黑石集團旗下問題房產基金為好評買單——《華爾街日報》

2019年，黑石集團完成了紐約曼哈頓斯泰弗森特鎮屋頂太陽能電池板的安裝。圖片來源：凱利·沃斯/斯泰弗森特鎮黑石集團的旗艦地產基金獲得提振，管理層希望此舉能阻止投資者要求贖回資金。不過有個前提條件：它必須同意比通常更優惠的條款。

這家紐約私募股權公司週二表示，加州大學將購入價值40億美元的BREIT份額。這隻非上市房地產基金收到的客户贖回申請已超出合同約定的支付能力。去年12月，投資者提交的贖回申請相當於該基金總值的5.44%，既超過了BREIT每月2%的限額，也突破了5%的季度上限。

加州大學以BREIT當前淨資產值（NAV）購入份額——該基金去年NAV上漲，其底層資產退出時的資本化率（衡量收益的指標）為5.6%。黑石對基金房地產資產（約半數為住宅）的定價正受到審視。隨着利率上升，私人業主採用的估值與上市房地產投資信託股票所暗示的更劇烈房價下跌之間出現了分歧。

這意味着加州大學本可能在公開市場獲得略優的交易條件——研究公司Green Street估算，住宅類地產股的資本化率約為5.9%。不過，BREIT還持有工業地產（如電商倉庫），這類資產估值更高。

更令人安心的跡象是，加州大學以與其他股東完全相同的淨資產價值(NAV)條款進行投資。然而，作為將資金鎖定六年的回報，該大學獲得了每年至少11.25%的收益保證。若BREIT未能達到這一門檻，黑石將在一定限額內補足差額。該公司已提供價值10億美元的BREIT股份作為抵押。

計入這筆抵押品及其費用後，黑石從現在到2028年間需實現至少8.7%的年化回報才能在該交易中盈利。這對該基金而言將是個放緩——過去六年其年均回報率達12.7%。保持這一紀錄的最佳希望在於倉儲物流和住宅地產的租金進一步上漲。若無法實現，基金或可通過增加債務提升回報，但這將帶來額外風險。

BREIT此前並未面臨嚴重的贖回資金壓力，因其持有數十億美元現金。但大型機構投資者的支持或能安撫客户情緒，防止局勢失控。

這也意味着黑石基金擁有更多資金收購新資產。管理層表示未來幾年將是搶購房地產的良機。若真如此，BREIT需解釋為何其他業主會被迫折價出售資產而不影響其自身估值。可能部分房東因融資成本上升需以非理想價格出售房產，但若形成廣泛趨勢，整個市場都將受衝擊。

然而，無論2023年房地產市場表現如何，新注入的大筆資金意味着黑石集團無需承受拋售壓力。若被迫接受旗下房地產的折價出售，將難以證明BREIT當前估值的合理性。儘管加州大學並未如基金管理層所願給予全力支持，這對黑石而言仍是一個不錯的結果。

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本文發表於2023年1月5日印刷版，標題為《黑石漏洞百出的房地產基金為"點贊"付出代價》。