利率上升令無力承擔對沖成本的房東承壓 - 《華爾街日報》

商業房地產貸款的保險成本飆升，讓業主面臨艱難抉擇。圖片來源：Mary Altaffer/Associated Press過去一年，為商業地產貸款防範利率上升風險的保險成本激增，由於許多業主將無力承擔這類對沖成本，市場可能出現拋售。

根據抵押貸款銀行家協會2019年的報告，約三分之一的商業地產債務採用浮動利率。貸款機構通常要求借款人通過利率上限衍生品合約來對沖借貸成本上升風險，該合約能限制借款人因利率上升面臨的敞口。

當利率極低時，這類保險成本微乎其微。數百萬美元抵押貸款的上限費用可能低至1萬美元。2022年這些對沖工具通過限制利率上升風險，為房地產所有者節省了數百萬美元。

如今，當抵押貸款利率顯著升高時，許多此類合約即將到期，而保護成本已大幅上漲。分析師和經紀人表示，在某些情況下，按原利率續保的費用已是12個月前的10倍。

當需要支付時，這些額外成本可能耗盡一整年的租金收入。

許多房地產所有者可能沒有足夠的現金來應對。仲量聯行資本市場紐約辦公室的聯席主管邁克爾·吉廖蒂表示，他預計今年會有更多業主選擇出售房產，而不是花費數百萬美元購買新的利率上限產品。他説，這可能成為壓低房地產價值的"第一導火索"。

“這是對房地產行業的保證金追繳通知，“吉廖蒂先生説。

利率上升的刺痛出現在商業房地產市場大部分領域日益疲軟之際，該市場已經受到經濟增長放緩的擔憂和投資者尋求更安全投資（如公司債券）以獲得更具吸引力收益的雙重打擊。

遠程辦公的興起以及科技和金融行業的裁員正在削弱對辦公空間的需求，迫使房東提供慷慨的激勵措施來填補空置空間。根據數據公司CoStar Group Inc.的數據，美國辦公室空置率在第三季度末為12.3%，接近全球金融危機期間的峯值水平。

即使是表現最好的類別，如多户住宅，在未來一年也面臨新的挑戰。公寓租金在疫情期間創下歷史新高，但現在隨着新供應量的激增，租金增長預計將受到限制。

由於利率上升和對經濟衰退的擔憂，房地產所有者今年也可能不太願意為新的建築項目或現有物業的翻新借款。根據抵押貸款銀行家協會的估計，2023年所有行業的商業房地產借款將比2022年下降5%。

利率上限讓借款人能夠避免支付超出固定閾值之外的任何額外利息。這種保護措施需要續期，正成為整個商業房地產行業的新興威脅，但在投機性更強的房地產市場領域尤為令人擔憂——投資者們借入短期浮動利率債務，計劃翻新公寓、辦公樓或零售空間並快速提高租金。

應對這些擔憂使房東們面臨兩難抉擇。業主們要麼在當前對沖合約到期時支付極其昂貴的新利率對沖合約，要麼準備足夠現金作為防範浮動利率進一步上升的保障。他們也可以選擇在充滿挑戰的市場中出售房產，或是嘗試以更高的固定利率進行再融資——畢竟過去一年借貸成本已上漲約一倍。

公寓業主Investors Management Group負責人卡爾琳·康克林表示，2020年該公司為聖安東尼奧一處300單元的公寓樓申請了2440萬美元貸款，當時花費2.2萬美元購買了5%的利率上限保護。

該利率上限將於今年9月到期。康克林女士估算，屆時購買新的兩年期對沖合約將花費100萬美元，約佔該物業年淨收入的40%。

“你根本負擔不起，因為支付這筆費用就意味着要從投資者那裏分走大量收益。“她説。

康克林表示，她的公司很可能會選擇出售房產或以固定利率再融資，而不是支付新的利率上限費用。

房地產債務證券數據公司Trepp的分析師馬努斯·克蘭西表示，雖然浮動利率貸款在許多情況下是常態，但一些陷入此困境的房地產所有者本可以選擇固定利率貸款，卻押注利率會像過去多年那樣保持低位。

“當時沒人真正預料到，他們不得不在利率可能見頂時重新購買利率上限，“他説。

在許多情況下，利率上限早在到期前就已成為財務負擔。經紀人和投資者表示，房利美或房地美承保的公寓樓浮動利率抵押貸款通常要求借款人在舊上限到期時將資金存入托管賬户，用於支付新上限。

Walker & Dunlop投資合夥公司首席投資官馬庫斯·杜利表示，預留金額取決於新上限的預期成本，並每六個月重置一次。據經紀人和投資者透露，近幾個月來，全美各地業主不斷收到通知，要求增加託管資金，因為未來購買這種保護措施的預期成本已大幅上漲。

“這引發了嚴重問題，“杜利先生説。

對於尋求低價收購房產的投資者而言，利率保護帶來的困境反而成為機遇。

房地產投資公司Harbor Group International董事總經理雅各布·斯隆表示，該公司最近簽署合同，從一位因利率上限到期被迫出售的業主手中收購了得克薩斯州三棟公寓樓。他預計類似交易將會增多。

“人們會被迫出售房產嗎？答案是肯定的，”他説。

在新冠疫情最嚴重的時期，當房產所有者難以償還貸款時，貸款機構通常會同意延長貸款期限。這在許多情況下幫助避免了拋售，穩定了市場。

但Gigliotti先生表示，隨着利率上限到期，現在不存在這樣的延期選擇。房產所有者要麼以更高的成本續貸，要麼支付全額利率。

“在房地產領域，截止日期幾乎從來都不是真正的截止日期，”Gigliotti先生説。“但這次是真正的截止日期之一。”

聯繫Will Parker，郵箱：[email protected]；聯繫Konrad Putzier，郵箱：[email protected]

更正與補充根據2019年抵押貸款銀行家協會的報告，浮動利率貸款約佔商業房地產債務的三分之一。本文早期版本錯誤地稱浮動利率貸款佔商業房地產債務的近一半。（已於1月17日更正）

本文發表於2023年1月18日的印刷版，標題為《商業房東應對對沖成本激增》。