《華爾街日報》：今年公寓租金增長預計將持續放緩

佛羅里達州坦帕市的西江公寓樓羣。租金漲幅放緩將為許多收入增速跟不上房租的租户帶來喘息之機。圖片來源：Octavio Jones/《華爾街日報》進入2023年，疫情推動的多户住宅業主繁榮期正在迅速消退。

公寓空置率不斷攀升。近四十年來最大規模的新建出租公寓浪潮預計將拉低全美租金增速。部分熱門陽光地帶城市已出現租金下跌，部分原因是許多租户和尋房者認為無法將更多收入用於支付房租。

與此同時，利率上升使得租賃房產投資的盈利能力低於一年前——當時債務成本低廉，大幅漲租被視為理所當然。

“我們必然會遭遇一定程度的回調，“穆迪分析首席經濟學家托馬斯·拉薩爾維亞表示。

租金增速放緩將有助於抑制整體通脹，同時為眾多收入早已趕不上房租漲幅的租户緩解壓力。根據美國人口普查局12月報告對2017-2021年支出的估算，在全美4400萬租房家庭中，超過1900萬户將收入的30%及以上用於支付房租及其他住房成本。

這一逆轉發生在公寓和房屋租賃行業經歷前所未有的繁榮之後，大多數住房經濟學家認為這種繁榮是由疫情塑造的。早期的封鎖措施抑制了住房需求，隨着2020年底新冠疫苗的推出，這些被壓抑的需求在隨後幾個月內爆發。許多年輕人開始租下人生第一套住房，突然增加的尋租人羣推動租金在兩年內上漲了25%。

尤其是來自東北部的高收入人羣紛紛遷往陽光地帶的新興城市，在那裏他們可以遠程工作，且更高的收入能換取更寬敞的居住空間。

如今，那些曾經歷租金飆升的地區正面臨需求下滑，租金開始回落。根據Apartment List數據，2022年4月至10月間，拉斯維加斯租金下降3%，鳳凰城下降2%，坦帕下降1%。而此前兩年，這三個城市的租金漲幅均超過30%。

分析師表示，如果人口遷徙和新家庭組建速度持續放緩，部分市場可能從今年某個時點開始出現長達12個月的租金負增長。

與此同時，預計到2023年底將有近50萬套新公寓竣工——這是自1986年以來的最高年度數字。房地產數據公司CoStar Group Inc.分析顯示，此前2022年已有超過40萬套公寓完工。在住房市場放緩的背景下，大量新增公寓的入市預計將抑制租金上漲。

房地產科技公司Yardi Systems Inc.數據部門副總裁傑夫·阿德勒表示，部分建築活動高於平均水平的城市甚至可能出現全年租金下跌。他列舉了邁阿密、德克薩斯州奧斯汀和北卡羅來納州羅利等地，這些地區預計今年將有大量新增房源入市。

根據CoStar的數據，即將上市的新公寓最可能影響高端建築的租金，因為可能沒有足夠多的高收入人羣來租住這些房源。

CoStar表示：“新開發（高端）房產的潛在需求仍然僅依賴於高收入租房家庭羣體的擴大。”

在經濟衰退擔憂加劇的背景下，許多住房經濟學家認為，今年就業和工資增長不足以支撐租金大幅上漲。Yardi和穆迪都預計，未來12個月全國租金將上漲約3%，不到2022年漲幅的一半。

“觀察實際工資可以發現，過去一兩年間工資水平幾乎停滯不前，“拉薩爾維亞先生表示。

不過租賃市場仍存在一些有利因素。抵押貸款利率上升和高房價意味着首次購房者減少，這提振了租賃房屋和公寓的需求。儘管預計新租賃建築將增加，但多數分析師認為，大多數城市仍將缺乏需求最旺盛的經濟適用房。分析師表示，這些因素應有助於防止空置率大幅上升，並避免大多數城市出現租金負增長。

歷史表明，如果出現經濟衰退，租賃行業比其他經濟領域更能應對熊市，因為消費者更可能削減其他方面的支出。

“租金優先支付，“拉薩爾維亞先生表示。

即便如此，投資者正在根據更具挑戰性的環境調整預期。

“在2021年至2022年初，你可以在不對房產本身做太多改動的情況下大幅提高租金，“公寓業主投資者管理集團負責人卡爾林·康克林説，該集團在陽光地帶和西海岸擁有建築。“我們認為未來不會出現這種情況。”

由於利率上升，借款投資現有租賃房產（如翻新以吸引更高支付的租户）變得更加昂貴。因此，公寓樓的銷售正在下降。根據MSCI房地產的報告，11月份的建築銷售（以總美元價值衡量）比去年同期下降了74%。

“公寓投資的激勵措施已經改變，“報告指出。

聯繫威爾·帕克，郵箱：[email protected]

本文發表於2023年1月4日的印刷版，標題為’公寓租金增長放緩’。