當把保障房為核心的房地產轉型從之前的戰術級別，升級為戰役級別。

鑑於這一戰役的投入之大，任務之艱鉅，政策之複雜是前所未有的，有必要在中央層面成立由熟悉財政、金融、土地和地方政府運作的精幹力量組成的“總前委”，協調金融、住房、土地、地方政府利益和政策矛盾，必要時直接下場推動重點城市的保障房建設。要考慮用中央銀行-國開行-中央政府的保障房投融資組合，取代深陷債務危機的商業銀行-開發商-地方政府的商品房投融資組合。

2024年，還債進入高峯，中國經濟不會比2023年更容易，對此我們必須有充分的準備。也正因如此，中央決策和推動的房地產轉型，必須以超常的力度和速度堅決執行。

以保障房為核心的房地產政策，顯示出決策者已經意識到問題的癥結所在。財赤突破3%也意味着過時的財政禁忌正在被突破，現在需要的就是最快的戰役展開。只要政策和財力及時到位，2024年中國房地產完全可能化危為機，房地產不僅會再次成為增長的動力，還將在中國歷史上第一次解決人民“住”的問題。

上世紀90年代初期，當我們面對比今天嚴厲得多的美國製裁和封鎖，中國經濟跌倒了谷底，很多人（包括我本人）對中國經濟的看法遠比今天更悲觀。但是1990年城市土地有償使用政策的推出，使得中國經濟在1991年實現了出乎所有人意料的V型反彈，1992年鄧小平南方講話則進一步鞏固了改革開放的大趨勢，整個社會信心為之一振。

今天，中國房地產向雙軌制的轉型也具有類似的政策效果。有理由相信，大規模的保障房建設將會像土地有償使用政策那樣，幫助中國經濟突破封鎖，再次起飛！

本文系觀察者網獨家稿件，文章內容純屬作者個人觀點，不代表平台觀點，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。關注觀察者網微信guanchacn，每日閲讀趣味文章。