邁阿密海灘能否在疫情後保持熱度？海岸俱樂部重建項目或成關鍵——《華爾街日報》

建築師羅伯特·A·M·斯特恩以設計紐約富豪住宅聞名，其設計的俯瞰中央公園的塔樓曾創下美國多筆最高住宅交易紀錄。如今，斯特恩的同名事務所正在為邁阿密海灘一個項目做最後的設計潤色，該項目旨在吸引同一批富豪買家來到陽光之州。這將是該事務所首個海濱住宅項目。

這個綜合體對邁阿密市具有關鍵意義。項目包括重新規劃具有地標意義的1940re Club酒店（由阿爾伯特·阿尼斯以邁阿密現代主義風格設計於1940年代末）、1930年代裝飾藝術風格的克倫威爾酒店，以及一棟新建塔樓。總部位於紐約的開發商Witkoff集團聯席首席執行官亞歷克斯·維特科夫表示，公寓起價約600萬美元，頂層公寓除外最高可達4000萬美元，預計本月下旬開始銷售。

業內人士指出，類似Shore Club的項目將成為試金石，檢驗新冠疫情引發的邁阿密房地產熱潮（吸引了大批東北部富豪遷居佛羅里達）能否延續至後疫情時代。更重要的是，這將驗證以劇烈漲跌週期聞名的邁阿密地區，是否已從國際富豪的度假屋市場轉型為對富裕階層更具吸引力、房價可比肩紐約的可持續常住住宅市場。

邁阿密海灘市長丹·蓋爾伯表示，Shore Club等項目標誌着邁阿密海灘新時代的開啓，也印證了項目所在的柯林斯大道濱海區如今有多麼"炙手可熱"。

“最初是‘古銅色女孩’階段，然後是《邁阿密風雲》階段。現在我們處於巴塞爾藝術展階段，”他笑着説道，分別指代1960年代的廣告活動、1980年代熱門電視劇以及當前國際藝術展覽。“我們已經成熟了，達到了一個轉折點。”

多年來，這個項目一直是南海灘“他們到底會不會”的傳奇故事。這片3英畝的海濱地塊幾經轉手，並因止贖問題陷入法律糾紛。2017年，陷入困境的紐約開發商HFZ資本集團的重建計劃在市場放緩中流產。隨後，2020年春季新冠疫情暴發，酒店關閉。但隨着房地產市場開始復甦，威特科夫集團及其合作伙伴門羅資本制定了重新開發該地塊的計劃。

新項目將包括一家五星級度假酒店（名為Shoreclub，由奧伯格度假村集團運營）、49套私人住宅（大部分位於原克倫威爾酒店翻新後的上層以及由斯特恩公司設計的新建200英尺高塔樓中），以及一棟面向海灘的6,000平方英尺獨棟豪宅（同樣由斯特恩公司設計）。新塔樓取代了建築師戴維·奇普菲爾德的原設計。

威特科夫表示，豪宅和頂層公寓的價格尚未確定。頂層公寓面積約10,500平方英尺，另帶7,500平方英尺露台和私人屋頂泳池。

該項目設計摒棄了斯特恩團隊標誌性紐約建築中常見的石灰石和裝飾性金銀絲工藝。斯特恩的商業夥伴保羅·惠倫稱，曲線造型靈感源自拍打海灘的波浪。室內設計以遊艇為靈感，採用沙丘色、珊瑚色和天空色系。惠倫補充説，公寓面積比邁阿密常規户型更大，儲物空間更多。斯特恩公司正與當地公司Kobi Karp建築與室內設計合作推進該項目。

斯特恩先生表示，他借鑑了1934年由弗雷德·阿斯泰爾和金傑·羅傑斯主演的音樂劇《柳暗花明》等電影，以感受原始海岸俱樂部建造時的邁阿密時代氛圍，並將那種歡樂與樂觀注入他的設計中。他還借鑑了裝飾藝術和邁阿密現代主義（MiMo）時期的建築元素。

他補充説，該項目體現了邁阿密海灘建築的三個時期，身處塔樓中應如同乘坐一艘豪華遊輪航行。“邁阿密海灘的許多新建築就像內部設有酒店的辦公樓，“斯特恩先生説，“我們想創造一些東西，更新20世紀30年代和40年代的作品，但避免近年來過多作品那種抽象的、有點企業化的特質。”

