美國成屋銷售去年因利率飆升而下滑 - 《華爾街日報》

美國12月成屋銷售再次下滑，為2014年以來銷售活動最疲軟的一年畫上句號。

全美房地產經紀人協會週五表示，佔住房市場大部分的二手房銷售在2022年同比下降17.8%，至503萬套。

按月計算，12月銷售額下降1.5%，連續第11個月下降，創下紀錄。NAR表示，12月經季節性因素調整後的年化銷售率降至402萬套，為2010年11月以來的最低水平。

12月的銷售額同比下降34%。

2020年和2021年由疫情推動的房地產繁榮一直持續到去年年初。隨後，美聯儲通過加息來冷卻經濟和抑制通脹的努力使房地產市場活動趨於平緩，因為借貸利率增加了一倍多。10月份，抵押貸款利率攀升至7.08%，創下20年來的新高。

由於房價快速上漲，潛在購房者的月供已經很高，又增加了數百美元甚至更多，導致許多人完全停止了購房。NAR的住房負擔能力指標在10月份降至1985年9月以來的最低水平。

與此同時，許多潛在賣家在利率低得多的時期購買了房屋或為抵押貸款再融資。許多房主的抵押貸款利率低於4%，他們不願意放棄目前的利率，以更高的利率購買新房，這是待售房屋供應異常緊張的一個重要原因。

近期，抵押貸款利率有所下降。30年期固定抵押貸款的平均利率本週降至6.15%，創下去年9月以來的最低水平。抵押貸款銀行家協會數據顯示，經季節性調整後，截至1月13日當週的購房抵押貸款申請量較前一週增長25%。

全美房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·尹表示：“過去幾周抵押貸款利率持續走低，因此我非常有信心房屋銷售最糟糕的時期可能即將結束。”

第一美國金融集團首席經濟學家馬克·弗萊明指出，借貸成本下降可能吸引部分買家重返市場。但許多賣家仍不願放棄當前的低利率去承擔更高的抵押貸款。

他表示：“購房者的 affordability（支付能力）壓力得到些許緩解”，但"有限的需求仍面臨供應短缺的制約"。

其他經濟領域也顯現降温跡象。12月零售銷售額出現2022年最大降幅。上月就業與薪資增長同樣放緩，11月美國對外貿易額顯著下降。

據地方房地產團體數據，全美房價已從春季峯值回落，在加利福尼亞、鳳凰城和得克薩斯州奧斯汀等市場，當前房價低於去年同期水平。

全美房地產經紀人協會稱，12月成屋銷售中位數價格同比上漲2.3%至366,900美元，自6月創下413,800美元歷史新高後，已連續第六個月環比下跌。

12月成屋銷量連續第11個月下滑。圖片來源：tannen maury/Shutterstock經濟學家和房地產經紀人表示，待售房屋庫存仍遠低於往年同期正常水平，這阻止了房價進一步下跌。

房地產市場通常在冬季放緩，因為許多購房者在假期期間暫停看房，一些有孩子的家庭也不願在學年期間搬家。

全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors)稱，12月底全美有97萬套房屋待售或已簽約，較11月下降13.4%，較2021年12月上升10.2%。按照目前的銷售速度，12月底市場上的房屋供應量為2.9個月。

帕特里克·雷諾茲(Patrick Reynolds)和卡特琳娜·雷諾茲(Katerina Reynolds)大約一年來一直在紐約哈德遜河谷和康涅狄格州西南部地區尋找他們的第一套房子。雷諾茲説，儘管市場已經放緩，但在他們的價格範圍內仍然沒有什麼選擇。

“現在都是去年的庫存，我只是在等待一批新房源，”他説。“現在選擇餘地很小。”

房地產經紀人表示，他們預計春季活動會增加，但不會達到2020年和2021年的瘋狂水平。

田納西州塞維爾維爾(Sevierville)Re/Max Preferred Properties的房地產經紀人特麗·威廉姆斯(Terri Williams)説：“庫存不足是人們不買房的原因。隨着春天的到來，更多的房產上市，人們會更習慣6%的(抵押貸款利率)，我認為我們會看到更多的人重新加入‘我想成為房主’的行列。”

全美房地產經紀人協會(NAR)表示，12月售出的典型房屋在市場上停留的時間為26天，較前一個月的24天有所延長。

房屋通常會在合同結束前一到兩個月進入簽約階段，因此12月的銷售數據主要反映了11月和10月的購房決策。

居住在俄亥俄州代頓市的大衞·佛萊(David Forrai)在租客搬走後，於10月以約11萬美元的價格掛牌出售其位於俄亥俄州利馬市的一套公寓。他至今未收到任何報價。

“我對看房人數不多感到有些失望，“他説，因為他將公寓定價低於附近類似待售房產。“我原以為利率小幅下降會激勵人們購房。”

12月首次購房者佔比為31%，高於一年前的30%。全美房地產經紀人協會稱，約28%的12月成屋銷售為現金交易，高於一年前同期的23%。

南部和東北部地區的成屋銷售環比降幅最大，分別下降2.2%和1.9%。

建築商正在向買家提供激勵措施，並在部分市場降價以應對需求下降。

全美住宅建築商協會(NAHB)本週表示，1月份美國住宅建築商信心指數結束連續12個月的下跌趨勢，出現回升。

美國商務部本週數據顯示，衡量美國住宅建設的指標——新屋開工數在12月環比下降1.4%。作為未來住宅建設風向標的住宅許可發放量下降1.6%。

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刊登於2023年1月21日的印刷版，標題為’房屋銷售下滑，創2014年以來最差年度表現’。