《華爾街日報》：辦公樓業主已因遠程辦公受挫，2023年還將面臨經濟衰退風險

截至9月底，寫字樓空置率為12.3%，高於2019年底的9.2%。圖片來源：Eric Lee for The Wall Street Journal寫字樓業主在2022年步履維艱，其持有的資產表現遜於幾乎所有其他類型的商業地產。2023年的情況可能會更糟。

寫字樓業主一直希望有更多員工重返辦公室。但全美員工返崗率上升緩慢。過去三個月，返崗率一直徘徊在疫情前水平的一半左右。

如今，可能出現的經濟衰退讓2023年的前景更加黯淡。根據運營租户需求數據追蹤平台的公司VTS的數據，2021年反彈後，2022年企業對新辦公場所的搜索量降至2018年和2019年水平的44%。

VTS首席戰略官兼聯合創始人Ryan Masiello表示，企業正在縮減辦公空間，因為它們處於“削減開支模式”。“每個人都在開始為相當艱難的2023年做準備。”

這種前景可能會讓寫字樓業主難以履行抵押貸款義務，尤其是在利率大幅上升的情況下。潛在的困境可能會波及金融體系。根據數據公司Trepp Inc.的數據，第二季度末約有1.2萬億美元的債務由寫字樓支持。

根據房地產分析公司Green Street分析師Dylan Burzinski的數據，包括股息在內，辦公房地產投資信託基金的總回報率自2020年2月以來平均下降了45%，而房地產投資信託基金股票指數僅下跌約5%。

他表示：“自疫情開始以來，辦公地產是表現最差的房地產投資信託板塊。”

疫情初期辦公行業並未受到衝擊，因為辦公租賃合同通常為期10至15年。儘管2020年辦公樓大多閒置，但多數租户仍繼續支付租金。

但隨着租約到期和企業租户協商降低租金或縮減面積，現金流出現下降。根據追蹤美國54個主要市場的CoStar Group Inc.數據，9月底辦公室空置率為12.3%，高於2019年底的9.2%。

該數據公司稱，目前市場上約有2.118億平方英尺的轉租空間，而2019年底為1.088億平方英尺。CoStar表示，當前主要辦公市場可轉租面積已達到歷史最高水平，甚至超過2008年金融危機時期。

辦公地產疲軟部分源於新型混合辦公和遠程工作策略。這些方案大多要求員工每週中期到崗，週一和週五遠程辦公。

Kastle Systems監測數據顯示，自9月以來，十大都會區每週平均返崗率停滯在50%以下。但12月第一週的最高與最低出勤日差異達23.3%，而1月最後一週的差異僅為9%。

即便在那些政界人士敦促員工重返辦公室的城市，一些地方官員或許也正屈從於遠程辦公習慣這一新現實。例如在紐約，大都會運輸署去年12月表示，將開始減少週一和週五的地鐵班次，這兩天是去辦公室上班人數最少的日子。

也不全是壞消息。像Salesforce公司、Snap公司和Dropbox公司這樣先前告訴員工可以一直遠程辦公的企業，現在要求員工每週有幾天到辦公室上班，或增加在辦公室進行的培訓、會議和其他活動的頻次。而最近的情況表明，一些公司會利用年初讓更多員工回到辦公室。

卡斯特爾公司董事長馬克·艾因説：“自疫情暴發以來，（復工）出現階段性提升的兩個最大時間點是勞動節和新年。”

艾因預測，隨着2023年的到來，復工率將再次出現階段性提升，之後全國平均復工率將再次穩定在55%至60%的區間。他説：“那將是下一個平台期。”

但即便復工率逐漸提高，對經濟感到擔憂的企業正在大幅裁員。市場上新增的轉租空間大部分來自Meta公司和Lyft公司等正在縮減規模的科技巨頭。

金融行業也已開始裁員。高盛集團計劃裁減數千名員工，而摩根士丹利將裁減約2%的全球員工。

格林街的布爾津斯基先生表示：“任何關於裁員或經濟衰退的持續消息都可能給寫字樓行業帶來更多阻力。”

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本文發表於2023年1月4日印刷版，標題為《遠程辦公衝擊下的寫字樓業主現面臨經濟衰退風險》。