黑石集團的重大讓步是對投資者的一個警示 - 《華爾街日報》

若黑石集團未能實現扣除費用後年化11.25%的收益目標，將動用高達10億美元資金向加州大學投資部門支付差額。圖片來源：ANDREW KELLY/REUTERS若您正試圖從黑石集團巨型房地產基金撤資，新年伊始既傳來壞消息，也暗藏重大利好。

壞消息是當前無法全額贖回資金。由於去年12月贖回申請激增，根據5%的季度贖回上限規定，若所有投資者延續贖回申請，資金流出限制將持續至3月。

利好消息則是加州大學捐贈基金（UC Investments）決定向該基金（簡稱BREIT）注資40億美元，鎖定期五年，後續設兩年有限開放期，平均投資期限達六年。這筆鉅額投資尤為特殊，因為該基金1.25%的年管理費及12.5%的利潤分成條款原本面向散户投資者，而非大型機構。

但這並非純粹的信任投票：若黑石集團未能實現扣除費用後年化11.25%的收益目標，將動用高達10億美元資金向加州大學投資部門支付差額。如此豐厚的回報堪比2008年金融危機高峯時期，沃倫·巴菲特向高盛注資50億美元時獲得的10%年息加折價認股權證條款。

事實上，自2017年成立以來，BREIT的回報率已超過這一水平，因為它選擇投資於需求旺盛的太陽帶住房、倉庫和數據中心。但該基金在11月出現貶值，經濟衰退肯定會衝擊租金收入。

儘管如此，這項投資表明該機構對BREIT抱有信心。黑石集團已持有的10億美元BREIT股票作為潛在支持，在基金表現不佳時能提供一定保障，但若太陽帶租賃公寓、倉庫和數據中心失寵，這筆資金遠不足以保障11.25%的回報率。若BREIT收益率超過11.25%，黑石還將獲得更高管理費。

該機構的投資應能緩解近期關於BREIT的兩大擔憂：一是基金可能高估其資產價值，二是可能遭遇類似銀行擠兑的風險。

黑石表示，該機構團隊對投資組合進行了盡職調查，包括會晤各BREIT部門負責人。這雖不能確保資產估值未被誇大，也不能保證租金和住房市場能挺過今年晚些時候普遍預期的經濟衰退。但這是精明投資者動用重金進行的額外審查。該機構發言人拒絕置評。

新增的40億美元資金意味着BREIT更不可能面臨贖回資金枯竭。由於設置了月度/季度總贖回限額，且持有超200億美元現金、易變現投資和信貸額度，銀行擠兑風險原本就很低，現在更是微乎其微。

BREIT其他投資者面臨的困境在於，這些措施都未能解決根本問題——太多人想要贖回資金。去年12月，投資者申請贖回基金總額的5.44%，但由於前兩個月的贖回潮，僅有0.23%的額度可用。加州大學系統的注資並不會提高贖回上限，因此本季度贖回限額幾乎必然再度生效。若BREIT的回報前景進一步惡化，更多投資者將尋求退出，這意味着限制措施可能持續數月之久。

那些願意像加州大學系統一樣長期持有BREIT的投資者雖不必擔憂贖回限制，但他們無法獲得黑石集團部分擔保11.25%回報率的特殊待遇。而對於可能在今年需要資金週轉，或擔心即將到來的經濟衰退影響收入而希望保持流動性的投資者來説，他們確實有理由擔憂無法快速贖回資金。

在利率攀升的時代，流動性變得彌足珍貴。加州大學系統為這種稀缺性標出了價碼：以10億美元資金鎖定六年為條件，要求黑石擔保11.25%的回報率。這個代價極其高昂，它預示着那些缺乏BREIT業績記錄或黑石財務實力的私募基金，將難以維繫過去十年間輕鬆吸納資金的優勢。

當你考慮那些資金難以抽身的投資時，請務必牢記這一點。

寫信給詹姆斯·麥金託什，郵箱：[email protected]

刊登於2023年1月5日印刷版，標題為《黑石讓步是對投資者的警告》。