邁阿密設計保護聯盟執行董事丹尼爾·西拉爾多表示，海岸俱樂部的歷史——最初建於20世紀30年代，作為克倫威爾的海灘小屋，後在二戰期間作為陸軍訓練指揮基地，並於1949年重建——反映了邁阿密海灘地區的演變。

當地歷史學家兼作家塞斯·布拉姆森説，這個泳池因其規模和位置非常受歡迎，成為20世紀50年代和60年代職業游泳運動員的聚集地。奧運游泳運動員沃爾特·斯彭斯曾是該泳池的經理和游泳教練。

21世紀初，海岸俱樂部因開設名人熱點餐廳Nobu而備受讚譽，幫助重振了該地區酒店的高級餐飲場景，吸引了羅伯特·德尼羅（該餐廳品牌的股東之一）和麥當娜等明星。

酒店所在的柯林斯大道街區在過去二十年裏經歷了重新開發，從一條破敗的走廊轉變為擁有SLS南灘、塞泰和W等高端酒店的繁華地段。2015年，附近費納豪斯公寓樓的兩套頂層公寓以6000萬美元的天價賣給了對沖基金億萬富翁肯·格里芬，創下了邁阿密地區的銷售紀錄。

到2019年，儘管税制改革本應使佛羅里達州對買家更具吸引力，但市場已顯著降温。一些以創紀錄價格購入費納房產的業主不得不虧本出售。

2015年，柯林斯大道費納豪斯的兩套頂層公寓以破紀錄的6000萬美元售予對沖基金億萬富翁肯·格里芬。圖片來源：Alexia Fodere/華爾街日報"我記得SALT税改通過後，經紀行業期待所有人都會打包搬家到邁阿密，“評估師喬納森·米勒説，“他們失望了。真正讓人們下定決心搬遷的，是新冠封鎖期間遠程辦公變得無處不在。”

格里芬先生此後成為邁阿密轉型故事的縮影。除了在該地區購置價值數億美元的私人房產外，他的公司城堡證券也是眾多從美國其他地區遷至此地的大型企業之一。

如今，邁阿密海灘的公寓開發商正押注高端項目需求將復甦。新項目包括安縵邁阿密海灘酒店，以及由紐約開發商SHVO牽頭的團隊對歷史悠久的羅利酒店進行的重新開發。還有Mast Capital和喜達屋資本集團合作的73套公寓項目Perigon。邁阿密市區其他公寓項目也將陸續推出。

海岸俱樂部項目面臨諸多挑戰。威特科夫和門羅正陷入與前項目合夥人的法律糾紛，該合夥人指控他們以"欺詐和秘密的土地掠奪"手段非法剝奪其所有權。這位與已故報業大亨兼商人斯蒂芬·卡爾頓·克拉克家族有關聯的合夥人，要求1.25億美元的賠償。威特科夫發言人稱這些指控"毫無根據”，並表示公司"非常有信心"該訴訟將被駁回。克拉克方合夥人的律師未回應置評請求。

在全國豪宅銷售從2021年高點顯著放緩之際，威特科夫等開發商也在試探邁阿密市場的極限。“毫無疑問，疫情期間的緊迫感已經消退，“負責海岸俱樂部銷售的Douglas Elliman開發營銷公司傑伊·帕克表示，“當加密貨幣崩盤、股市回調和利率上升影響市場時，買家很難下定決心出手。”

儘管如此，他表示仍相信市場基本面仍有利於邁阿密海灘，這要歸功於庫存不足和富裕的東北部居民的新湧入。

米勒先生表示，在疫情前邁阿密市場上有約五至七年的公寓供應量即將入市，如今這一數字已降至約八個月。與疫情前相比，2022年第三季度邁阿密海灘的掛牌房源下降了約58.5%。他説約64%的買家選擇全現金交易，而紐約的這一比例約為55%。

“從房地產角度來看，疫情對邁阿密長期存在的供應過剩問題起到了積極作用，“他表示，“在邁阿密，紐約客成了新的外國買家。”

聯繫作者凱瑟琳·克拉克，郵箱：[email protected]

本文發表於2023年1月20日印刷版，標題為《新豪華項目考驗邁阿密市場》。