如何理解美國房價上漲——《華爾街日報》

伊利諾伊州斯普林格羅夫一處待售房屋，12月28日。圖片來源：tannen maury/Shutterstock肯·德沃夏克撰文指出，我們關於美國代際間顯著向上流動性的論證未考慮"等式兩邊"，聲稱其僅關注收入而忽略了價格因素（1月12日來信）。他通過比較父親、自己和兒子三代人的薪資與首套房價格關係，説明住房成本如何攀升。

細讀我們的文章可知，所比較的收入數據已根據價格通脹調整，因此我們記錄的向上流動性反映的是實際購買力。若僅考察購買住房所需的工作時長，1970年普通工人需工作3.9小時/平方英尺才能購買均價住房，到2019年已降至2.75小時，降幅達30%。如今房屋還多出額外浴室、中央空調、現代電路、網絡佈線、防風雨處理等50年前罕見或不存在的基礎設施。

我們敢打賭德沃夏克先生之子購買的房屋，無論在面積還是品質上都遠勝其父當年所購。從醫療、食品到服裝、交通，幾乎所有消費領域皆如此。我們在新書《美國不平等迷思》中詳述了這種進步。

菲爾·格拉姆和約翰·厄爾利

德克薩斯州赫洛茨與南卡羅來納州芒特普萊森特

假設父子均在27歲首次購房，德沃夏克先生可能在1987年以10.2%的30年期按揭貸款和20%首付購房，而其子2020年則使用3.2%利率貸款，首付10%。按此計算，父親的月供佔收入34.3%，兒子佔32.7%。兩者首付金額佔收入比例相近。

房價上漲始終與特定利率環境下購房者的平均支付能力相匹配。這表明當前高房價與高利率並存的局面是暫時的，最終將通過利率下降或房價回落（或兩者兼有）自行化解。我已建議兒子暫緩首次購房計劃。

傑克·巴特勒

加利福尼亞州恩西尼塔斯

本文曾以《房價上漲與美國夢》為題刊登於2023年1月18日印刷版